Lettere compliance Superbonus, al via la nuova campagna di Entrate: possibili anche controlli in loco

Controlli mirati a partire dagli immobili a rendita zero

L’invio delle lettere era stato previsto dalla legge di Bilancio 2024. Secondo le norme l’Agenzia avrebbe dovuto predisporre delle liste selettive di contribuenti ai quali recapitare l’invito a regolarizzare al fine di garantire efficienza al processo di comunicazione di posizioni potenzialmente meritevoli di denuncia di variazione catastale.

Su questa base la Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare dell’Agenzia ha stilato un primo elenco relativo agli immobili oggetto di riqualificazione con il Superbonus che risultano tuttora  iscritti in Catasto privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi in argomento. In entrambi i casi – sottolinea una circolare della Direzione – è infatti ragionevole ipotizzare che l’esecuzione degli interventi di recupero del patrimonio edilizio possa aver comportato una modifica nella consistenza o nell’attribuzione della categoria e della classe dell’immobile.

Regolarizzare entro 90 giorni

La variazione catastale in caso di interventi edilizi che comportano un aumento del 15% del valore di mercato e della relativa redditività ordinaria dell’immobile deve essere comunicata entro 30 giorni dalla fine dei lavori.
La lettera di compliance che richiama all’obbligo segue le regole indicate dal Provvedimento delle Entrate 38133/2025 del 7 febbraio 2025. Contiene quindi:

• codice fiscale, denominazione, cognome e nome del contribuente;
• identificativo catastale dell’immobile indicato dal contribuente nella Comunicazione dell’opzione relativa ai lavori edilizi effettuati ai sensi dell’art. 119 del Dl 34/2020;
• l’invito a  verificare, anche con l’aiuto di un professionista abilitato, se la natura degli interventi realizzati comporti la necessità di presentare una dichiarazione di aggiornamento;
• l’invito a fornire chiarimenti e idonea documentazione attraverso l’apposito servizio disponibile sul sito dell’Agenzia “Consegna documenti e istanze”, nel caso in cui il contribuente ritiene che la variazione non sia dovuta;
• l’invito, in caso contrario, a regolarizzare spontaneamente la posizione.

In questo caso è possibile approfittare del ravvedimento operoso, che consente di ridurre la sanzione prevista.

La rivalutazione d’ufficio

Come previsto dalle norme (comma 277, art. 1 legge 244/2007), se la revisione della rendita non viene effettuata entro 90 giorni  dopo la richiesta, gli uffici dell’Agenzia provvedono d’ufficio,  con applicazione, a carico dei soggetti inadempienti, delle relative sanzioni previste dalle norme.

Le verifiche peraltro potranno essere fatte anche in loco e in questo caso, come ricorda la lettera di compliance, saranno a carico dei soggetti inadempienti anche i costi tecnici di verifiche e sopralluoghi.

Variazioni e procedura DOCFA

La necessità di rivedere le rendite catastali è stata oggetto di un ampio dibattito nei mesi scorsi anche tra i tecnici. In alcuni casi, infatti, si riteneva impossibile effettuare gli aggiornamenti senza specifiche indicazioni sulle modalità di calcolo, ovvero senza aggiornamenti della procedura DOCFA.

Come da sempre da noi sostenuto, invece, l’aggiornamento delle rendite poteva essere fatto tranquillamente utilizzando la procedura in questione, e rispettando le regole indicate dall’allora Agenzia del territorio con le circolari 10/2005 e 1/2006. Indicazioni confermate dalla circolare della Direzione Centrale Servizi Catastali, Cartografici e di Pubblicità Immobiliare (allegata di seguito), a commento del Provvedimento del 7 febbraio 2025. Nella circolare, in particolare, in riferimento alla richiesta di una specifica classificazione per le tipologie di interventi eseguiti si sottolinea che questa “non appare necessaria” in quanto sia che trattasi di interventi edilizi agevolati che di interventi non agevolati di manutenzione ordinaria o straordinaria, “le attuali causali consentono una corretta descrizione dell’intervento eseguito (ad esempio, la causale Ristrutturazione ha un carattere di sufficiente genericità)”.

Variazione anche in caso di classe massima

Posto dunque che la procedura DOCFA consente di comunicare correttamente gli interventi e calcolare la variazioni, la circolare sottolinea anche che quando all’unità immobiliare è già attribuita la classe massima in una data categoria e non ne viene modificata la consistenza, la dichiarazione è sempre necessaria.

In particolare la variazione è dovuta certamente quando il complesso degli interventi edilizi eseguiti comporti una modifica della categoria (ad esempio, un’unità di categoria A/4 o A/5 molto probabilmente non potrà essere confermata in tale categoria, a seguito di interventi edilizi di riqualificazione), sia quando, a seguito dell’intervento, il livello di redditività dell’unità immobiliare la renda non più comparabile con quelle censite nella classe massima della zona censuaria di riferimento.