Stato legittimo dell’immobile: cosa vale come prova e cosa no

Fa fede l’ultimo titolo, ma a una condizione

L’articolo 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. 380/2001 stabilisce che lo stato legittimo è quello fissato dal titolo che ha previsto la costruzione oppure da quello, «rilasciato o assentito», che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o sull’intera unità immobiliare. Prima del Salva Casa la congiunzione era «e»: servivano tutti e due, e quindi l’intera catena. Oggi basta il secondo.

Basta però «a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi». Questa condizione è il punto in cui la semplificazione si ferma: se dagli atti dell’ultimo titolo non risulta che il Comune quella verifica l’abbia fatta, la scorciatoia non c’è e la catena va ricostruita comunque. Le linee di indirizzo del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 30 gennaio 2025 ammettono di presumerla quando negli atti compaiono gli estremi dei titoli precedenti: è l’interpretazione più utile in circolazione, ma quel documento dichiara di non avere valore vincolante.

Il Salva Casa ha aggiunto anche un comma 1-ter che in studio vale più di molte disquisizioni: le difformità sulle parti comuni non rilevano per lo stato legittimo della singola unità, e le difformità delle singole unità non rilevano per quello dell’edificio. Il condominio con la scala difforme non blocca più il rogito dell’appartamento.

Tre carte che non provano quello che sembra

Sono le tre che si trovano più spesso dentro i fascicoli, e nessuna delle tre regge:

• I titoli parziali: una licenza per l’ampliamento, una SCIA per il bagno, una CILA per i tramezzi non dimostrano la legittimità dell’edificio: si riferiscono tutti «a interventi specifici e puntuali, nessuno dei quali ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare» (Cons. Stato, sez. II, 14 maggio 2025, n. 4127).
• Le opere disegnate nelle tavole: che un’opera compaia nell’elaborato grafico allegato a una pratica per tutt’altro non la legittima: «non può esistere né è giuridicamente configurabile un atto di assenso implicito ad opere abusive» (Cons. Stato, sez. VII, 18 febbraio 2025, n. 1382).
• L’agibilità: è l’equivoco più diffuso. Nel caso deciso da Cons. Stato, sez. III, 24 marzo 2026, n. 2443, «nessun rilievo può attribuirsi all’accertata agibilità dei locali», perché è un provvedimento «fondato su presupposti che prescindono dalla regolarità e legittimità urbanistica del bene».

Non prova nulla nemmeno il tempo trascorso: l’amministrazione non perde il potere repressivo perché è rimasta inerte per trent’anni. E le visure catastali hanno finalità fiscali e valore soltanto sussidiario – il catasto di primo impianto è un’altra cosa, e la norma lo nomina.

Tolleranze: le soglie e le due condizioni che quasi nessuno cita

L’articolo 34-bis fissa la tolleranza costruttiva ordinaria al 2 per cento delle misure previste nel titolo. Il Salva Casa come sappiamo ha aggiunto soglie più larghe, crescenti al diminuire della superficie utile: 3 per cento fra 300 e 500 metri quadrati, 4 fra 100 e 300, 5 sotto i 100, 6 sotto i 60.

Le soglie graduate girano ovunque. Le due condizioni che le accompagnano molto meno, e sono quelle che fanno la differenza in asseverazione. La prima: valgono solo «per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024», dopo quella data resta il 2 per cento e basta. La seconda: sulle misure minime in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari lo scostamento ammesso è sempre e solo il 2 per cento, qualunque sia la superficie. Applicare il 6 per cento a un’altezza interna è un errore che non si vede finché qualcuno non va a misurare.

Quando il fascicolo non si trova

Per gli immobili costruiti quando il titolo non era obbligatorio, lo stato legittimo si ricava dalle informazioni catastali di primo impianto o da «altri documenti probanti»: riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’archivio, atti di provenienza dimostrata. La stessa strada vale quando esiste un principio di prova del titolo di cui non siano disponibili la copia o gli estremi – la pratica distrutta o smarrita, che in molti archivi comunali è la regola più che l’eccezione.

Un punto pratico: se il Comune dichiara la pratica irreperibile, non può limitarsi a dirlo. Deve svolgere la ricerca e rilasciarne un’attestazione formale e motivata. Quel documento va chiesto e allegato, è la prova che l’indagine c’è stata.

Prima del rogito

Sul piano civilistico l’atto è valido se contiene le menzioni urbanistiche: le Sezioni Unite della Cassazione, con la sentenza n. 8230 del 2019, hanno qualificato quella nullità come testuale e non sostanziale. Il principio richiede però che la dichiarazione sia reale e riferibile all’immobile: una dichiarazione non veritiera non soddisfa quel requisito. La differenza fra un atto valido e uno nullo può quindi dipendere da un dato che nell’atto ce lo mette il tecnico.

Lo stato legittimo non è un timbro. È un giudizio documentale, firmato da chi lo emette, che vale quanto vale il fascicolo su cui si regge. Quando il fascicolo è lacunoso la risposta corretta non è ammorbidire la formula: è scrivere che cosa si è cercato, che cosa si è trovato e dove si è fermata la ricerca.