In materia condominiale, l’art. 1126 c.c. regolamenta le spese per la manutenzione dei lastrici solari ad uso esclusivo di taluni condomini; la norma fa riferimento all’ipotesi in cui solo alcuni condomini, per la particolare posizione delle loro proprietà esclusive in relazione al lastrico solare, possano utilizzare tale parte comune, per cui pone a loro carico le spese per la riparazione della stessa in misura maggiore rispetto a quanto sarebbero tenuti in relazione alle tabelle millesimali di proprietà (>> ne parliamo in questo articolo). Nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 c.c., l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.
Mentre nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini: in tal caso ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò sia imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per due terzi le spese relative ai condomini dei locali sottostanti.
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Indice
Suggeriamo
Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | Maggioli Editore 2021
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Cortile comune e copertura box: le spese
Il solaio che separa due unità abitative, l’una sovrastante all’altra ed appartenenti a diversi proprietari, deve ritenersi, salvo prova contraria, di proprietà comune ai due piani; tale presunzione “iuris tantum” vale per tutte le strutture che hanno una funzione di sostegno e copertura, in quanto svolgono una inscindibile funzione divisoria tra i due piani, con utilità ed uso uguale per entrambi e correlativa inutilità per gli altri condomini, con la conseguenza che le spese per la loro manutenzione e ricostruzione competono in parti eguali ai rispettivi proprietari, come previsto dall’art. 1125 c.c. Coerentemente con la ratio sopra esposta l’art. 1125 c.c. prevede che le spese per la manutenzione dei soffitti siano sostenute in parti uguali dai proprietari dei due piani, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento ed a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto (Trib. Napoli 19 marzo 2024 n. 3107).
Tenendo conto di quanto sopra, in caso di riparazione del cortile o viale di accesso all’edificio condominiale che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, per la ripartizione delle relative spese occorre applicare analogicamente l’articolo 1125 c.c., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi, con l’uso esclusivo della stessa, determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un’applicazione particolare del principio generale dettato dal secondo comma dall’articolo 1123 c.c. (così, ad esempio, App. Brescia 28 settembre 2023, n. 1457).
Cortile comune e box sotterranei multipiano: un caso recente
La vicenda prende l’avvio quando una società subiva copiose infiltrazioni all’interno dei suoi locali. Successivamente citava in giudizio ex art. 700 c.p.c. dinanzi al Tribunale di Napoli il condominio per ottenere la condanna del convenuto al rifacimento del cortile condominiale. All’esito della disposta CTU emergeva che la causa dei fenomeni infiltrativi era dovuta alla vetustà della pavimentazione del cortile comune e alla mancanza di un giunto impermeabile; di conseguenza il Tribunale condannava il condominio al rifacimento del cortile secondo le indicazioni fornite nella consulenza tecnica di ufficio depositata agli atti.
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La società attrice si rivolgeva ancora al Tribunale perché l’importo complessivo dei lavori di rifacimento della pavimentazione del cortile era stato attribuito dall’assemblea per 1/3 al condominio e per 2/3 a carico degli immobili sottostanti, compreso quello della attrice. Quest’ultima era convinta che il corretto criterio di ripartizione da adottare nel caso di specie fosse quello previsto dall’art. 1125 e non quello stabilito dall’art. 1126 c.c. La società attrice chiedeva pertanto al Tribunale di dichiarare la nullità e/o l’annullabilità della delibera condominiale che aveva ripartito le spese e di ordinare al convenuto la predisposizione di un nuovo piano di riparto secondo i criteri di cui all’art. 1125 c.c.
La domanda veniva accolta. Il condominio si rivolgeva alla Corte di Appello facendo presente che al di sotto del cortile del condominio erano presenti ben due livelli. La Corte ha confermato la decisione di primo grado notando che il cortile in questione, fungendo da rampa di accesso alle scale, offre un’utilità sicuramente maggiore ai condomini rispetto ai proprietari dei locali sottostanti, ragion per cui le spese di manutenzione devono essere ripartite secondo il criterio previsto dall’articolo 1125 c.c. In ogni caso, ad avviso della Corte, la presenza di più livelli di piani al di sotto il cortile non mette in dubbio l’applicazione del criterio previsto dal detto articolo 1125 c.c., trattandosi di circostanza inidonea ad intaccare la maggiore utilitas che il medesimo cortile offre ai condomini per il transito e per l’accesso quotidiano agli immobili realizzati al di sopra del detto solaio rispetto a quelli posti ai livelli inferiori rispetto al piano di calpestio.
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