Cessione dei crediti da bonus edilizi, verifiche e due diligence documentale: un caso studio

Le criticità da gestire e la scelta della cessione del credito

Lo sviluppo di un immobile in classe A+ in un’area densa e strategica come quella dei Navigli ha richiesto la gestione simultanea di due criticità sistemiche: da un lato un mercato delle costruzioni caratterizzato dall’aumento dei costi delle materie prime; dall’altro una cornice burocratica articolata, aggravata dalle barriere nella maturazione e nella cessione dei crediti d’imposta.

Se il primo fronte è stato affrontato attraverso una rete di partnership consolidate, la diligence fiscale e documentale, dall’audit alla cessione del credito, è stata curata da Dedalo Consulting, società milanese specializzata nella gestione dei crediti d’imposta per imprese, professionisti e istituzioni finanziarie.

“Il tema centrale non era soltanto la complessità, che è un dato fisiologico quando si parla di crediti derivanti da bonus edilizi, ma il tempo a disposizione. In operazioni di questa natura, la variabile temporale, se non governata con assoluto rigore, espone al rischio di errore e alla perdita di valore. Per Binda 21 la cessione non era una semplice opzione finanziaria, ma la soluzione strutturale più coerente per preservare il beneficio fiscale maturato, considerata l’impossibilità di assorbirlo integralmente tramite compensazione diretta.” commenta il Dott. Alessandro De Grandis, Amministratore Delegato di Binda 21 S.r.l.

Due diligence tecnico-documentale: le verifiche sul credito

In operazioni di questo tipo, la due diligence documentale assume quindi anche una funzione di prevenzione del rischio. Un’incoerenza tra asseverazioni, documentazione di cantiere, presupposti dell’agevolazione e dati utilizzati ai fini fiscali può infatti incidere non soltanto sulla possibilità di perfezionare la cessione, ma anche sulla tenuta del credito in caso di successivi controlli.

“Le tempistiche erano particolarmente stringenti e la corretta gestione del fascicolo tecnico-fiscale era essenziale per preservare il valore del beneficio maturato nell’ambito di un progetto immobiliare complesso e di qualità nel cuore di Milano.” sottolinea Alessandro De Grandis.

Nel caso in esame, il controllo non si è limitato alla verifica fiscale del credito, ma ha interessato l’intera filiera documentale dell’intervento, mettendo in relazione gli aspetti tecnici del cantiere con i requisiti richiesti dalla disciplina agevolativa. Le verifiche si sono concentrate su quattro direttrici principali:

• correttezza delle asseverazioni tecniche;
• tracciabilità dei lavori e coerenza della documentazione di cantiere;
• conformità dei presupposti agevolativi;
• aggiornamento continuo rispetto all’evoluzione normativa sulla circolazione dei crediti.

Anche un’incoerenza documentale di dettaglio avrebbe potuto compromettere la cessione o generare contestazioni da parte degli organi di controllo.

Dalla verifica documentale alla cessione del credito

Dedalo Consulting è intervenuta a pochi giorni dalla scadenza nazionale del 16 marzo 2025, termine ultimo per l’apposizione del visto di conformità sulle spese 2024. La tempistica, pur molto compressa, è stata governata attraverso un processo ordinato, fondato su presidio documentale, coordinamento professionale e chiarezza degli obiettivi.

Successivamente alla maturazione del credito, Dedalo ha redatto una Comfort Letter interna, strutturato il fascicolo in aderenza all’art. 121, comma 6-bis, del Decreto Rilancio, veicolato la cessione tramite un cessionario selezionato e privilegiato una cessione orizzontale su base annuale, ottenendo condizioni di sconto particolarmente competitive rispetto al contesto di mercato.

“La gestione di crediti di questa portata richiede una perfetta simbiosi tra velocità d’esecuzione e rigore documentale. Attraverso l’applicazione rigorosa del Decreto Rilancio e la redazione della nostra Comfort Letter, abbiamo messo in sicurezza l’operazione finanziaria di Binda 21 S.r.l., ottimizzando il tasso di sconto grazie a canali di cessione selezionati e coerenti con la struttura temporale del credito.” aggiunge il Dott. Giovanni Minella, Amministratore di Dedalo Consulting.

Esito e risultati dell’operazione

L’operazione ha contribuito a migliorare la redditività complessiva dell’iniziativa immobiliare e a consolidare la struttura patrimoniale di Binda 21, senza ricorrere allo sconto in fattura né utilizzare la cessione del credito come leva di finanziamento del cantiere.

Il progetto ha restituito alla città un edificio contemporaneo, efficiente e sostenibile: 42 appartamenti in classe A+ pienamente integrati nel tessuto urbano, capaci di generare nuova residenzialità e un indotto locale in un’area strategica tra Navigli e San Cristoforo.

• Credito d’imposta maturato e messo in sicurezza: 1.886.556,60 euro;
• credito strutturato su 10 annualità, dal 2025 al 2034;
• audit e visto di conformità completati in tempi stringenti e molto rigidi;
• cessione ottimizzata attraverso canali selezionati e condizioni competitive.