Il soppalco viene definito dal Regolamento edilizio tipo adottato il 20 ottobre 2016 come “partizione orizzontale interna praticabile, ottenuta con la parziale interposizione di una struttura portante orizzontale in uno spazio chiuso”.
La Corte di Cassazione si è espressa sul non assoggettamento della realizzazione di un soppalco al previo rilascio permesso di costruire, trattandosi di opera interna (vedi Cass. pen., sez. II, 1/4/1994, Vicini e Cass. pen., sez. III, 16/2/1990, De Pau).
>> Vorresti ricevere approfondimenti come questo? Clicca qui, è gratis
Alla medesima conclusione è pervenuto il giudice amministrativo (T.A.R. Lazio, sez. II, 20/2/1991, n. 411 e 15/7/1997, n. 1161) ma ciò non toglie che ancora diverse, fra Preture (da ultima Pret. Roma, 17/6/1993, Guadagno) e Corti d’Appello, continuino a ricostruire giuridicamente i soppalchi come opere necessitanti dell’atto concessorio, soprattutto quando consentano l’aumento della superficie calpestabile.
Con questo articolo estratto dal volume Gli abusi edilizi di Emanuele Montini, edito da Maggioli Editore, andiamo meglio nel dettaglio e analizziamo cosa prevede la Giurisprudenza.
Leggi anche: Realizzazione abbaino, serve il permesso di costruire?
Necessario il permesso se paragonato ad un intervento di ristrutturazione edilizia
In particolare la Cassazione penale (sez. III, 28/1/2007, n. 2881) ha espresso, in questa materia, il seguente principio di diritto: “l’esecuzione di un soppalco all’interno di una unità immobiliare, realizzato attraverso la divisione in altezza di un vano a scopo di ottenere una duplice utilizzazione abitativa, pure se non realizzi un mutamento di destinazione d’uso, costituisce intervento di ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire o, in alternativa, la denunzia di inizio attività, ai sensi dell’art. 22, comma 3, t.u. 380/2001. Detto intervento, infatti, comporta un incremento della superficie utile calpestabile che, a norma dell’art. 10, comma 1, lett. c) dello stesso t.u. impone l’applicazione del regime di alternatività indipendentemente da una contemporanea modifica della sagoma o del volume”.
>> Edificio ante 1967 ma successivo al 1861: senza licenza edilizia è legittimo?
Anche la più recente giurisprudenza amministrativa ha ribadito che la realizzazione di un soppalco debba essere ricondotta nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia, dal momento che determina una modifica della superficie utile dell’appartamento, con conseguente aggravio del carico urbanistico (v. T.A.R. Veneto, n. 1363/2012; T.A.R. Sardegna, n. 952/2011.
Da ultimo la sentenza del Consiglio di Stato n. 4166 del 9/7/2018 definisce in quali casi la realizzazione di un soppalco non richiede il rilascio di un permesso di costruire).
Potrebbe interessarti: Cambio destinazione d’uso da cantina a abitazione: serve il permesso di costruire
Soppalco: semplice opera interna?
Qualora si neghi al soppalco la natura di nuovo organismo edilizio emergono, tuttavia, dei seri dubbi sulla sua configurazione con riferimento all’atto che ne consenta la realizzazione.
Sull’argomento vi erano, sostanzialmente, due ipotesi. Per una prima tesi, sposata dalla Cassazione penale e dal giudice amministrativo che si sono già citati, si trattava di semplice opera interna, soggetta alla relazione asseverata di cui all’articolo 26 della legge n. 47/85 (abrogato dall’art. 136 del d.P.R. n. 380/2001).
Tuttavia non era facilmente superabile il dato normativo il quale, in tale ipotesi, accordava il regime semplificato alle opere interne a condizione che non comportassero, fra l’altro, l’aumento delle superfici utili il quale costituiva un effetto indubitabile dell’opera in questione. Aderendo a tale impostazione la realizzazione del soppalco non calpestabile potrebbe assimilarsi all’opera interna di ristrutturazione edilizia minore che non comporti modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechi pregiudizio alla statica dell’immobile (v. T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 11/4/2007, n. 3329).
>> Compravendita immobile: il ruolo del tecnico e la dichiarazione dello stato legittimo
Si ricordano, tuttavia, le limitazioni di applicazione del procedimento per segnalazione certificata d’inizio attività (art. 22 del d.P.R. n. 380/2001) che sono costituite dal fatto che gli immobili interessati dall’intervento edilizio non devono essere vincolati (vincoli ex l. 1497/39, l. 1089/39, l. 394/91, l. 431/85, ora d.lgs. 42/2004 e vincoli previsti dai locali regolamenti edilizi) essendo in caso contrario necessario il rilascio del parere dell’autorità preposta alla tutela del vincolo. Per tali opere interne è aggiunta una limitazione in più. Difatti oltre ai già riferiti limiti di applicazione del procedimento per segnalazione certificata si aggiunge il fatto che, qualora l’immobile oggetto dell’intervento sia inserito all’interno di una zona omogenea di tipo A (centro storico) il soppalco si potrà realizzare soltanto a condizione che non muti la precedente destinazione d’uso dell’immobile, che viene altrimenti a configurarsi come intervento di ristrutturazione subordinato a super s.c.i.a. in alternativa al permesso di costruire (art. 10, co. 1, lett. c) ed art. 22, co. 3 d.P.R. 380/2001).
Hai già visitato la sezione Risorse Gratuite di Ediltecnico?
Sanzioni e sanabilità
Le sanzioni sono, ovviamente, variabili a seconda della ricostruzione giuridica adottata fra quelle analizzate. Pertanto, se configurata come opera soggetta a permesso di costruire, la sua realizzazione senza titolo comporterà l’applicazione della sanzione penale prevista dall’art. 44 del d.P.R. 380/2001.
Qualora tale intervento costituisca un abuso soltanto formale (mera assenza di titolo) sarà sanabile mediante il rilascio di un permesso in sanatoria alle condizioni di cui all’art. 36 d.P.R. 380/2001. Nel caso in cui si ricostruisca la fattispecie come soggetta a segnalazione certificata d’inizio attività la sanzione sarà amministrativa e, precisamente, pari al doppio dell’aumento del valore venale e, comunque, in misura non inferiore a euro 516.
>> Diniego condono abusi edilizi: Consiglio di Stato elenca i motivi in una sentenza
L’art. 136 del d.P.R. 380/2001 ha espressamente abrogato l’art. 26 della l. 47/85 il quale prevedeva per le opere interne il procedimento per relazione asseverata e la sanzione, nel caso in cui questa non fosse stata debitamente inviata, del pagamento della somma pari ad un terzo del doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile dovuto alla realizzazione dell’opera interna e, comunque, non inferiore a lire 166.000 (un terzo rispetto alla sanzione di cui all’art. 10 l. 47/85).
Per saperne di più, continua a leggere dal volume
Gli abusi edilizi
La linea di demarcazione tra un’opera edilizia legittima e una abusiva è spesso di dubbia determinazione: errare nell’individuare la fattispecie o il relativo procedimento può portare a gravi conseguenze giuridiche e giudiziarie, talvolta penali. Questa apprezzatissima Guida, aggiornata con il “Glossario di edilizia libera”, che riporta un elenco esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera, con i decreti SCIA 1 e SCIA 2 e con l’autorizzazione paesaggistica semplificata, dopo un’approfondita analisi delle tipologie edilizie, si sofferma sulla vincolistica, ossia quel sistema invisibile di vincoli che spesso si sovrappongono sullo stesso territorio per varie ragioni, la quale svolge un ruolo di primo piano nell’individuare, a parità di opera, quale atto abilitativo occorrerà conseguire e quali differenti conseguenze vi saranno, in caso di abuso, sul fronte penale e su quello della sanabilità. A tale proposito, il volume approfondisce anche i punti di contatto fra abusi edilizi, condono edilizio, accertamento di conformità e sanatoria giurisprudenziale. Completa di un ricco Formulario tecnico-legale, riportato anche online per la personalizzazione e la stampa e un Massimario delle più recenti sentenze in materia.Emanuele Montini, come avvocato si è specializzato nel settore edilizio-urbanistico e dell’ambiente. Consulente e docente presso diversi enti pubblici e privati, è stato vicepresidente della Commissione urbanistica del Comune di Roma, Capo Ufficio Legislativo di un organo parlamentare e Segretario Generale di Italia Nostra.
Emanuele Montini | 2018 Maggioli Editore
52.00 € 41.60 €
Foto:iStock.com/rudigobbo
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento