Pergolato, ultime novità sul titolo edilizio necessario

È arrivato lunedì, e come ogni lunedì ecco la rassegna di sentenze più importanti della settimana scorsa. Oggi ci focalizziamo su un argomento a noi molto caro: per realizzare un pergolato, che titolo edilizio è necessario? I TAR continuano a produrre sentenze a questo proposito e noi seguiamo la questione con interesse. Ma parliamo anche di: cambio destinazione d’uso da artigianale a commerciale, quali costi di costruzione; natura del silenzio su istanza di conformità; dubbi sulla data dell’abuso per il condono; scelte urbanistiche: modifica della pregressa destinazione; obbligo del deposito sismico per le costruzioni in legno.

Pergolato: quale titolo edilizio è necessario?

Serve il permesso di costruire per un pergolato di considerevoli dimensioni e stabilmente ancorati all’edificio, palesando un’attitudine a durare nel tempo. Si è invero statuito che “La realizzazione mediante opere edilizie di un pergolato caratterizzato da una solida struttura – addirittura in cemento – di dimensioni non trascurabili, che fa desumere una permanenza prolungata nel tempo del manufatto stesso e delle utilità che esso è destinato ad arrecare, comportando una trasformazione edilizia del territorio, dev’essere qualificata come intervento di nuova costruzione, che necessita di concessione edilizia” (T.A.R. Liguria, Sez. I, sent. 23 marzo 2012 n. 423).

Al contrario, per i semplici pergolati in legno inidonei a determinare trasformazione edilizia del territorio non è richiesto il suddetto titolo: come affermato dal Consiglio di Stato, “Non è necessaria alcuna concessione edilizia allorché l’opera consista in una struttura precaria, facilmente rimovibile, non costituente trasformazione urbanistica del territorio (nella specie, trattasi di pergolato costituito da una intelaiatura in legno che non è infissa né al pavimento né alla parete dell’immobile alla quale è semplicemente addossata, né risulta chiusa in alcun lato, nemmeno sulla copertura)” (sez. V, sent. 7 novembre 2005 n. 6193).

Leggi anche, sulla sentenza del TAR Lombardia 18/7/2017 n. 1644: Pergolato in ferro per la macchina, che titolo edilizio serve?

Cambio destinazione uso da artigianale a commerciale: il costo di costruzione

Nel caso di cambio destinazione d’uso da artigianale a commerciale, si realizza un cambio che implica il passaggio ad una categoria funzionale autonoma che ha un diverso carico urbanistico ai sensi dell’art. 19 del DPR 6 giugno 2001, n. 380, e il sopravvenuto mutamento della destinazione d’uso, anche in assenza di interventi, comporta comunque l’insorgenza del presupposto imponibile per la debenza del contributo dovuto, compreso quello relativo al costo di costruzione.

Il costo di costruzione ha infatti natura di prestazione patrimoniale imposta in relazione a una trasformazione edilizia che, indipendentemente dall’esecuzione fisica di opere, sia produttiva di vantaggi economici connessi all’utilizzazione del bene, e ha lo scopo di realizzare in tal modo una compartecipazione all’incremento di valore della proprietà immobiliare (ex pluribus cfr. Tar Lazio, Roma, Sez. II, 30 gennaio 2017, n. 1443; Consiglio di Stato, Sez. IV, 3 settembre 2014, n. 4483; Tar Campania, Napoli, Sez. II, 21 febbraio 2013, n. 969; Tar Veneto, Sez. II, 26 novembre 2012, n. 1445).

Ti potrebbe interessare:

Il Cambio destinazione uso urbanisticamente rilevante

Natura del silenzio su istanza di conformità

Per costante giurisprudenza, il silenzio fatto maturare dall’Amministrazione su richieste avanzate ai sensi dell’art. 36 DPR 380/2001 ha un valore legale tipico di rigetto, vale a dire costituisce un’ipotesi di silenzio significativo al quale vengono collegati gli effetti di un provvedimento esplicito di diniego, in quanto tale impugnabile non per difetto di motivazione, bensì per il contenuto reiettivo dell’atto.

L’art. 36, comma 3 DPR 380/2001 prevede infatti che sulla richiesta di permesso in sanatoria l’ufficio comunale si pronunci, con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata; invero, l’obbligo di “adeguata motivazione” non può che riguardare, nella formulazione della norma, l’ipotesi in cui l’Amministrazione adotti un atto espresso; nel caso invece che si formi una fattispecie reiettiva per silentium, il privato non vede diminuito il proprio diritto di difesa per il fatto di non potere dedurre il vizio di difetto di motivazione dell’impugnato silenzio – diniego, avendo facoltà allegare la ragioni a favore dell’accoglimento dell’istanza di sanatoria, adducendo un valido principio di prova.

Potrebbe interessarti.. Niente sanatoria edilizia se hai violato le norme antisismiche

Condono: dubbi sulla data dell’abuso

Secondo la pacifica giurisprudenza amministrativa, “in materia edilizia ricade sul privato l’onere della prova in ordine alla ultimazione delle opere edilizie, in quanto soltanto l’interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell’epoca di realizzazione di un manufatto. Pertanto, in difetto di tali prove, resta integro il potere dell’Amministrazione di negare la sanatoria dell’abuso e il suo dovere di irrogare la sanzione demolitoria” (ex multis, Consiglio di Stato, sez. VI, sentenza 27 luglio 2015, n. 3666).

La sentenza citata conferma l’orientamento consolidato del giudice amministrativo, precisando altresì che “laddove in base agli atti allegati dal richiedente emergano rilevanti dubbi in ordine all’effettivo momento di realizzazione dell’abuso (nonché, più in generale, dubbi in ordine alla complessiva attendibilità del quadro temporale rappresentato dal richiedente stesso), del tutto legittimamente l’amministrazione può respingere l’istanza di condono, senza che sulla stessa gravi l’onere — per così dire: ‘di segno inverso’ — di fornire a propria volta un’autonoma prospettazione in ordine al momento in cui verosimilmente gli interventi rappresentati sono stati realizzati” (Cfr., in senso analogo, tra le varie, Consiglio di Stato, sez. IV, 29 maggio 2014 n. 2782; sez. IV, 27 dicembre 2011 n. 752; sez. IV, 27 novembre 2010 n. 8298; anche di recente, sez. IV, 3 febbraio 2017 n. 463 e sez. IV 15 giugno 2016 n. 2626).

Ti interessa? Abuso edilizio, niente rimozione prima di valutare il condono

Scelte urbanistiche: modifica della destinazione

In forza di principi da lungo tempo invalsi, le scelte effettuate dall’amministrazione nell’adozione degli strumenti urbanistici costituiscono apprezzamenti di merito sottratti al sindacato di legittimità, salvo che non siano inficiate da errori di fatto o da abnormi illogicità, sicché anche la destinazione data alle singole aree non necessita di apposita motivazione, salvo che particolari situazioni non abbiano creato aspettative o affidamenti in favore di soggetti le cui posizioni appaiano meritevoli di specifiche considerazioni.

Le uniche evenienze che richiedono una più incisiva e singolare motivazione degli strumenti urbanistici generali sono rappresentate, pacificamente: dal superamento degli standard minimi di cui al D.M. 2 aprile 1968; dalla lesione dell’affidamento qualificato del privato derivante da convenzioni di lottizzazione o accordi di diritto privato intercorsi con il Comune, o delle aspettative nascenti da giudicati di annullamento di concessioni edilizie o di silenzio rifiuto su una domanda di concessione; dalla modificazione in zona agricola della destinazione di un’area limitata, interclusa da fondi edificati in modo non abusivo.

Di contro, nessun affidamento deriva dalla diversa destinazione urbanistica pregressa della medesima area, rispetto alla quale l’amministrazione conserva ampia discrezionalità, ben potendo apportare modificazioni peggiorative rispetto agli interessi del proprietario, in capo al quale è configurabile nulla più che una generica aspettativa generica al mantenimento della destinazione urbanistica gradita, ovvero a una reformatio in melius, analoga a quella di ogni altro proprietario di aree, che aspiri ad una utilizzazione comunque proficua dell’immobile; con la conseguenza che, ai fini della legittimità di nuove scelte di pianificazione, non è richiesta un’indagine individuale su ogni singola area al fine di giustificarne la sua specifica idoneità a soddisfare esigenze pubbliche, né può essere invocata la cd. polverizzazione della motivazione, la quale si porrebbe in contrasto con la natura generale dell’atto di pianificazione o di governo del territorio.

Corollario di tale consolidata impostazione è che le stesse osservazioni presentate dagli interessati all’interno del procedimento di approvazione degli strumenti urbanistici assumono il valore di semplice apporto collaborativo, il cui rigetto non richiede una particolare motivazione, essendo sufficiente che esse siano state esaminate e ritenute in contrasto con gli interessi e le considerazioni generali poste a base della formazione del piano (per tutte, cfr. Consiglio di Stato, sez. IV, 29 dicembre 2014, n. 6386; id., sez. VI, 17 febbraio 2012, n. 854; id., sez. IV, 16 novembre 2011, n. 6049; id., sez. IV, 12 maggio 2010, n. 2843).

Neppure l’esistenza di situazioni di aspettativa qualificata, nei termini sopra precisati, costituisce peraltro una preclusione assoluta all’esercizio del potere di pianificazione territoriale, giacché lo ius variandi di cui l’amministrazione gode rispetto alle previsioni urbanistiche legittima persino lo scioglimento dai vincoli eventualmente assunti mediante atti convenzionali, ai quali il Comune non può ritenersi permanentemente vincolato (la regola generale in materia si rinviene nell’art. 11 co. 4 della legge n. 241/1990). In siffatta evenienza occorre, tuttavia, che l’amministrazione motivi adeguatamente e specificamente le ragioni delle proprie iniziative sotto il profilo del bilanciamento dei contrapposti interessi (per tutte cfr. Cons. Stato, sez. IV, 29 luglio 2008, n. 3766; id., 13 aprile 2005, n. 1743).

Leggi anche..

Mutamento di destinazione d’uso: in Emilia-Romagna è urbanisticamente rilevante

Obbligo del deposito sismico: costruzioni in legno

L’art. 93 (Denuncia dei lavori e presentazione dei progetti di costruzioni in zone sismiche) del Testo Unico Edilizia prevede che:

1. Nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, chiunque intenda procedere a costruzioni, riparazioni e sopraelevazioni, è tenuto a darne preavviso scritto allo sportello unico, che provvede a trasmetterne copia al competente ufficio tecnico della regione, indicando il proprio domicilio, il nome e la residenza del progettista, del direttore dei lavori e dell’appaltatore.
2. Alla domanda deve essere allegato il progetto, in doppio esemplare e debitamente firmato da un ingegnere, architetto, geometra o perito edile iscritto nell’albo, nei limiti delle rispettive competenze, nonché dal direttore dei lavori.
3. Il contenuto minimo del progetto è determinato dal competente ufficio tecnico della regione. In ogni caso il progetto deve essere esauriente per planimetria, piante, prospetti e sezioni ed accompagnato da una relazione tecnica, dal fascicolo dei calcoli delle strutture portanti, sia in fondazione sia in elevazione, e dai disegni dei particolari esecutivi delle strutture.
4. Al progetto deve inoltre essere allegata una relazione sulla fondazione, nella quale devono essere illustrati i criteri seguiti nella scelta del tipo di fondazione, le ipotesi assunte, i calcoli svolti nei riguardi del complesso terreno-opera di fondazione.
5. La relazione sulla fondazione deve essere corredata da grafici o da documentazioni, in quanto necessari.
6. In ogni comune deve essere tenuto un registro delle denunce dei lavori di cui al presente articolo.
7. Il registro deve essere esibito, costantemente aggiornato, a semplice richiesta, ai funzionari, ufficiali e agenti indicati nell’articolo 103.

Il deposito previsto dall’art. 93 del Testo Unico Edilizia (d.p.r. n. 380/2001) per le zone sismiche ha portata generale ed è riferito a qualunque tipologia di costruzioni, a prescindere dai materiali utilizzati. Ne discende che anche le costruzioni in legno sono soggette all’obbligo del deposito sismico.

La caratteristica delle opere costruttive incide invece sull’operatività dell’art. 65 del Testo Unico Edilizia, dato che solo per le opere di conglomerato cementizio armato è prescritto l’obbligo di denuncia al competente ufficio tecnico regionale.

In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it