Demolizione di tramezzo in condominio e danni all'unità soprastante: di chi è la responsabilità?

Quando si acquista un appartamento in condominio, spesso nasce il desiderio di apportare delle modifiche interne per adattarlo al proprio stile di vita e alle esigenze quotidiane. Tra i primi interventi che vengono presi in considerazione, vi è la modifica degli spazi interni, spesso tramite lo spostamento delle tramezzature. Questa operazione permette di ridefinire gli ambienti, creando una nuova distribuzione più funzionale.

Tuttavia, prima di procedere con la demolizione o lo spostamento dei tramezzi, è fondamentale verificare alcuni aspetti importanti. Le modifiche interne agli appartamenti in condominio possono essere soggette a clausole specifiche nel regolamento condominiale, che possono limitare o disciplinare tali interventi. In mancanza di tali “insidiose” pattuizioni del regolamento è bene evidenziare come non si possa escludere che il tramezzo costruito anni prima possa assumere funzione strutturale. Un esempio pratico è possibile rinvenirlo nella vicenda esaminata dalla Corte di Cassazione nella sentenza n. 4867 del 25 febbraio 2025. Scopriamo di più.

>> Vorresti ricevere articoli come questo? Clicca qui, è gratis

Consigliamo:

FORMATO CARTACEO

Condominio: Guida pratica alla gestione dei conflitti

L’opera, unica nel suo genere, affronta con taglio pratico, le controversie più frequenti in ambito condominiale e le risposte concrete da parte della giurisprudenza, proponendosi come guida operativa per avvocati, commercialisti, amministratori di condominio, magistrati e tecnici del settore, offrendo un’analisi puntuale delle dinamiche più conflittuali della convivenza condominiale.Il libro si sviluppa come una raccolta ragionata di casi concreti in materia condominiale, organizzati per argomenti, che riflettono i contrasti più tipici sorti nei condomini italiani. Ogni capitolo è strutturato intorno a domande reali, seguite da risposte puntuali e motivate, corredate da riferimenti normativi e giuridici.Si apre con un approfondimento sulla riforma del bilancio condominiale non disciplinato, purtroppo, dal diritto positivo ma dal, cosiddetto, diritto del common law evidenziando, quindi, le criticità sulla tenuta della contabilità condominiale tra criterio di cassa, di competenza o mista.Ampio spazio è dedicato alla figura dell’amministratore, i suoi obblighi, le responsabilità per omessa vigilanza e le ipotesi di revoca giudiziale o per gravi irregolarità. Altri capitoli trattano le delibere assembleari e le condizioni per la loro impugnazione, nonché la gestione dei fondi condominiali e delle spese straordinarie. L’opera analizza, avvalendosi di tabelle esemplificative, gli adempimenti fiscali del condominio, esamina le modalità di redazione del rendiconto condominiale e la mediazione condominiale.Non manca infine l’analisi di tematiche di forte attualità come il superbonus e le innovazioni edilizie, le agevolazioni in materia di ristrutturazione edilizia e risparmio energetico.L’approccio è tecnico ma accessibile, ideale per chi deve risolvere in modo operativo controversie condominiali, anche in sede stragiudiziale o giudiziale.SALVATORE ALBANESEDottore in Legge ha ricoperto incarichi presso l’Agenzia delle Entrate ed il Ministero del Lavoro distinguendosi in attività di contenzioso, accertamento e verifiche fiscali. Già funzionario delMEF, presso il Reparto Affari Legali del Dipartimento Finanze, è stato relatore in corsi di formazione finanziati con fondi comunitari. Idoneo a dirigente pubblico e giudice tributario, vanta oltre trent’anni di intensa attività editoriale, con pubblicazioni su autorevoli testate.ROSITA DONZÌDottore Commercialista, Revisore e Mediatore civile e commerciale Svolge incarichi come CTU presso Tribunale di Velletri (RM). Titolare di studio, svolge l’attività di consulente fiscale e societario. Docente nei corsi di formazione svolti per aziende e/o privati. È autrice di numerose pubblicazioni, articoli e guide su riviste qualificate.

Salvatore Albanese, Rosita Donzì | Maggioli Editore 2025

29.45 €

Scopri di più

La vicenda

Due coniugi titolari di un appartamento posto al piano primo ed ultimo di una palazzina citano davanti al Tribunale il proprietario dell’appartamento sottostante. Quest’ultimo aveva iniziato la ristrutturazione del suo immobile senza prevedere le possibili conseguenze sui vicini. Dopo qualche giorno dall’inizio dei lavori, gli attori, abitanti dell’appartamento soprastante, hanno cominciato a sentire forti vibrazioni, rumori di demolizione e caduta di calcinacci, segni evidenti di un intervento significativo sulle pareti divisorie.

Il giorno successivo, al risveglio, hanno scoperto lesioni sui tramezzi delle loro camere e sul muro longitudinale, con crepe di circa 1 cm di altezza, attraversanti la parete. Preoccupati per la stabilità del loro appartamento, hanno contattato il responsabile dei lavori, che ha ammesso il problema e si è scusato, promettendo di sistemare tutto. Come primo intervento, è stato eseguito un puntellamento del solaio, seguito da diversi sopralluoghi tecnici per valutare la situazione. Dopo alcuni giorni, il responsabile ha proposto di riparare i muri, suggerendo però anche la realizzazione di una struttura di sostegno per l’intero edificio, con la richiesta che la spesa fosse divisa al 50% tra i proprietari coinvolti.

Successivamente non è stato realizzato alcun pilastro di sostegno, e i lavori sono proseguiti senza le necessarie misure di sicurezza. Gli attori hanno richiesto al Tribunale di accertare un nesso diretto tra le lesioni riscontrate nella loro proprietà e gli interventi realizzati dal convenuto, sottolineando come la loro comparsa sia avvenuta immediatamente dopo le operazioni di demolizione. Inoltre hanno richiesto la condanna del condomino responsabile al pagamento delle somme necessarie per ripristinare lo stato dei luoghi, garantendo il recupero delle condizioni originarie dell’appartamento. A questa richiesta si aggiunge anche la domanda di risarcimento dei danni subiti, che non si limitano alla sola riparazione degli spazi, ma comprendono anche il disagio vissuto a causa della situazione.

Il Tribunale ha respinto le richieste degli attori. Secondo il giudice di primo grado la causa delle lesioni sui tramezzi dell’appartamento degli attori era stata determinata dalla demolizione del tramezzo longitudinale da parte del convenuto. Peraltro, al contempo, il perito ha evidenziato che il solaio tra agli appartamenti delle parti, realizzato nei primi anni ’50 del secolo scorso, è risultato molto carente sia per le sue dimensioni che per le qualità dei materiali; di conseguenza, a parere del CTU, lo stesso solaio è andato progressivamente ad appoggiare sul tramezzo longitudinale dell’appartamento sottostante del convenuto. Il giudice ha ritenuto che la demolizione del detto tramezzo longitudinale abbia assunto soltanto la configurazione di “causa ultima” del fenomeno che avrebbe del resto potuto anche non verificarsi laddove tale soletta divisoria non fosse stata sovraccaricata ulteriormente dagli attori con il doppio strato di pavimento nel corridoio dell’abitazione. La Corte di Appello di Roma, in riforma della sentenza del Tribunale, ha accolto la domanda risarcitoria degli attori per i danni subiti dal loro appartamento in conseguenza della demolizione del tramezzo longitudinale dei locali del proprietario dell’appartamento sottostante.

La decisione della Cassazione

La Cassazione ha ritenuto condivisibile il ragionamento dei giudici di secondo grado. Nel contesto della responsabilità legata ai lavori di ristrutturazione, il nesso causale è fondamentale per stabilire se un intervento edilizio abbia effettivamente provocato un danno. È compito del giudice individuare quali siano le cause dirette, distinguendole da altri fattori che potrebbero aver contribuito ma senza avere un ruolo determinante. Secondo i giudici supremi nel caso specifico, la Corte d’Appello ha correttamente ritenuto che la rimozione del tramezzo fosse la causa principale delle lesioni riscontrate nell’appartamento soprastante.

La demolizione ha eliminato un elemento che garantiva stabilità, alterando gli equilibri strutturali preesistenti e portando alla comparsa delle crepe. Se da un lato è pacifico, e non contestato, il diritto di un condomino di ristrutturare un proprio appartamento, dall’altro, questo ha l’obbligo di accertarsi, prima di iniziare i lavori, che i lavori da eseguirsi non arrechino danni alle proprietà degli altri condomini o terzi (Cass. civ., sez. III, 16/10/2001, n. 12617).

>> Se vuoi ricevere notizie come questa direttamente sul tuo smartphone iscriviti al nostro nuovo canale Telegram!