Condominio: sostituire la portafinestra con una di dimensioni doppie lede il decoro?

La sostituzione da parte di un condomino dell’originaria portafinestra con altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti può non essere lesiva del decoro della facciata del condominio, ben potendo invece arrivare a migliorare la qualità della vita del partecipante al condomino.

La vicenda per cui si è sollevata la questione e a cui ha dato risposta il Tribunale di Milano con la sentenza del 22- 10- 2020, n. 6616 è la seguente.

Un condominio citava in giudizio il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano dello stabile che, demolendo parte della parete esterna condominiale, aveva sostituito l’originaria portafinestra con altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti e, quindi, del tutto differente rispetto a quelli di tutti gli altri appartamenti con identico affaccio sulla via. I condomini notavano che tale modifica aveva deturpato la facciata e leso il decoro architettonico del caseggiato.

Condominio: sostituire la portafinestra con una di dimensioni doppie lede il decoro?

Nel corso del giudizio veniva predisposta una CTU secondo cui l’opera della porta finestra, oggetto di diatriba, era ben realizzata e si conformava per quanto concerne la finitura esterna. Nello stessa CTU si faceva presente che la porta finestra era parzialmente visibile come erano parzialmente visibili le altre porte finestre delle logge sottostanti e l’ampliamento costituiva una modifica, seppur piccola in proporzione alle dimensioni dell’edificio, dell’aspetto architettonico del prospetto fronte strada.

Inoltre si sottolineava che l’ampliamento della portafinestra non risultava sconveniente ma migliorativa in quanto permetteva al convenuto ed eventualmente a tutti i sottostanti condomini di recuperare un po’ più di luminosità dentro i loro ambienti, aumentando il valore dei loro immobili.

Infine si evidenziava che sulla facciata condominiale vi erano numerosi motori di condizionatori, nonché di infissi e tende esterne di spessori, tipologie e colori differenti il cui impatto sull’estetica dell’edificio risultava maggiore rispetto a quello derivante dall’intervento per cui è causa.

La sostituzione, da parte di un condomino, dell’originaria portafinestra con altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti è sempre lesiva del decoro del caseggiato?

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La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condomino.

Secondo il giudice milanese, nell’equo contemperamento tra i due contrapposti interessi della comunità dei condomini e del singolo condomino che ha sostituito l’originaria portafinestra con altra di dimensioni doppie rispetto agli infissi precedenti, deve essere privilegiato l’interesse del condomino a poter beneficiare di maggiore luminosità all’interno del proprio appartamento.

Come sottolinea lo stesso Tribunale, infatti, sono ormai noti i riflessi positivi della luce sul benessere psico-fisico dell’individuo, apportando la luce naturale non solo generici benefici alla qualità della vita, ma contribuendo in modo rilevante alla salute umana. Del resto, il Tribunale ha notato come la CTU abbia considerato l’ampliamento del condomino “una modifica, seppur piccola in proporzione alle dimensioni dell’edificio, dell’aspetto architettonico del prospetto, modifica da considerarsi inidonea a deturpare la facciata”.

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Considerazioni conclusive

L’apertura di varchi e l’installazione di porte o cancellate in un muro ricadente fra le parti comuni dell’edificio condominiale eseguiti da uno dei condomini per creare un nuovo ingresso all’unità immobiliare di sua proprietà esclusiva, di massima, non integrano abuso della cosa comune suscettibile di ledere i diritti degli altri condomini, non comportando per costoro una qualche impossibilità di far parimenti uso del muro stesso ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c., rimanendo irrilevante la circostanza che tale utilizzazione del muro miri a conseguire una più comoda fruizione di tale unità immobiliare da parte del suo proprietario (Cass. civ. sez. II, 29/04/1994, n. 4155).

Del resto i proprietari esclusivi delle singole unità immobiliari possono utilizzare i muri comuni, nelle parti ad esse corrispondenti, sempre che l’esercizio di tale facoltà, disciplinata dagli art. 1102 e 1122 c.c., non pregiudichi la stabilità ed il decoro architettonico del fabbricato (Cass. civ., sez. II, 26/03/2002, n. 4314).

Entro questi limiti e tenendo conto che le moderne tecniche costruttive in cemento armato hanno profondamente modificato la funzione dei muri perimetrali, che non è più quella di assicurare la stabilità dell’edificio bensì soltanto quella di delimitarlo esternamente (mentre la funzione portante è esercitata dai pilastri e dalle architravi in conglomerato cementizio), l’abbattimento da parte di un condomino di un tratto del muro perimetrale di tamponamento per sostituirlo con porte scorrevoli o portefinestre di maggiori dimensioni non comporta, di regola, un’alterazione della sua normale destinazione, vietata dall’art. 1102 c.c., ma costituisce uso normalmente lecito della cosa comune e, solo in particolari circostanze, da dimostrarsi di volta in volta, può assumere aspetti lesivi dell’integrità dell’edificio quando ne comprometta la sicurezza o il decoro (Cass. civ., sez. II, 25/09/1991, n. 10008).

Si consideri, però, che l‘armonia di linee e di strutture che connota il fabbricato non rileva se non nella misura in cui sia apprezzabile dall’esterno e, quindi, in concreto fruibile attraverso la percezione.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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Foto: iStock/RAUL RODRIGUEZ