Come sappiamo, l’art. 119 del D.L. 34/2020, convertito con modificazioni dalla legge n. 77/2020, definisce i tre interventi che permettono di accedere direttamente alla super detrazione fiscale per la riqualificazione energetica degli edifici.
L’isolamento termico dell’involucro rappresenta il primo dei tre interventi trainanti del Superbonus 110%. La realizzazione di un cappotto termico, in base al comma 2 del decreto, consente di realizzare anche altri interventi, cosiddetti trainati, che accedono (con i loro limiti di spesa) al Superbonus.
L’opera in questione deve riguardare una parte superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’intero caseggiato (>> Scopri se nella superficie disperdente lorda è compresa la superficie del tetto) e assicurare il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’intero edificio oppure, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta, da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica rilasciato da tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata (Agenzia Entrate – Risposta n. 408/2020). In ogni caso la progettazione del cappotto termico deve rispettare i requisiti previsti dalla normativa europea di riferimento.
>>> Ti interessano le novità sul Superbonus introdotte dal Decreto Semplificazioni? Scarica qui sotto la TABELLA con modifiche articolo 119 || Nuovo Testo in vigore come modificato da dl 41/2021 e dl 77/2021
Modifiche evidenziate[download id=”90623″]
Cappotto parziale, a favore di un gruppo di condomini
È possibile che l’assemblea non sia interessata ad eseguire i lavori per l’efficientamento energetico mediante l’isolamento termico delle superfici opache dell’intero involucro dell’edificio. In tal caso un gruppo di condomini può avvalersi dell’articolo 10, comma 3, della legge 120/2020 (Decreto semplificazioni), che stabilisce come ciascun partecipante alla comunione o al condominio possa realizzare a proprie spese ogni opera di cui all’articolo 119 del Decreto Rilancio (D.L 19 maggio 2020, n. 34), anche servendosi della cosa comune nel rispetto dei limiti di cui all’articolo 1102 c.c.
I condomini interessati (si pensi, ad esempio, ai proprietari degli appartamenti sotto il lastrico solare comune) possono realizzare un cappotto termico integralmente a proprie spese, pur nei limiti dell’articolo 1102 c.c., secondo cui ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro.
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Naturalmente occorre che l’assemblea autorizzi gli interessati a realizzare l’intervento sulla parte comune esterna che interessa le loro singole unità abitative. A tale proposito merita di essere precisato che, secondo il comma 9-bis dell’articolo 119 D.L. n. 34/202, come modificato dall’ articolo 1, comma 66, lett. P) della Legge di Bilancio 2021 (Legge 30 dicembre 2020 n. 178) le deliberazioni dell’assemblea del condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio, a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole: in tal caso resta fermo che, trattandosi di un intervento realizzato su una parte a servizio comune dell’edificio in condominio, ai sensi dell’articolo 1117 c.c., la verifica della sussistenza dei requisiti necessari ai fini dell’applicazione del Superbonus vada effettuata con riferimento all’intero edificio.
La gestione amministrativa del cappotto a favore di un gruppo di condomini
In relazione a tale cappotto “parziale” a favore di alcuni condomini effettuato sulla facciata condominiale, sia i documenti di spesa sia i relativi bonifici, devono essere intestati al condominio e gli adempimenti necessari sono effettuati dall’amministratore del condominio, che non solo rilascia una certificazione delle somme effettivamente corrisposte dall’interessato (attestando, altresì, di aver adempiuto a tutti gli obblighi previsti dalla legge) ma deve, inoltre, conservare la documentazione originale, al fine di esibirla a richiesta degli Uffici. Si tenga conto che pacifica giurisprudenza ha ormai confermato la responsabilità dell’amministratore, nei casi in cui la perdita del beneficio fiscale da parte dei condomini sia a esso imputabile (in tale senso, Cass. civ., Sez. III, 26/07/2017, n. 22343).
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Lavori trainati e condomino dissenziente e non pagante
Se alcuni condomini si attribuiscono l’intero credito di imposta imputandosi tutte le spese, non si può escludere che i condomini dissenzienti e non paganti, agganciandosi all’intervento trainante (cappotto termico), vogliano ugualmente fruire della maxi detrazione del 110 % per interventi trainati (ad esempio la sostituzione infissi o un impianto fotovoltaico singolo). Tale operazione sembra ammissibile atteso che la circolare n. 24/E del 2020, in linea con la disposizione contenuta nell’articolo 119, comma 2, del decreto Rilancio, ha chiarito che la maggiore aliquota si applica solo se gli interventi trainati sono eseguiti congiuntamente con almeno uno degli interventi di isolamento termico o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale elencati nel paragrafo 2.1. della medesima circolare.
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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