Recupero dei sottotetti e Salva Casa: le nuove regole valgono anche nelle cause pendenti

Dalla nuova costruzione alla ristrutturazione

La questione affrontata dalla Cassazione riguarda l’ordine di demolizione dell’ampliamento verticale di un sottotetto (con un incremento dell’altezza di circa due metri) effettuato nel 2007, a causa del limite dei 10 metri di distanza tra pareti finestrate previsto dall’art. 9 del D.M. 1444/1968. Il vicino aveva fatto ricorso basandosi sul fatto che si trattava di una nuova costruzione che non rispettava le distanze minime, chiedendo dunque l’arretramento del sottotetto. Il proprietario aveva fatto ricorso ma aveva perso in primo e secondo grado.

In particolare i giudici di merito avevano qualificato l’intervento come “nuova costruzione” e la Corte d’Appello aveva escluso che le deroghe previste dalla legge urbanistica della Regione Lombardia (artt. 63-64 L.R. n. 12/2005) potessero operare in assenza di una pianificazione comunale di zona o di piani particolareggiati. Un principio completamente ribaltato dalla Cassazione, sulla base dell’evoluzione delle norme in questi anni.

Perimetro più ampio per la ristrutturazione

La Corte ha basato la sua decisione sulla base dell’evoluzione dell’art. 3, comma 1, lett. d) e dell’art. 2-bis, comma 1-ter del D.P.R. n. 380/2001 che ha ampliato il perimetro della ristrutturazione, e poi di quanto previsto dal decreto Salva Casa in merito proprio alla ristrutturazione dei sottotetti.

Per quanto riguarda la ristrutturazione, la riforma del 2020 ha ricompreso in questo ambito anche le demolizioni e ricostruzioni con diversi sagoma, prospetti e sedime, ammettendo incrementi volumetrici se previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici. In passato, invece la ristrutturazione era individuata solo come intervento che fosse contenuto nei limiti preesistenti di altezza, volumetria, sagoma e area di sedime dell’edificio, mentre le eventuali eccedenze andavano considerate come nuova costruzione. Con le nuove norme, invece, per rientrare nell’ambito della ricostruzione è sufficiente rispettare la volumetria originaria, senza necessità di rispettare anche la sagoma, con conseguente inapplicabilità della disciplina sulle distanze, prevista per le nuove costruzioni.

Per quanto riguarda poi la questione specifica del recupero dei sottotetti, il decreto Salva Casa ha introdotto il comma 1-quater all’art. 2-bis del TUE prevedendo una specifica riserva di competenza a favore delle leggi regionali per il recupero, indicando in questo ambito anche la possibilità di derogare alla distanza minima in casi specifici. In sostanza il decreto legittima le leggi regionali a derogare alle distanze minime statali e comunali vigenti al momento dell’intervento, e la deroga non deve più essere necessariamente inserita in piani particolareggiati o convenzioni di lottizzazione riferite a gruppi di edifici (ex art. 9, ultimo comma, D.M. n. 1444/1968), ma è immediatamente efficace.

La deroga alla distanza minima del decreto Salva Casa

Per il recupero dei sottotetti, dunque, le uniche condizioni poste dalla norma statale in materia di distanze minime sono:

• il rispetto di quelle vigenti all’epoca dell’originaria costruzione dell’edificio (e non di quelle dell’epoca della sopraelevazione);
• il mantenimento della forma e della superficie del sottotetto così come delimitata dalle pareti perimetrali preesistenti;
• il rispetto dell’altezza massima consentita dal titolo edilizio, fatta salva una diversa disposizione regionale più favorevole.

Al di là di questi casi non è possibile bloccare questi interventi, e il giudice di merito deve necessariamente tener conto dell’evoluzione delle disposizioni in vigore nel momento in cui il giudizio è ancora pendente. Si tratta di un principio ormai consolidato e applicabile in generale.

Principio iura novit curia alla luce dello ius superveniens

Proprio per questo la Cassazione ha fatto riferimento a precedenti sentenze in materia dunque ribadito che l’obbligo di applicazione del principio in base al quale qualora subentri una disposizione diversa il giudice ne deve tener conto durate il giudizio. Un principio valido in assoluto e che si applica, dunque, anche nel caso di distanze minime.

In questo ambito in particolare si consolida il diritto del costruttore a mantenere l’opera alla distanza inferiore, se l’intervento è già stato ultimato. In sostanza quando viene approvata una normativa meno restrittiva, l’edificio in contrasto con la regolamentazione in vigore al momento della sua ultimazione, ma conforme alla nuova, questo non può più essere ritenuto illegittimo per questa specifica motivazione. Di conseguenza il confinante non può pretendere l’abbattimento o, comunque, la riduzione alle dimensioni previste dalle norme vigenti al momento della sua costruzione.