Abuso edilizio, il potere del vicino di chi lo commette

Ecco a voi, come ogni settimana, la selezione delle più recenti sentenze sull’edilizia e l’urbanistica. Gli argomenti oggetto delle pronunce sono: vicino confinante, il potere di chiedere al Comune l’attivazione contro un abuso edilizio; ricostruzione di un immobile dopo un incendio, debenza degli oneri concessori; la motivazione delle scelte urbanistiche peggiorative; vano tecnico che non necessita del permesso di costruire, i parametri per la corretta individuazione; osservazioni al preavviso di rigetto; data di realizzazione di un abuso edilizio, onere della prova; osservazioni al PRG.

Abuso edilizio: il potere del vicino

È noto, secondo la consolidata giurisprudenza amministrativa, che il proprietario confinante, nella cui sfera giuridica incida dannosamente il mancato esercizio dei poteri repressivi degli abusi edilizi da parte dell’organo preposto, sia titolare di un interesse legittimo all’esercizio di detti poteri e possa quindi ricorrere avverso l’inerzia del Comune affinché questo provveda ad adottare tutte le misure idonee al ripristino della legalità (ex multis, T.A.R. Brescia, Sez. I, n. 1205 del 27 luglio 2011; Consiglio di Stato, Sez. IV, 5.1.2011, n. 18; T.A.R. Lazio, Roma, Sez. II, n. 6260 del 26 giugno 2009; Consiglio di Stato, Sez. IV, 19 ottobre 2007, n. 5466).

La repressione degli abusi in materia edilizia, infatti, costituisce attività vincolata, cui l’Amministrazione non può sottrarsi, essendo preordinata alla tutela del corretto uso e assetto del territorio, di modo che, una volta ingiunta la demolizione dei manufatti abusivi, il Comune può (e deve) anche sostituirsi ai privati inadempienti mediante l’acquisizione delle opere abusive e la loro rimozione in danno dei responsabili.

Quindi, il vicino che, in ragione dello stabile collegamento con il territorio oggetto dell’intervento, gode di una posizione differenziata e qualificata rispetto ai terzi, può chiedere al Comune di porre in essere tutti i provvedimenti sanzionatori previsti dall’ordinamento per garantire la repressione degli abusi edilizi connessi sul territorio confinante, (T.A.R. Lazio Latina, 24 ottobre 2003, n. 876), e, ove abbia subito un danno giuridicamente rilevante in conseguenza del ritardo o della inerzia colposa del Comune, deve intendersi legittimato a far valere tale pretesa risarcitoria nei confronti dell’Amministrazione inadempiente.

Quanto alla ingiustizia e alla sussistenza stessa del danno derivante dall’omessa o ritardata conclusione del procedimento amministrativo, si è anche affermato che il danneggiato deve provare la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi della relativa domanda risarcitoria e, in particolare, dei presupposti di carattere oggettivo e soggettivo della invocata responsabilità, non potendosi prescindere da una valutazione di merito sulla spettanza del bene sostanziale della vita e, quindi, della prova che la pretesa azionata in sede procedimentale fosse ragionevolmente destinata ad un esito favorevole (Consiglio Stato, Sez. V, 22 settembre 2016, n. 3920).

Ricostruzione di un immobile dopo un incendio: oneri concessori

L’intervento di ricostruzione di un immobile reso necessario a causa di un incendio che in precedenza aveva distrutto il bene è comunque soggetto al pagamento degli oneri concessori: infatti, l’art. 17, terzo comma, del d.P.R. n. 380 del 2001 – nel disciplinare le ipotesi di esenzione dall’obbligo di versamento del contributo di costruzione – prende in considerazione, alla lett. d), anche le cause di forma maggiore, circoscrivendo tuttavia l’esenzione ai soli casi di interventi realizzati in attuazione di norme o provvedimenti emanati a seguito di pubbliche calamità (cfr., T.A.R. Lombardia Milano, sez. II, 25 maggio 2016, n. 1079) e non anche a seguito di eventi isolati.

Gli oneri per il rilascio del permesso di costruire – Ebook in pdf

La materia del contributo di costruzione correlato al rilascio del permesso di costruire (ovvero, i cc.dd. oneri concessori) è complessa, di notevole rilevanza pratica e sovente foriera di dubbi ermeneutici e difficoltà interpretative.E’ fondamentale la conoscenza della stessa da parte degli uffici tecnici comunali e dei professionisti (tecnici e legali) che si ritrovano quotidianamente a stretto contatto con l’edilizia e l’urbanistica, a maggior ragione dopo gli ultimi interventi legislativi effettuati tramite il Decreto Sblocca Italia.Questa agevole guida, dal taglio essenzialmente pratico, esamina gli aspetti più rilevanti della materia e fornisce indicazioni utili per risolvere le questioni più problematiche, con opportuni riferimenti normativi e richiami dottrinali, accompagnati da copiosa giurisprudenza. L’ebook è agigornato alle ultime novità della Legge di Stabilità 2016 che lascia ai Comuni l’opportunità di utilizzare per il 2016 e per il 2017 fino al totale dei “proventi delle concessioni edilizie” e la quasi totalità delle sanzioni previste dal T.U. per finanziare spese di manutenzione ordinaria del verde, delle strade e del patrimonio comunale e spese di progettazione delle opere pubbliche.Ad esempio: è sufficiente l’accordo verbale per lo scomputo degli oneri di urbanizzazione? L’imprenditore agricolo ha diritto all’esonero del contributo di costruzione per realizzare un intervento edilizio in una zona non agricola? Serve una motivazione nel provvedimento con cui si determina l’importo del contributo dovuto? Che succede se, dopo aver pagato il contributo, l’intervento non viene effettuato? Quali sono le conseguenze della voltura del permesso di costruire sulla sorte del contributo? Qual è la riduzione minima prevista del contributo per gli interventi di recupero edilizio? Nel caso degli interventi su edifici unifamiliari, il limite del 20% deve intendersi riferito al volume o alla superficie?Il testo si divide in quattro parti:il primo capitolo si occupa del contributo di costruzione in generale; il secondo degli oneri di urbanizzazione; il terzo del costo di costruzione, l’ultimo dei casi di esonero e riduzione del contributo.In Appendice vengono riportato alcuni articoli del Testo Unico Edilizia e tre schede riepilogative, ritenute utili quali pratici memorandum.

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Scelte urbanistiche peggiorative: motivazione

Per pacifica giurisprudenza, l’esistenza di una precedente diversa previsione urbanistica non comporta per l’Amministrazione la necessità di fornire particolari spiegazioni sulle ragioni delle differenti scelte operate, anche quando queste siano nettamente peggiorative per i proprietari e per le loro aspettative, dovendosi in tali altri casi dare prevalente rilievo all’interesse pubblico che le nuove scelte pianificatorie intendono perseguire (Cons. Stato, sez. IV, 30 dicembre 2016 n. 5547; id., sez. IV, 14 maggio 2015, n. 2453; Id., 7 aprile 2015, n. 1767; Id., 4 dicembre 2013, n. 5765).

Può soggiungersi che, in ogni caso, “le uniche evenienze che giustificano una più incisiva e singolare motivazione degli strumenti urbanistici generali consistono: a) nel superamento degli standard minimi di cui al d.m. 2 aprile 1968, con l’avvertenza che la motiva-zione ulteriore va riferita esclusivamente alle previsioni urbanistiche complessive di sovradimensionamento, indipendentemente dal riferimento alla destinazione di zona di determinate aree; b) nella lesione dell’affidamento qualificato del privato derivante da convenzioni di lottizzazione, accordi di diritto privato intercorsi tra il Comune e i proprietari delle aree, aspettative nascenti da giudicati di annullamento di dinieghi di concessione edilizia o di silenzio-rifiuto su una domanda di concessione c) nella modificazione in zona agricola della destinazione di un’area limitata, interclusa da fondi edifica-ti in modo non abusivo” (Cons. Stato, sez. IV, 16 novembre 2011, n. 6049; Cons. Stato, sez. IV, 29 dicembre 2009, n. 9006; T.A.R. Toscana, sez. I, 22 ottobre 2013, n. 1442).

Vano tecnico per cui non serve il permesso di costruire

Al fine di stabilire se un locale possa essere ritenuto mero vano tecnico, come tale non necessitante di permesso di costruire, occorre effettuare una valutazione complessiva delle sue caratteristiche, in modo da escludere, in maniera oggettiva, che esso possa assolvere ad una funzione abitativa, anche solo in via potenziale o per il futuro, a prescindere dalla destinazione soggettiva impressa dal proprietario.

In sostanza, per l’individuazione della nozione di volume tecnico escluso dal calcolo della volumetria, bisogna fare riferimento a tre ordini di parametri: il primo, positivo, di tipo funzionale, dovendo esso avere un rapporto di strumentalità necessaria con l’utilizzo della costruzione; il secondo ed il terzo, negativi, ossia ricollegati, rispettivamente, all’impossibilità di soluzioni progettuali diverse ed ad un rapporto di necessaria proporzionalità che deve sussistere fra le esigenze edilizie e il volume realizzato.

Quest’ultimo, pertanto, deve essere completamente privo di una propria autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto esclusivamente destinato a contenere gli impianti serventi di una costruzione principale, che non possono essere ubicati all’interno di essa (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 4 maggio 2010 n. 2565; T.A.R. Lombardia, Sez. II, 16 giugno 2016 n. 1208; T.A.R. Campania, Sez. IV, 2 aprile 2015 n. 1927).

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Osservazioni al preavviso di rigetto: termine e natura

Come ha più volte chiarito la giurisprudenza, “il termine di 10 giorni concesso ai privati per presentare osservazioni, previsto dall’art. 10 bis L. n. 241/1990, non è perentorio, sia perché tale norma non qualifica tale termine come perentorio, sia perché la comunicazione ex art. 10 bis L. n. 241/1990 “interrompe” e non sospende “i termini per la conclusione del procedimento che iniziano nuovamente a decorrere dalla data di presentazione delle osservazioni o, in mancanza, dalla scadenza del termine” di 10 giorni, per cui l’Amministrazione deve prendere in considerazione anche le osservazioni presentate oltre il termine concesso, se non ha ancora concluso il procedimento” (ex plurimis T.A.R. Potenza, (Basilicata), sez. I, 15/02/2016, n. 112).

Data di un abuso edilizio: obbligo di fornire una prova

L’onere di fornire la prova dell’epoca di realizzazione di un abuso edilizio incombe sull’interessato, e non sull’Amministrazione, la quale, in presenza di un’opera edilizia non assistita da un titolo che la legittimi, ha solo il potere-dovere di sanzionarla ai sensi di legge e di adottare, ove ricorrano i presupposti, il provvedimento di demolizione (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 14 febbraio 2012 n. 703; T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 2 luglio 2010 n. 16569).

Conseguentemente, nel giudizio di impugnazione dell’ordinanza repressiva di un abuso edilizio, è onere del privato fornire la prova dello status quo ante, in quanto la P.A., di solito, non può materialmente accertare quale fosse la situazione dell’intero suo territorio (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 14 febbraio 2012 n. 703; T.A.R Campania, Napoli, Sez. II, 7 maggio 2012 n. 2083);

Osservazioni al PRG: il rigetto non deve essere motivato

Le osservazioni presentate dagli interessati all’interno del procedimento di approvazione degli strumenti urbanistici assumono il valore di semplice apporto collaborativo, il cui rigetto non richiede una particolare motivazione, essendo sufficiente che esse siano state esaminate e ritenute in contrasto con gli interessi e le considerazioni generali poste a base della formazione del piano (per tutte, cfr. Cons. Stato, sez. VI, 17 febbraio 2012, n. 854; id., sez. IV, 16 novembre 2011, n. 6049; id., sez. IV, 12 maggio 2010, n. 2843; id., sez. IV, 29 dicembre 2009, n. 9006).

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it