I fabbricati rurali sono il vero tormentone dell’estate 2017

Come è ormai noto da anni, la qualità “fabbricato rurale” è bandita, non può più esistere al Catasto. L’argomento è tornato in auge poiché a partire da maggio l’Agenzia delle Entrate ha ripreso a spedire numerose comunicazioni e lettere agli intestatari di tali fabbricati, alcune con toni perentori, altre con tono bonario.

In ogni caso, tutti i fabbricati ancora censiti al Catasto Terreni con la qualità “Fabbricato Rurale” oppure “Porzione Rurale di Fabbricato Promiscuo” o altre diciture simili devono essere oggetto di una variazione catastale che trasformi tale qualità in quella che è la destinazione effettiva del fabbricato.

I casi sono vastissimi, variegati e complessi e il continuo evolvere della normativa non agevola le operazioni di variazione catastale; in generale pertanto è praticamente impossibile stimare quale sia la pratica da eseguire e i relativi costi e tempi, ma è opportuno valutare la situazione di caso in caso.

Variazione catastale di fabbricato rurale: le 3 possibilità

La variabili che maggiormente incidono sulla modalità di variare la qualità catastale sono:

• Il proprietario ha ricevuto un sollecito per l’accatastamento: si tratta di lettere spedite dall’Agenzia delle Entrate per lo più nel corso dell’estate 2017; tali comunicazioni rappresentano un’informativa per sollecito e non un’effettiva imposizione con tanto di sanzione; è chiaro però che quest’ultima sarà inviata al più presto se al sollecito non farà seguito l’accatastamento.
• Il proprietario ha ricevuto la comunicazione di foto-identificazione: si tratta di lettere spedite dall’Agenzia delle Entrate per comunicare che il fabbricato rurale è stato identificato e che per questo vige l’obbligo di produrre la variazione catastale ed il contestuale pagamento di una sanzione (anche quando il fabbricato non più esistente perché crollato).
• Il proprietario non ha ricevuto alcuna comunicazione: si tratta di una situazione momentanea poiché prima o poi l’Agenzia delle Entrate rintraccerà anche tali fabbricati. Come per tutti i fabbricati rurali vige l’obbligo della variazione catastale ma non è dovuta alcuna sanzione, oppure è dovuta in maniera ridotta grazie al procedimento del “ravvedimento operoso”.

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Variazione catastale: cosa bisogna fare?

Per quanto riguarda le pratiche tecniche che devono essere eseguite, troppo dipende da come è attualmente rappresentato in mappa il fabbricato e da quale sia il suo utilizzo effettivo:

• Se il fabbricato rurale è integro e utilizzato ai fini dell’attività agricola: vige l’obbligo dell’accatastamento ed è dovuta una sanzione (commisurata anche ai casi dell’elenco precedente).
• Se il fabbricato rurale è integro ma non utilizzato ai fini dell’attività agricola: vige l’obbligo dell’accatastamento ma la sanzione dipende dalla data in cui il fabbricato ha smesso di essere funzionale all’attività agricola.
• Se il fabbricato non è più integro, non utilizzabile e privo di strutture: occorre procedere con una variazione catastale che potrebbe essere più semplice dei casi sopra esplicati, ma tale situazione di inagibilità del fabbricato deve essere comprovata da fotografie o altri documenti simili.

Inoltre, se il fabbricato è funzionale all’attività agricola (tale situazione deve essere comprovata da Visura Camerale, autodichiarazioni etc.), possono essere riconosciuti i requisiti di ruralità che consentono di fruire delle agevolazioni spettanti su alcune imposte, come ad esempio l’IMU. Tale possibilità è possibile sia per i fabbricati strumentali (stalle, ricoveri attrezzi, magazzini, autorimesse, tettoia etc.), sia per l’abitazione del titolare dell’attività agricola (e degli eventuali lavoratori).

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Fabbricati rurali: le sanzioni

La sanzione minima per queste tipologie di fabbricati (se non foto-identificati) è pari ad € 1.032,00 che può essere ridotta fino ad € 172,00 se si procede con la variazione catastale prima che si riceva la lettera di foto-identificazione (tramite il metodo del ravvedimento operoso già accennato in precedenza).

Come già detto, di caso in caso occorre valutare la situazione poiché non è possibile ricondurre tutto in a un’unica regola che soddisfi tutte le situazioni possibili.

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