Al contratto concluso con il professionista o un’impresa dall’amministratore del condominio, ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applicano, in presenza degli altri elementi previsti dalla legge, le norme sulla tutela del consumatore, anche in assenza di una prevalenza, fra i condomini, di persone fisiche consumatori; infatti il condominio, nel momento in cui agisce come tale, cioè per la gestione dei beni comuni e strumentali a proprietà solitarie, agisce comunque quale soggetto privatistico che persegue fini estranei alla natura imprenditoriale dei suoi componenti.
>> Vorresti ricevere aggiornamenti su questi temi? Clicca qui, è gratis
Bisogna considerare che la Cassazione continua a sottolineare che il consumatore risulta essere la parte debole del rapporto contrattuale (Cass. civ., Sez. VI, 28/05/2019, n. 14475).
Del resto dal nuovo e moderno sistema contrattuale, rafforzato dalla normativa europea, emerge una maggiore attenzione per la giustizia contrattuale, cioè per un contratto che non presenti né uno squilibrio strutturale, né e soprattutto uno squilibrio tra prestazioni o di contenuto.
Queste considerazioni molto spesso vengono ignorate dalle società di manutenzione dell’impianto di riscaldamento che per assicurarsi una base il più possibile stabile di clientela, con apposite clausole vessatorie, rendono più difficile la mobilità verso altri operatori.
Leggi anche: Appalto, morosità condominiale e pignoramento del conto corrente condominiale
Contratto di manutenzione del riscaldamento e recesso del condominio
Secondo la giurisprudenza (il principio è applicabile a qualsiasi contratto di manutenzione stipulato dal condominio) si deve ritenere vessatoria, in quanto risulta in violazione dell’articolo 33, lettera i) del cosiddetto Codice del consumo, quella clausola che ha l’effetto di stabilire un termine per comunicare la disdetta, eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto (Trib. Cosenza 11 maggio 2020 n. 844)).
Così, ad esempio, un termine per la disdetta di centottanta giorni, applicato a contratti di durata pluriennale, risulta vessatorio ai sensi dell’articolo 33, comma 2, lettera i) del Codice del Consumo in quanto eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza, senza che si rinvengano previsioni contrattuali tali da riequilibrare le posizioni giuridiche fra professionista e condominio-consumatore, quali, ad esempio, la possibilità di quest’ultimo di recedere con congruo preavviso, senza penali.
In ogni caso è bene sottolineare che la clausola secondo cui è dovuta una somma di denaro per recedere anticipatamente dal contratto di manutenzione di un impianto centrale non può essere considerata vessatoria, pur dovendosi qualificare il condominio come un consumatore. Questo perché una tale pattuizione non può essere inquadrata come penale per il mancato o parziale adempimento, questa sì da considerarsi come clausola vessatoria, ma piuttosto come indennizzo per il recesso anticipato dal contratto, ipotesi disciplinata dall’art. 1373 c.c. (Trib. Bologna 14 aprile 2021 n. 946).
Potrebbe interessarti: Autoclave in condominio: spese di installazione, spostamento impianti e danni allagamento
Recesso, durata del contratto di manutenzione e terzo responsabile
E’ frequente che il contratto stipulato dal condominio con la ditta sia di natura mista, nel senso che la società incaricata contrattualmente si obblighi non solo alla gestione e la manutenzione dell’impianto ma anche ad assumere il ruolo di terzo responsabile.
In tal caso il committente è sempre libero di recedere dal contratto di appalto, purché paghi la prestazione fino a quel momento svolta dall’appaltatore. Si tratta di un’ipotesi di recesso esercitabile dal condominio in qualsiasi momento dell’esecuzione del contratto di appalto e per qualsiasi ragione che induca il committente medesimo a porre fine al rapporto, senza che assumano rilievo i motivi che lo hanno indotto a recedere. In particolare tale facoltà di recesso è riconducibile alla disciplina di cui all’art. 1671 c.c., trattandosi nella fattispecie in esame di appalto di servizi, che come noto prevede il libero recesso del committente purché costui tenga indenne l’appaltatore delle spese sostenute, dei lavori eseguiti e del mancato guadagno.
>> Stai seguendo un progetto? In questa sezione proponiamo soluzioni che possono aiutarti nella scelta di prodotti e tecniche da applicare in cantiere
Per stabilire però se il recesso è stato esercitato nei termini contrattualmente previsti è necessario capire se il contratto è di durata annuale o semestrale. Secondo il Tribunale di Milano se il testo contrattuale prevede, oltre alla gestione e manutenzione dell’impianto, anche prestazioni riconducibili alla figura del terzo responsabile dell’impianto, nonché prestazioni da effettuarsi dopo la chiusura dell’impianto (quali, a titolo di esempio, la messa a riposo del bruciatore e la sua pulizia, pulizia dei tubi fumo e smontaggio degli sportelli con pulizia delle cappe fumi) la durata del contratto non può che essere annuale (Trib. Milano 29 settembre 2021 n. 7813).
Non perderti: Rampe garage condominio: cosa dice la giurisprudenza su pendenza, cadute e uso
Le penali eccessive nel contratto di manutenzione dell’impianto di riscaldamento
l meccanismo di calcolo previsto dal contratto di manutenzione del riscaldamento che prevede in caso di recesso una quantificazione scalare della somma da pagare all’impresa in base alle mensilità, consente di contemperare l’esigenza del condominio di svincolarsi prima del tempo con il ristoro all’impresa per il mancato guadagno e lo sforzo organizzativo profuso, costituendo una soluzione legittima.
Del resto, appare ragionevole che anche la clausola penale debba essere espressione di un corretto equilibrio degli interessi contrattuali contrapposti. Purtroppo ancora oggi si prevede, in caso di recesso dal contratto di manutenzione del condominio consumatore, il pagamento di tutti i canoni residui, fino alla scadenza del contratto. Tale pattuizione è vessatoria e, quindi, nulla.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista
Consigliamo
Due utili manuali sul condominio, indispensabili per chi vuole (o deve) essere sempre aggiornato sulle tematiche condominiali:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 51.30 €
Guida alla ripartizione delle spese condominiali
Il presente volume, con riferimento costante al dato normativo e alle decisioni più recenti dei giudici, offre al lettore le conoscenze per utilizzare al meglio i principi generaliche sono alla base della ripartizione degli oneri condominiali e del recupero crediti. In particolare il volume affronta il tema della variegata terminologia utilizzata dal legislatore per le spese condominiali in generale, analizzando i criteri generali che presiedono alla ripartizione, ponendo in luce la loro derogabilità. Nella seconda parte del volume si affronta, in modo esaustivo, la disciplina della ripartizione delle spese delle diverse parti comuni, delle scale, del solaio, del lastrico e della terrazza a livello di uso esclusivo e degli impianti comuni. Particolare attenzione viene dedicata al problema del riparto delle spese di riscaldamento dopo il passaggio alla termoregolazione e contabilizzazione di calore secondo le indicazioni contenute nella legge, tenendo conto delle novità contenute nel nuovo d.lgs. 102/2014, modificato dal d.lgs. 14 luglio 2020. Non poteva mancare poi un’analisi dello “spinoso” tema delle spese di manutenzione e ricostruzione dei balconi. L’ultimo capitolo tratta in modo diretto e pratico dei principali temi legati al recupero crediti, affrontando tutte le principali problematiche legate al rapporto tra creditori e debitori nel settore condominiale. Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2021 Maggioli Editore
34.00 € 32.30 €
Da non perdere
Impianti termici negli edifici residenziali ad elevate prestazioni energetiche
L’efficienza energetica in edilizia è un tema molto sentito in Italia soprattutto dopo l’uscita dei decreti di attuazione delle direttive europee sul risparmio energetico a partiredai primi anni del 2000. Tuttavia sono scarsi i testi che affrontano gli aspetti impiantistici ed in particolare le relazioni tra i nuovi edifici e gli impianti termici. La presente opera esamina, anche alla luce degli interventi di progettazione realizzati dall’Autore, dettagli e problemi di natura tecnica e pratica che non sono adeguatamente affrontati in altre pubblicazioni o nei corsi di formazione specialistica. Dopo l’introduzione ad alcuni protocolli volontari di certificazione energetica presenti in Italia, sono analizzati i parametri fisico-edili degli edifici ad elevate prestazioni e come questi influenzano le scelte impiantistiche da adottare. Attraverso un vasto repertorio di fotografie di cantiere viene affrontata anche la tematica della tenuta all’aria degli impianti. È poi presente un capitolo dedicato al calcolo termotecnico, all’analisi delle normative vigenti ed alla loro applicazione al fine del corretto dimensionamento degli impianti termici, con alcuni suggerimenti legati all’ottimizzazione dei consumi. Il capitolo centrale si concentra su alcuni dettagli, spesso sottovalutati, degli impianti di ventilazione meccanica, sia per il ricambio dell’aria sia per l’utilizzo nella climatizzazione. È poi presente una analisi sui sistemi radianti per l’individuazione di quelli che meglio si adattano ad essere utilizzati negli edifici ad elevata efficienza. In appendice sono illustrati tre progetti di fabbricati residenziali realizzati nel nord Italia, progettati e certificati secondo protocolli di efficienza energetica volontaria di cui l’autore ha curato la progettazione termotecnica, l’ottimizzazione dei costi di installazione, gestione e del sistema edificio-impianto. Paolo SavoiaIngegnere specializzato con pluriennale esperienza nella progettazione di impianti e involucri ad alta efficienza energetica e acustica per il comfort in edilizia. È inoltre tecnico competente in acustica ambientale e tecnico certificato di prove non distruttive di II livello. Esegue indagini strumentali finalizzate sia all’efficienza energetica in edilizia che alla diagnosi di patologie edilizie.
Paolo Savoia | 2020 Maggioli Editore
35.00 € 33.25 €
Immagine: iStock.com/RossHelen
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento