L’installazione dei ponteggi in ambito condominiale deve avvenire in modo tale da non creare delle conseguenze pregiudizievoli ai singoli condomini. Il problema è che molto spesso i negozianti si lamentano perché la loro attività “di fatto” viene oscurata.
>> Vorresti ricevere aggiornamenti su questi temi? Clicca qui
È evidente quindi che l’installazione dei ponteggi deve tenere conto del fatto che i clienti devono poter raggiungere i negozi ma anche vedere la merce esposta in vetrina. In caso contrario si pone la questione se il negoziante possa chiedere o meno un risarcimento.
Leggi dello stesso autore:
Restringimento balconi cappotto termico superbonus. Non può astenersi il singolo condomino
Il rapporto conduttore – locatore condomino
È possibile che il conduttore negoziante debba subire per mesi i ponteggi, montati proprio a ridosso del negozio, fenomeno che riduce drasticamente l’afflusso dei clienti con conseguente crollo degli affari. Il problema non sono i clienti abituali ma quelli occasionali che con difficoltà possono rilevare la presenza del locale a causa dell’ingombro delle impalcature.
In tal caso il conduttore di un locale condominiale adibito a negozio, che vede protratta per un tempo considerevole l’installazione di un ponteggio per la manutenzione della facciata, può chiedere la riduzione del canone di affitto, oltre al risarcimento dei danni subiti.
In altre parole, eventuali ostacoli al pieno godimento della res locata possono incidere sul rapporto e il sinallagma contrattuale tra locatore e conduttore e legittimare quest’ultimo alla riduzione del canone e al risarcimento del danno. Del resto, tra le principali obbligazioni del locatore vi è quella di mantenere la cosa locata in stato tale da servire all’uso convenuto dalle parti, oltre che quella di garantire al conduttore il pacifico godimento della cosa.
Potrebbe interessarti: Violazione delle distanze legali, serve un mandato speciale
Ponteggi e molestie di fatto
La molestia di fatto è quella che prescinde dalla pretesa di qualsivoglia diritto da parte del terzo e che si concreta in un’illecita materiale invasione nel libero e pacifico godimento dell’immobile da parte del legittimo conduttore.
Bisogna precisare, infatti, che si ha la molestia di fatto – contro la quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi del comma 2, dell’art. 1585 c.c. – qualora il pregiudizio al conduttore medesimo derivi da un atto illecito aquiliano del terzo, senza che venga posto in questione, né direttamente né indirettamente, il diritto del conduttore stesso al godimento della cosa locata.
Secondo il Tribunale di Milano, si può parlare di molestia di fatto anche nel caso in cui i ponteggi installati dal condominio danneggino il negoziante, conduttore di un condomino.
Non perderti
Il recupero delle quote dei condomini e il pagamento dei fornitori
Il recupero delle quote di spesa per la gestione dei beni e dei servizi comuni dai condomini morosi è un problema di stretta attualità e con chiari riflessi pratici nell’attività dell’amministratore di condominio. Che fare, allora?Questo manuale risponde alle necessità del professionista e offre un supporto teorico e pratico su come agire correttamente e con successo per recuperare le quote dei condomini inadempienti e gestire il pagamento dei fornitori.A testimonianza dell’impronta operativa, sono associati al volume una raccolta di formulari pronti per l’uso e una rassegna di giurisprudenza, essenziale per delineare le strategie più corrette nella messa in pratica delle procedure di recupero.Alla fine di ogni capitolo sono proposte delle tabelle di sintesi che forniscono “per punti” gli elementi essenziali della trattazione e gli argomenti sono facilmente reperibili grazie all’utile indice analitico per argomenti, posto al termine dell’opera.Tra i temi trattati nel manuale, si evidenziano in particolare: • i ruoli, le competenze e i poteri in capo all’amministratore e all’assemblea; • l’individuazione dei soggetti chiamati a partecipare alle spese (dai proprietari agli inquilini, senza dimenticare gli usufruttuari) e i casi particolari (p.es. il decesso di un proprietario); • gli strumenti e le modalità per il recupero delle spese in via giudiziale ed extra giudiziale o tramite l’istituto della mediazione; • le obbligazioni nei confronti dei fornitori.Gianfranco Di RagoAvvocato in Milano, abilitato al patrocinio presso la Suprema Corte di Cassazione, si occupa di diritto civile (www.studiolegaledirago.it). È altresì Giudice onorario del Tribunale Civile di Genova. È stato mediatore civile e formatore accreditato presso il Ministero della giustizia in base al D.M. 180/2010. È altresì formatore in materia di diritto condominiale ed è stato Responsabile Scientifico in numerosi corsi di formazione e aggiornamento per amministratori condominiali in base al D.M. 140/2014. Affianca all’attività professionale quella di ricerca ed editoriale. Da quasi 20 anni collabora con il quotidiano “ItaliaOggi”, per il quale cura la sezione immobiliare, e con numerose altre riviste giuridiche. È autore di numerosi volumi in materia di condominio e locazioni, nonché di articoli e note a sentenza.
Gianfranco Di Rago | 2021 Maggioli Editore
18.00 € 14.40 €
Nel caso di specie, il condominio aveva eretto, in via di urgenza, a causa dell’improvvisa caduta di detriti dalla facciata esterna, un ponteggio, così riducendo significativamente la visibilità delle vetrine e del negozio dell’attore. I lavori, però, erano iniziati soltanto un anno dopo a causa di una controversia con la ditta appaltatrice, per concludersi definitivamente l’anno ancora successivo; di conseguenza, il ponteggio era stato mantenuto senza che alcuna opera edile venisse effettuata.
Tale condotta non può essere giustificata ed è contrastante altresì con le ragioni di urgenza dell’intervento edile. Mentre le ripercussioni negative, sugli esercizi commerciali, dei ponteggi montati per necessità e per durata ragionevole costituiscono, per così dire, un danno iure datum non risarcibile, è ingiusto il danno cagionato per il mantenimento di un ponteggio “inerte” per oltre un anno. Tale ingiustificata e irragionevolmente lunga condotta, infatti, supera il limite di tollerabilità delle altrui condotte, connaturato al dovere di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., divenendo contra ius.
In tali casi il conduttore può agire in via aquiliana contro il condominio che gli abbia, con la sua condotta illecita, procurato un danno e gli impedisca appieno di godere del bene. Del resto, lo stesso art. 1585 comma 2 c.c., consente al conduttore di agire in nome proprio contro i terzi in reazione alle molestie di mero fatto (cfr. Cass. 25219/2015).
In ogni caso, la collettività condominiale non può certo andare esente da responsabilità per l’insorgenza di una controversia con l’impresa appaltatrice che ritarda l’esecuzione dei lavori; al contrario, il condominio, a maggior ragione se si tratta di lavori urgenti, può affidarne l’esecuzione ad altro soggetto, così contemperando l’interesse del negoziante ad una rapida esecuzione dei lavori (Trib. Milano 6 luglio 2021 n. 5904).
Non perderti: Condominio: sostituire la portafinestra con una di dimensioni doppie lede il decoro?
Ponteggio, Comune risarcimento danni
Merita di essere segnato che secondo il Tar Lombardia gli interessi commerciali del negoziante oscurato dai ponteggi sono recessivi a fronte di quello collettivo all’esecuzione dei lavori necessari alla manutenzione e messa in sicurezza di un immobile.
Al Tribunale amministrativo si era rivolto un ristoratore che aveva fatto domanda, in data antecedente al condominio, di occupazione di suolo pubblico per installarvi tavolini ed un gazebo e si riteneva penalizzato dalla decisione del condominio di procedere invece ai lavori della facciata che, tra l’altro, oscuravano l’ingresso dell’esercizio commerciale.
Secondo il Tar, però, la concessione per l’occupazione temporanea del suolo pubblico al condominio era legittima e non doveva salvaguardare il “diritto di affaccio” e l’oscuramento del locale del ristoratore (Tar Lombardia 15 ottobre 2021 n. 2244).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
Consigliamo
Manuali utili per la gestione condominiale, indispensabili per gli amministratori:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 43.20 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2021 Maggioli Editore
34.00 € 27.20 €
Foto:iStock.com/Warren Eisenberg
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento