Condono edilizio per silenzio assenso possibile ma solo se tutta la documentazione necessaria viene presentata, e in particolare se è richiesta la deroga a costruire in caso di fascia di rispetto. Se questa manca, anche se il Comune successivamente si dichiara astrattamente favorevole a eliminare il vincolo, il silenzio assenso non si forma. E, in ogni caso, a fronte di una domanda ancora pendente, gli interventi successivamente realizzati, anche se presentati come edilizia libera, risultano invece totalmente al di fuori del perimetro di riferimento, e rendono irricevibile anche la domanda originaria.
Così il Consiglio di Stato con la sentenza 3595/2026, in coerenza con la sentenza 2848/2026 che aveva stabilito che il condono perfezionato conferisce piena legittimità urbanistica (quindi interventi liberi nei limiti della normativa vigente), mentre se la sanatoria non è arrivata a definizione qualsiasi opera ulteriore fuori dall’istanza rende anche questa irricevibile. Confermata, quindi, la legittimità di un doppio provvedimento comunale: diniego di condono e ordinanza di demolizione.
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Vecchia domanda e nuove opere
La vicenda affrontata dalla sentenza nasce più di trenta anni fa. Si parte infatti da una domanda di condono presentata nel 1995 da parte di una proprietaria di un immobile, carente però di una parte fondamentale necessaria per poter procedere. La proprietaria, in assenza di un diniego specifico, aveva realizzato sull’area ulteriori opere abusive mai autorizzate, ritenendo che il condono si fosse formato per silenzio assenso.
Le opere contestate, accertate dalla polizia municipale nel gennaio 2019, consistevano nella chiusura del fronte di una preesistente tettoia, trasformata in locale chiuso adibito a deposito; nell’installazione di tre gazebo in tubolare di ferro con copertura in telo plastificato, posti in aderenza tra loro, ciascuno delle dimensioni di 4,80 x 4,80 metri, per un’altezza media di 3,00 metri; e nella realizzazione di una ulteriore tettoia in tubolari di ferro e lamiere grecate, di dimensioni pari a 12,20 x 6,40 metri per un’altezza media di 2,50 metri. Di qui il rigetto della domanda originaria e l’obbligo di demolizione. Decisioni impugnate dalla proprietaria.
Per prima cosa aveva sostenuto infatti che le nuove opere realizzate potessero esse qualificate come edilizia libera, dato che non avrebbero generato nuovo volume né trasformazione urbanistica del territorio. Inoltre aveva sostenuto che queste non avrebbero dovuto comunque avere influenza sulla domanda originaria di condono in quanto l’edificio era stato realizzato in una zona nella quale non esisteva un vincolo di inedificabilità assoluta, ma nella domanda non era stata allegata la deroga che avrebbe reso possibile l’intervento. Un fatto questo che blocca qualunque ipotesi di sanatoria per silenzio assenso, anche se ci sono state ulteriori indicazioni del Comune sulla possibilità di eliminare il vincolo nell’area interessata.
Edilizia libera? Non per gazebo e tettoie ancorate al suolo
I giudici di palazzo Spada hanno respinto entrambe le considerazioni. Per quanto riguarda l’ipotesi di edilizia libera, in riferimento alle opere realizzate il criterio dirimente non è la leggerezza dei materiali o la rimovibilità teorica delle strutture, bensì la loro idoneità a trasformare in modo durevole l’area coperta quanto a superficie e volumi realizzati, modificando stabilmente lo stato dei luoghi. Nel caso specifico, le strutture risultavano stabilmente infisse al suolo o ai muri preesistenti e strutturalmente connesse tra loro, integrando a tutti gli effetti interventi di nuova costruzione, concetto idoneo a comprendere qualunque manufatto autonomo ovvero modificativo di altro preesistente, che sia stabilmente infisso al suolo o ai muri di quello preesistente, ma comunque capace di trasformare in modo durevole l’area coperta, quanto a superficie e a volumi realizzati, come tale idonea a modificare lo stato dei luoghi, rendendo così radicalmente alterato lo stato del fabbricato rispetto alla situazione fotografata dalla domanda del 1995.
Nuovi abusi, l’istanza di sanatoria decade sempre
Su questa base, dunque, è applicabile il principio secondo cui gli interventi ulteriori eseguiti su manufatti abusivi non sanati né condonati – ancorché riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, della ristrutturazione o della realizzazione di pertinenze urbanistiche – ripetono il carattere di illiceità dell’abuso originario cui ineriscono strutturalmente. Né la qualificazione soggettiva attribuita all’intervento è in grado di neutralizzarne il carattere abusivo quando la struttura di riferimento è essa stessa priva di titolo legittimante.
Condono possibile per silenzio assenso ma a una condizione
Quanto all’ipotesi che il condono si fosse formato per silenzio assenso, il Consiglio di Stato ha ricordato che è possibile la sanatoria per questo motivo ma solo in presenza di tutta la documentazione necessaria. Nel caso specifico, data la collocazione dell’immobile all’interno della fascia di rispetto ferroviario – vincolo che non configura comunque un’ipotesi di inedificabilità assoluta – sarebbe stato necessario ottenere la specifica autorizzazione in deroga. Autorizzazione che però non era mai stata allegata alla domanda di condono.
Il fatto che poi il Comune stesso, successivamente si fosse detto favorevole alla rimozione del vincolo limitatamente all’aspetto urbanistico, non poteva essere considerato rilevante, trattandosi di un semplice auspicio. Quindi appello rigettato e decisione del Comune confermata su entrambi i fronti.
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