Ci avviciniamo sempre più alla fine di agosto 2013, che segna il termine entro il quale il Governo dovrà mettere mano all’intera disciplina fiscale riguardante gli immobili. Tra i vari provvedimenti collegati vi è l’annosa questione della riforma del catasto che prevede una rivalutazione complessiva della rendita catastale dei beni immobili iscritte al CEU (leggi anche Riforma del Catasto avanti veloce, ma ci vorranno almeno 5 anni).
Nel solco della tradizione di Ediltecnico.it, iniziamo a occuparci di questo tema anche da un punto di vista “sostanziale” e non solo di (opportuno) aggiornamento. Per aiutarci in questo compito, abbiamo chiesto l’aiuto dell’ing. Antonio Iovine, consulente in materia di catasto ed estimo e autore del recentissimo volume L’attribuzione della rendita catastale e la tutela dei cittadini, reperibile sugli scaffali delle migliori librerie.
Il primo passaggio necessario per addentrarci in questo cammino è quello di fissare i caratteri e i concetti di base che sottendono al concetto di rendita catastale.
La definizione ufficiale di Rendita Catastale
La rendita catastale è la rendita lorda media ordinaria ritraibile previa detrazione delle spese di ripartizione, manutenzione e di ogni altra spesa o perdita eventuale. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, debiti e pesi ipotecari e censuari, nonché per imposte, sovraimposte e contributi di ogni specie.
È questa la definizione ufficiale della rendita catastale, tratta dall’art. 9 del regio decreto legge n. 652 del 13 aprile 1939 e convertito in Legge dello Stato n. 1249 dell’11 agosto 1939.
A che serve la rendita catastale?
La rendita catastale, ancora oggi come di seguito si illustrerà ha un rilevante spessore nel nostro sistema fiscale per l’applicazione di numerose imposte gravanti sul patrimonio immobiliare.
Gli attuali valori delle rendite catastali sono riferiti al biennio economico 1988-89 e pertanto il valore della rendita, ai fini dell’applicazione delle imposte è aggiornato con specifici coefficienti periodicamente fissati con provvedimenti normativi per le diverse imposte.
Come si attribuisce la rendita catastale a un bene immobile
Il principio fondamentale per assegnare correttamente la rendita catastale è l’ordinarietà secondo l’uso e apprezzamento che la pluralità dei proprietari immobiliari attribuiscono ai loro beni.
L’unità immobiliare urbana, inoltre, dovrebbe essere stimata con il suo valore medio nel periodo di vigenza degli estimi catastali come se avesse una vita illimitata nel tempo (per la considerazione in detrazione della rendita di tutte le spese di manutenzione assicurazione e reintegrazione del capitale).
Se un proprietario lascia decadere il proprio immobile omettendo le ordinarie opere di manutenzione, non per questo la rendita catastale potrà essere a sua richiesta abbassata. Come pure, nel caso opposto, di esecuzione di rilevanti lavori di ordinaria manutenzione che eccedano le ordinarie necessità, queste non possono essere prese a motivo per una rivalutazione in aumento della rendita (per sapere cosa si intende per manutenzione ordinaria in edilizia puoi leggere il post Testo Unico Edilizia: definizioni ed esempi di interventi di manutenzione ordinaria) .
Lo stesso concetto vale per le imprese commerciali o industriali, qualora l’eccessiva capacità o la negligenza dello specifico imprenditore portino alla realizzazione di redditi immobiliari elevati o bassi rispetto all’ordinarietà, questi non debbono essere presi a base per il calcolo della rendita che deve riflettere caratteri di ordinarietà.
Questa regola fondamentale può essere stata spesso ignorata dagli stessi tecnici catastali che si sono susseguiti nel tempo nella conservazione del catasto e può essere stata causa di un classamento difforme, non solo della stessa zona, ma a volte anche nello stesso fabbricato.
Le caratteristiche estrinseche ed intrinseche di un’unità immobiliare
L’unità immobiliare deve essere classata tenendo conto delle sue caratteristiche estrinseche e intrinseche.
Le caratteristiche estrinseche di un bene immobile sono quelle che derivano dalla sua posizione e dai servizi dei quali può usufruire.
A titolo di esempio l’ubicazione in una zona di pregio o centrale o periferica o degradata, ecc. La vicinanza di negozi, presenza di servizi pubblici, vicinanza di scuole, impianti sportivi, cinema, la salubrità dell’aria, la panoramicità, ecc.
Per le attività industriali saranno importanti, invece, la vicinanza alle vie di grande comunicazione, agli scali portuali, aeroportuali, ferroviari, punti di scambio delle merci e prodotti, ecc.
Catastalmente, per valutare le caratteristiche estrinseche apprezzate in zona, ci si riferisce ai classamenti più frequenti presenti sullo stesso foglio di mappa (o lungo la medesima via o piazza).
Le caratteristiche intrinseche sono quelle proprie del bene, come finiture edilizie, tipologia di fabbricato, dotazione di impianti: riscaldamento, autoclave, servizi igienici, finiture, ecc.
Altri fattori che incidono sono ad esempio la dimensione dell’unità immobiliare e la razionalità distributiva degli ambienti.
Circa la prima caratteristica, spesso il mercato per le abitazioni o negozi di minore superficie esprime un valore unitario o canone unitario locativo più alto di unità immobiliari con superficie più estesa.
Per la seconda caratteristica occorre verificare che nell’unità immobiliari non vi sia una dispersione di superfici di scarso utilizzo. Ad esempio presenza di spazi destinati a corridoi o disimpegni in percentuali notevolmente superiori alle incidenze ordinarie rispetto ai vani principali.
Anche di questo dovrà si dovrà tener conto nell’assegnare una classe e quindi una rendita adeguata ad una unità immobiliare urbana ovvero nella stima diretta delle unità immobiliari a destinazione speciale o particolare.
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