Aumento IMU 2024: l’impatto della riqualificazione Superbonus sulle rendite catastali

Seconde case riqualificate e aumento della rendita

La rendita catastale è la base per il calcolo dell’IMU, che si paga comunque solo sulle seconde case.

Secondo i dati ENEA sono stati circa 1,5 milioni gli immobili riqualificati con il Superbonus e circa il 28% del totale le seconde case interessate ai lavori e ora anche agli aumenti dell’IMU. Secondo uno studio di Nomisma l’aumento d’imposta per questi immobili risulta in media di 290 euro l’anno. In particolare l’imposta dovuta sale da 1.047 a 1.337 euro.

Per chi ha riqualificato lo scorso anno l’aumento peserà tutto al momento del saldo a causa del meccanismo di calcolo dell’imposta previsto dalla legge.

I conteggi per l’imposta

Per l’IMU sono dovuti due versamenti annuali, il 16 giugno per l’acconto e il 16 dicembre per il saldo. La base imponibile per l’IMU, come stabilito dal comma 745 dell’art. 1 della legge 160/2019 che ha riscritto le regole per l’imposta, è la rendita presente in catasto al 1° gennaio dell’anno di riferimento. La norma stabilisce infatti che “La base imponibile dell’imposta è costituita dal valore degli immobili. Per i fabbricati iscritti in catasto, il valore è costituito da quello ottenuto applicando all’ammontare delle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione […]”.

L’acconto dovuto a giugno è pari al 50% dell’imposta versata nell’anno precedente. Il saldo, invece, va ricalcolato sulla base delle aliquote stabilite per l’anno in corso dal Comune e applicando la rendita in vigore dal 1° gennaio dell’anno nel quale si effettua il pagamento. Quindi chi ha riqualificato l’immobile nel 2023, anche se ha variato la rendita nel corso dell’anno passato, ha pagato l’acconto 2024 calcolato sull’importo versato nel 2023 importo che ovviamente era stato calcolato facendo riferimento alla rendita catastale precedente ai lavori. Al saldo, invece, si dovrà effettuare il pagamento sulla base della nuova rendita, facendo il conguaglio con quanto versato in acconto.

Quando la revisione è obbligatoria

L’obbligo di variazione della rendita catastale in caso di interventi edilizi, comunque non riguarda solo Il Superbonus, ma viene da lontano. Già con l’introduzione del nuovo catasto urbano, nel 1939, con le nuove norme è stato stabilito l’aggiornamento delle rendite in caso di incremento del valore dell’immobile censito. Alle norme del 1939 fanno riferimento tutti i successivi atti di legge e di prassi. L’ultimo di questi è la Determinazione del 16 febbraio 2005 dell’allora Agenzia del territorio, con la quale è stata fissata la soglia di incremento di valore dell’immobile rispetto alla situazione precedente ai lavori da prendere in considerazione relativamente all’obbligo di revisione della rendita catastale.

La dichiarazione di aggiogamento va dunque sempre comunicata per gli immobili per i quali sussistono situazioni di fatto non più coerenti con i classamenti catastali per intervenute variazioni edilizie che abbiano comportato un incremento di almeno il 15% del valore. Si tratta in particolare delle unità immobiliari interessate da interventi edilizi: che abbiano comportato la modifica permanente nella destinazione d’uso; interessati da interventi di:

• ristrutturazione edilizia;
• manutenzione straordinaria quando abbiano comportato una variazione della consistenza ovvero delle caratteristiche tipologiche distributive ed impiantistiche originarie delle unità immobiliari;
• restauro e risanamento conservativo qualora abbiano interessato l’intero edificio.

In tutti i casi la variazione deve essere comunicata entro 30 giorni dal termine dei lavori. Data la soglia di riferimento che rende obbligatoria la variazione catastale l’aumento minimo dell’IMU è di appunto il 15%.

I controlli

Proprio sulla base di queste norme nella legge di Bilancio 2024 è stato previsto un piano di controlli mirato agli immobili riqualificati con il Superbonus, Controlli fatti “a tavolino” incrociando i dati delle rendite catastali con i dati dei proprietari che hanno richiesto il Superbonus. Previsto un massiccio invio di lettere di compliance con l’invito a mettersi in regola. Chi non dovesse farlo rischia una sanzione che può arrivare fino a 8.264 euro. Si può però sanare ricorrendo al ravvedimento operoso e ridurre la multa ai minimi termini. Lo sconto sulla sanzione è tanto più consistente quanto prima di presenta la denuncia di aggiornamento della rendita.

Le norme, infatti, impongono la revisione della rendita quando vengono eseguiti interventi che hanno come conseguenza almeno del 15% del valore dell’immobile rispetto allo stato precedente. Percentuale che si raggiunge sempre nel caso del Superbonus grazie all’aumento di due classi energetiche richiesto come requisito minimo per accedere all’agevolazione. Per chi ha effettuato lavori e non ha adeguato la rendita sono previste lettere dell’Agenzia delle entrate con l’invito a mettersi in regola per evitare sanzioni. Chi non ha ricevuto la lettera può comunque mettersi in regola approfittando del ravvedimento opero