La riforma del 2012 ha introdotto un principio cardine nella gestione dei debiti condominiali: i condomini in regola con i pagamenti possono essere chiamati a rispondere delle obbligazioni comuni solo dopo che il creditore abbia tentato, senza successo, di recuperare le somme dai morosi. Il sistema si fonda dunque su un ordine di escussione obbligato, che tutela chi è in regola e impone al creditore di rivolgersi prioritariamente ai debitori effettivi.
Per rendere concretamente operativa questa scansione, l’art. 63 disp. att. c.c. attribuisce all’amministratore un obbligo preciso: fornire al creditore, su richiesta, tutti i dati necessari per individuare i condomini morosi. Senza tali informazioni, il creditore non sarebbe in grado di rispettare il percorso imposto dalla legge e la garanzia della responsabilità sussidiaria perderebbe significato.
La norma consente quindi al creditore di ottenere dall’amministratore un elenco completo dei debitori, comprensivo di generalità, recapiti, codici fiscali, millesimi e importi insoluti. Solo una comunicazione dettagliata permette infatti di procedere correttamente all’esecuzione individuale nei confronti dei morosi, nel rispetto del beneficium excussionis.
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Giuseppe Bordolli | 2025
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L’obbligo di comunicare i morosi: un dovere personale dell’amministratore
La Cassazione ha chiarito che l’obbligo di comunicare i morosi costituisce un dovere autonomo, imposto direttamente dalla legge alla persona dell’amministratore. Si tratta di un obbligo di collaborazione verso il creditore, finalizzato a consentirgli di agire contro i debitori effettivi senza coinvolgere, se non in via residuale, i condomini adempienti.
Ne consegue che l’amministratore adempie correttamente solo quando fornisce tutti i dati necessari a identificare i morosi e la loro quota di partecipazione al debito. Una comunicazione lacunosa o parziale integra un inadempimento. Da ciò discende un principio di rilievo pratico: il soggetto passivamente legittimato nelle azioni dirette a ottenere la comunicazione dei dati dei morosi è l’amministratore personalmente, e non il condominio rappresentato dall’amministratore (Cass. n. 1002/2025).
Il risarcimento dei danni
Resta fermo che il ritardo nella comunicazione può arrecare un pregiudizio al creditore. L’inerzia dell’amministratore può infatti rallentare l’esecuzione, determinare costi ulteriori o far perdere opportunità utili per il recupero del credito. In tali casi, il creditore può chiedere il risarcimento, purché dimostri che l’omissione o il ritardo ha inciso in modo concreto sulla possibilità di soddisfare il proprio diritto.
Del resto, non si può escludere che anche un condomino moroso subisca un danno per colpa dell’amministratore. La circostanza che il debitore sia in ritardo nei pagamenti non lo priva infatti del diritto a una gestione diligente e corretta da parte dell’organo condominiale.
Un errore nella comunicazione delle somme dovute, un ritardo nell’aggiornamento dei conteggi o una trasmissione inesatta dei dati alla società creditrice possono determinare un danno, come accaduto nella vicenda recentemente esaminata dal Tribunale di Napoli. La controversia è nata dall’azione proposta da un condomino che ha lamentato di aver subito un’esecuzione forzata per un importo superiore a quello effettivamente dovuto alla società incaricata dei lavori di ristrutturazione della rete fognaria del fabbricato.
Il condominio aveva affidato l’intervento alla società appaltatrice, la quale, una volta completate le opere, aveva agito in via monitoria per ottenere il pagamento delle somme spettanti. Poiché i fondi condominiali risultavano insufficienti, la società aveva avviato esecuzione individuale nei confronti dei singoli partecipanti, tra cui l’attore, sulla base dei dati forniti dall’amministratore.
Secondo la prospettazione dell’attore, l’amministratore avrebbe comunicato alla creditrice un importo errato, superiore al dovuto, determinando così un’esecuzione forzata per somme non effettivamente spettanti. Da qui la richiesta di risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali subiti, ritenendo il condominio responsabile dell’operato del proprio amministratore.
Il condominio si è costituito contestando integralmente la domanda e sostenendo che l’incremento del debito fosse imputabile non a un errore dell’amministratore, ma alle iniziative esecutive rese necessarie dall’inadempimento dell’attore. La causa è stata istruita sulla base della documentazione prodotta, senza ulteriori mezzi di prova.
Il nodo centrale della controversia è emerso con chiarezza: stabilire se la condotta contestata (la comunicazione dell’importo dovuto alla società appaltatrice) sia imputabile al condominio oppure all’amministratore in proprio. A tale proposito il Tribunale di Napoli ha chiarito che: quando la condotta contestata riguarda un’attività che l’amministratore svolge nella sua sfera personale di mandatario (come la trasmissione dell’importo dovuto alla società creditrice) l’eventuale danno non può essere imputato al condominio, ma esclusivamente all’amministratore in proprio.
Il giudice partenopeo ha ribadito infatti che tali attività non rientrano nelle attribuzioni istituzionali dell’amministratore verso l’ente di gestione, ma costituiscono atti di gestione personale, per i quali egli risponde direttamente nei confronti dei condomini o dei terzi. Ne consegue che, se il ritardo o l’errore nella comunicazione determina un aggravamento dell’esposizione debitoria o un pregiudizio economico, la responsabilità non può essere estesa al condominio, ma ricade unicamente sull’amministratore, quale autore materiale della condotta (Trib. Napoli 27 aprile 2026, n. 6764).
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