Regime delle tolleranze e Salva-Casa: quando serve la sanatoria e quando no?

Le tolleranze elencate in dettaglio

Il decreto Salva casa ha modificato l’articolo 34-bis del TUE relativo alle tolleranze che non costituiscono irregolarità edilizie, precisandone anche meglio i contorni.

Rientrano nell’elenco:

• discordanza rispetto al progetto relativamente ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro dell’unità immobiliare (tolleranze costruttive);
• irregolarità geometriche, modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, diversa collocazione di impianti e opere interne, errori progettuali corretti in cantiere, errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere realizzate durante i lavori di esecuzione di titoli abilitativi edilizi (tolleranze esecutive).

Le tolleranze sono tali se lo scostamento non supera il 2%, percentuale prefissata e non modificata per tutti gli interventi realizzati dal 24 maggio 2024 in poi, ossia dalla data di entrata in vigore del decreto.

Previsto invece un regime di tolleranze parametrate alla superficie utile dell’immobile per interventi realizzati in precedenza con l’obbiettivo dichiarato di ricondurre nell’alveo della legalità irregolarità di minima entità dovute esclusivamente ai limiti delle tecniche costruttive utilizzate in passato.

Le regole prima e dopo il decreto

Secondo questo regime, dunque, non costituiscono violazione edilizia gli scostamenti dei parametri della singola unità immobiliare rispetto alla superficie utile (così come definita dal RET) entro il limite del:

• 2%, per le unità immobiliari > 500 mq di superficie utile;
• 3%, per le unità immobiliari da ≤ 500 mq a ≥ 300 mq di superficie utile;
• 4%, per le unità immobiliari da < 300 mq a ≥ 100 mq di superficie utile;
• 5%, per le unità immobiliari da < 100 mq a ≥ 60 mq di superficie utile;
• 6%, per le unità immobiliari < 60 mq di superficie utile.

Applicabile esclusivamente il regime ordinario del 2%, invece a partire dalla data di entrata in vigore del decreto in poi.

La verifica della data

Ai fini dell’attestazione dello stato legittimo le tolleranze costruttive e quelle esecutive sono dichiarate dal tecnico abilitato nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie negli atti di compravendita. Poiché le percentuali di scostamento sono diverse a seconda del periodo occorre accertare la data dell’esecuzione dei lavori.

Nessun problema se si tratta di un intervento realizzato tramite un titolo edilizio che prevede la comunicazione di fine lavori. Se invece si tratta di interventi per i quali la dichiarazione di fine lavori non è stata presentata in considerazione del titolo abilitante o della tipologia di intervento, la prova dell’epoca di realizzazione dell’intervento dovrà essere fornita sulla base della documentazione reperibile al Comune in base a precedenti titoli edilizi o con ricerche in archivio, prove fotografiche o altro, ovvero con un’attestazione del tecnico.

Resta infatti a carico del privato la prova dell’avvenuta realizzazione dell’intervento entro la data del 24 maggio 2024, sottolinea il MIT, in quanto si tratta di un presupposto per accedere ad un regime amministrativo diverso da quello ordinario.

Le limitazioni per gli immobili vincolati

Una particolare attenzione, poi, va posta per quanto riguarda le tolleranze sugli immobili vincolati. Come indicato nelle FAQ, infatti, se l’immobile è soggetto a vincoli ai sensi del decreto legislativo 42/2004, la dichiarazione della tolleranza non è sempre scontata. Mentre infatti per le tolleranze costruttive è applicabile il regime parametrato alla superficie utile dell’immobile dato che si tratta di problematiche risalenti di fatto alla costruzione dell’unità immobiliare, nel caso delle tolleranze esecutive, quindi interventi realizzati successivamente, gli scostamenti con percentuale maggiorata si applicano limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela.

Di conseguenza quando l’immobile è sottoposto a tutela, spiega il MIT, non potrà operare questo specifico regime delle tolleranze, ma si dovrà provvedere ad eventuali sanatorie.

Tolleranze alternative, non cumulative

Necessario ricorrere alla sanatoria anche quando vengono riscontrati scostamenti in parametri diversi alcuni dei quali entro la soglia e altri no.  Ad esempio, spiga il MIT, ove la difformità superficie coperta e altezza e soltanto uno dei due superi la percentuale massima di scostamento indicatati si potrà procedere a dichiarare la tolleranza solo con riferimento alla difformità rientrante nella predetta percentuale, mentre occorrerà un procedimento edilizio in sanatoria per quella che supera la soglia. Le tipologie di difformità indicate dal legislatore, infatti, non vanno considerate cumulative, ma alternative.

Immobili nelle zone sismiche

Nelle zone sismiche, infine, occorre una verifica in più da parte del tecnico al fine di dichiarare le tolleranze. Per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche che non siano classificate a bassa sismicità, infatti, il tecnico dovrà attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal Testo Unico.