Determinazione della rendita catastale e il concetto di vetustà

In tema di stime catastali per la determinazione della rendita catastale di un immobile, analogamente ai comuni principi dell’estimo, non vi è dubbio che la vetustà dell’edificio vada riconosciuta, per i motivi specifici che di seguito spiegheremo, riprendendo il filo del discorso iniziato qualche giorno fa insieme con l’ing. Antonio Iovine nel post dedicato ai Concetti di base della rendita catastale.

“Le unità immobiliari devono essere classate in base alle caratteristiche che hanno all’atto del classamento”. Questo è l’importante enunciato che troviamo nel Regolamento per la formazione del Nuovo Catasto Urbano Edilizio, approvato con il d.P.R. 1142/1949 (l’enunciato si trova all’art. 61 comma 2).

Questa disposizione è inserita nel capo IV del regolamento che disciplina il classamento delle unità immobiliari urbane, operazione attinente alle unità a destinazione ordinaria.

Quindi, tornando al nostro obiettivo di determinare la rendita catastale di un immobile, nel classamento di unità immobiliari a destinazione ordinaria, a parità di ogni altra caratteristica intrinseca ed estrinseca, occorre tenere conto della vetustà dell’unità immobiliare. Per cui  la comparazione per l’attribuzione della classe va effettuata con unità tipo aventi medesima vetustà con quella oggetto di classamento.

Indubbiamente la disposizione in commento si applica anche  agli immobili da censire nelle categorie speciali. Di fatto, l’art. 28 del medesimo Regolamento per la formazione del Nuovo Catasto Urbano Edilizio riporta anche: “Il capitale fondiario è costituito dal valore venale della unità immobiliare all’epoca censuaria stabilita per legge. Esso si determina di regola tenendo presenti i prezzi correnti per la vendita delle unità immobiliari analoghe. Qualora non sia possibile determinare il capitale fondiario sulla base degli elementi previsti al precedente comma, il valore venale si stabilisce con riguardo al costo di ricostruzione, applicando su questo un adeguato coefficiente di riduzione in rapporto allo stato attuale della unità immobiliare”.

Tale articolo inserito nel contesto in cui sono disciplinate le modalità di calcolo delle tariffe d’estimo, come già si è avuto modo di anticipare, detta anche i possibili procedimenti per la stima diretta della rendita catastale delle unità immobiliari a destinazione speciale e particolare.

Questo è stato il processo logico seguito dall’amministrazione del catasto al momento della formazione del nuovo catasto edilizio urbano ed è quello posto in essere anche in corso di conservazione del catasto, con  riguardo però al periodo economico di riferimento degli estimi catastali correnti, tenendo quindi conto di un deprezzamento per vetustà.