Quando accanto a un condominio viene realizzato un nuovo edificio, l’impatto non si limita al rumore del cantiere o al disagio temporaneo dei lavori. In molti casi, la nuova costruzione modifica in modo permanente l’equilibrio del contesto urbano: cambia la luce, altera la circolazione delle acque, incide sulla stabilità dei terreni, riduce la visuale, comprime gli spazi. E quando questi effetti si ripercuotono direttamente sul fabbricato vicino, il problema non è più solo estetico o funzionale: diventa giuridico ed economico, perché può tradursi in un deprezzamento delle unità immobiliari.
I giudici riconoscono sempre più spesso che la costruzione di un nuovo palazzo può generare danni e, soprattutto, una perdita di valore commerciale delle unità immobiliari colpite. Non si tratta di un danno in re ipsa: occorrono accertamenti tecnici rigorosi, ma quando il nesso causale emerge con chiarezza, la responsabilità dell’ente o dell’impresa che ha realizzato la nuova opera diventa piena. Un caso emblematico è quello deciso dal Tribunale di Messina nella sentenza n. 666 del 2 aprile 2026.
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Indice
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Il CTU Conciliatore
Nell’odierno processo civile il giudice chiede sempre al CTU di tentare la conciliazione della controversia; le prassi diffuse negli uffici giudiziari ormai – superando i limiti imposti dalla normativa – hanno fatto diventare l’esperimento conciliativo una delle attività più importanti del CTU. Ma conciliare due o più soggetti in lite in una causa giudiziaria richiede impegno, dedizione e specifiche competenze che oggi la stessa riforma Cartabia prevede espressamente all’art. 3 del DM 109/2023; nessuno tuttavia si è mai preoccupato di formare il consulente in tali importanti compiti. Molte sono le domande e i dubbi dei CTU su questo aspetto. Il testo, volutamente pratico ed agile, vuole fornire un supporto operativo consentendo al lettore di acquisire le capacità per proporre, condurre e concludere positivamente l’esperimento conciliativo della vertenza. L’autore è stato il primo nel panorama editoriale a curare ed approfondire con volumi tale importante tema sin dal 2004 e con questo prezioso testo e con le indubbie doti riconosciutegli prende per mano il CTU e lo conduce allo svolgimento dell’importante e delicato compito, nobilitando così la definizione di CTU conciliatore.Paolo Frediani Geometra libero professionista; consulente tecnico forense nei settori civili e penali dal 1990; libero docente in corsi di formazione professionale dal 1999; professore a contratto Università di Pisa; docente presso la Scuola Superiore della Magistratura; autore e pubblicista. Grande esperto e cultore della conciliazione, ha intuito tra i primi le sue potenzialità nell’alveo endoperitale sin dai primi anni 2000 con pubblicazioni dedicate.
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La vicenda
La vicenda trae origine dalla costruzione di un nuovo complesso di 46 alloggi popolari realizzato dallo IACP su un’area confinante con un condominio di quattro piani. Durante l’esecuzione dei lavori, i condomini dell’edificio adiacente avevano iniziato a rilevare gravi anomalie: crepe diffuse, porte che si aprivano e chiudevano da sole, pendenze anomale dei pavimenti, infiltrazioni e un generale peggioramento della stabilità dell’immobile. Di conseguenza gli stessi partecipanti al condominio promuovevano un ricorso d’urgenza ex art. 700 c.p.c., nel quale il CTU accertava un fenomeno di rotazione dell’intero fabbricato, con un abbassamento di circa 17 cm sul fronte ovest, attribuendolo alle modifiche del regime delle acque superficiali e sotterranee provocate dalla nuova costruzione.
Secondo il consulente, l’intervento dello IACP, realizzato in un’area con note criticità idrogeologiche, aveva inciso in modo significativo sul comportamento del versante, favorendo l’accumulo di acque meteoriche a una profondità di circa 2,65 metri e determinando un cedimento differenziale del terreno di fondazione della palazzina attorea. La rotazione dell’edificio aveva inoltre ridotto in modo pericoloso il giunto tecnico tra i due fabbricati: dai 30 cm originari alla base fino a soli 8,5 cm in sommità, con rischio concreto di “martellamento” in caso di sisma.
Accertata la responsabilità dello IACP in sede cautelare, i condomini avevano introdotto il giudizio di merito chiedendo il risarcimento dei danni: il costo del sollevamento e raddrizzamento dell’edificio, il deprezzamento delle singole unità immobiliari e la riparazione dei danni interni. Lo IACP si era difeso sostenendo di non essere più legittimato passivamente, per via della nuova Agenzia comunale istituita nel 2018, e contestando comunque ogni addebito, attribuendo la responsabilità al Comune.
La decisione del Tribunale
Il Tribunale ha respinto tutte le eccezioni preliminari sollevate dallo IACP, confermandone la piena legittimazione passiva: la nuova Agenzia comunale istituita nel 2018 non aveva infatti sostituito l’ente per le opere già eseguite, né poteva assumere responsabilità relative a progetti risalenti al 2004. Chiarito questo punto, il giudice è entrato nel merito e la decisione è stata netta.
Sulla base delle due consulenze tecniche, il Tribunale ha ritenuto provato il nesso causale tra la costruzione del nuovo complesso edilizio e il cedimento del fabbricato attoreo. Il CTU ha escluso che i danni potessero dipendere da carenze strutturali del caseggiato o dalla sopraelevazione successivamente realizzata: l’incremento di carico era minimo, pari a circa il 10% del peso originario, e non idoneo a provocare un cedimento di tale entità. La causa, invece, era da ricercare nelle modifiche al regime delle acque superficiali e sotterranee generate dal nuovo edificio, costruito in un’area già caratterizzata da criticità idrogeologiche.
Accertata la responsabilità, il Tribunale ha riconosciuto il diritto al risarcimento dei danni a favore dei condomini, quantificando il costo degli interventi necessari per il sollevamento e il raddrizzamento dell’edificio (stimato in circa 300.000 euro, comprensivi delle opere preliminari sulle fondazioni, dei ripristini interni, degli impianti e delle spese tecniche), nonché le spese per la riparazione dei danni interni alle singole unità abitative e alle parti comuni (quantificate in 13.350,45 euro, relativi a infiltrazioni, distacchi, ripristini, lamierini coprigiunto e cortile).
Il danno da deprezzamento del valore commerciale di ciascun appartamento
Tra tutte le conseguenze generate dal cedimento del fabbricato, quella economicamente più rilevante è risultata il deprezzamento del 35% del valore commerciale di ciascun appartamento, quantificato in 329 euro/mq per le unità abitative e 164,50 euro/mq per il deposito al piano terra. Secondo il CTU, la rotazione dell’edificio e il pericoloso avvicinamento al nuovo palazzo IACP ha generato un grave disincentivo alla commerciabilità degli immobili, tanto da richiedere una riduzione di prezzo per rendere vendibili le unità. Il Tribunale ha fatto proprie queste conclusioni, riconoscendo che la costruzione del nuovo complesso edilizio ha compromesso in modo serio e permanente la stabilità e il valore del fabbricato confinante.
Il giudice siciliano ha affermato perciò con chiarezza che chi costruisce su un fondo vicino non può ignorare gli effetti che la nuova opera produce sull’edificio confinante, soprattutto in aree geologicamente delicate. La sentenza mostra anche un altro aspetto cruciale: il danno da deprezzamento non è un concetto astratto, ma un pregiudizio reale, misurabile e risarcibile.
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L’influenza del rischio idrogeologico nella valutazione di infrastrutture e strutture esistenti
Viste le problematiche relative al dissesto idrogeologico a cui sono soggette le infrastrutture su tutto il territorio nazionale, il libro vuole illustrare, in modo chiaro e con esempi concreti, le tecniche di analisi relative alla sicurezza di ponti e viadotti soggetti a rischio fondazionale, idraulico, da frana e idrogeologico. Dalle analisi numeriche, riportate nel libro, si evince come, ad esempio, le frane o i fenomeni di erosione localizzata, per fondazioni in alveo, sono molto pericolosi per la stabilità globale del ponte in quanto incidono su strutture esistenti spesso dotate di scarsa robustezza. Gli interventi di mitigazione del rischio su infrastrutture esistenti, o nel caso di nuove realizzazioni, come ad esempio i tiranti applicati in testa ai cordoli di paratie, oppure il sistema di micropali in fondazione, risultano molto efficaci a contrastare, rispettivamente, le spinte del terreno e la perdita di porzioni di terreno al di sotto delle fondazioni. Il libro, pertanto, è di sicuro interesse per i tecnici del settore, in particolare per gli ingegneri strutturisti e geotecnici. FRANCESCO OLIVETOStrutturista, Geotecnico, specializzato nelle verifiche sismiche di edifici esistenti soggetti a danno inglobato. Collaboratore esterno con il Gruppo Sismica srl per la formazione continua e lo sviluppo di metodologie di calcolo di strutture in muratura e in c.a. in condizioni di danno pregresso e attuale ai fini della stima della capacità residua. Consulente Scientifico della Stacec Srl sulle tematiche relative al degrado di strutture ed infrastrutture.MATTEO FELITTIStrutturista, Ispettore Ponti e Titolare dello studio tecnico ENGINEERING & CONCRETE CONSULTING, si occupa principalmente di calcolo strutturale, dissesti statici nelle costruzioni esistenti, degrado dei materiali e di tecnologia del calcestruzzo presso importanti aziende del settore. Cultore di Scienza delle Costruzioni ICAR/08 e Docente di “Calcolo Automatico delle Strutture” presso la Facoltà di Architettura – Università degli Studi di Napoli, Federico II. Consulente Scientifico della Stacec Srl sulle tematiche relative al degrado di strutture ed infrastrutture.DANILO PELLEStrutturista, socio della società di Ingegneria Cooprogetti Soc. Coop., si occupa principalmente di progettazione infrastrutturale, geotecnica, progettazione BIM e ispezione di ponti. BIM Coordinator certificato Accredia, Ispettore di Ponti di 2° Livello certificato Accredia.”
Francesco Oliveto, Matteo Felitti, Danilo Pelle | Maggioli Editore 2025
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