Può accadere che un balcone di proprietà esclusiva diventi di fatto inutilizzabile perché esposto alla caduta di calcinacci, distacchi di intonaco o altri pericoli provenienti dai piani sovrastanti o dalla facciata condominiale. In queste situazioni il condomino si trova privato del godimento del proprio spazio esterno non per sua scelta, ma a causa del degrado di parti comuni o di elementi strutturali appartenenti ad altri.
Il problema non è solo di comfort: la presenza di frammenti che si staccano, il rischio di lesioni personali o il timore di utilizzare il balcone configurano una vera e propria limitazione del diritto di proprietà, che l’ordinamento non può tollerare. Quando il pericolo è imputabile al balcone sovrastante, il proprietario dell’unità superiore è responsabile dei danni e delle spese necessarie alla messa in sicurezza.
Non si può escludere però che il pericolo derivi da parti comuni, come frontalini, sottobalconi, intonaci o porzioni della facciata. In tale ultimo caso viene da domandarsi se il condomino, in una situazione del genere, debba sopportare o meno il pregiudizio solo perché il balcone è una pertinenza della sua unità immobiliare. La risposta, alla luce di una recente decisione del Tribunale di Campobasso, è chiaramente negativa.
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Parti comuni ed esclusive in condominio
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La vicenda
La vicenda trae origine dai gravi danni subiti da una condomina proprietaria di un appartamento al settimo piano di un caseggiato. Da tempo l’immobile era interessato da infiltrazioni d’acqua provenienti dal cornicione condominiale, infiltrazioni che avevano compromesso l’intera balconata perimetrale dell’appartamento, provocando degrado dell’intonaco, distacchi, ammaloramento delle strutture ferrose, deterioramento della pavimentazione e infiltrazioni nelle zone prossime agli infissi.
La proprietaria, prima di agire in giudizio, promuoveva un accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c., dal quale emergeva che le infiltrazioni erano dovute al pessimo stato manutentivo del cornicione e al distacco delle guaine di copertura, che consentivano all’acqua meteorica di penetrare e raggiungere la balconata. Il CTU descriveva un quadro di degrado avanzato, con fenomeni di carbonatazione del cemento armato e distacchi di intonaco.
La situazione era divenuta talmente pericolosa che, a seguito dello scollamento e della caduta di alcuni pannelli posti sopra il cornicione, i Vigili del Fuoco erano intervenuti interdicendo l’accesso al balcone per rischio di crollo. Nonostante la diffida e l’impegno assunto, il condominio non provvedeva tempestivamente alle riparazioni necessarie.
La condomina si rivolgeva al Tribunale in giudizio chiedendo l’accertamento della responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c., la condanna all’esecuzione delle opere necessarie e il risarcimento dei danni patrimoniali e non patrimoniali, quantificati in € 11.000, oltre alla condanna ex art. 96 c.p.c. Il condominio contestava la domanda, sostenendo che i danni erano dovuti esclusivamente agli agenti atmosferici e alla vetustà delle strutture, e non a infiltrazioni provenienti dal cornicione. Inoltre affermava di non essere rimasto inerte, avendo programmato interventi di rifacimento tramite Superbonus 110% e avendo installato lamiere e lattonerie per la messa in sicurezza.
La causa è stata istruita mediante escussione dei testi e nuova CTU, finalizzata alla quantificazione dei danni e alla verifica delle cause. Il CTU ha confermato che i danni più gravi erano direttamente imputabili al cattivo stato del cornicione condominiale, mentre altri deterioramenti (pavimentazione, infissi, verniciature) erano riconducibili alla normale esposizione agli agenti atmosferici e alla vetustà.
La decisione
Il Tribunale di Campobasso ha messo in rilievo che, nel condominio, il custode delle parti comuni è il condominio in persona dell’amministratore, e che il danneggiato deve provare solo il nesso causale e la custodia. Spetta invece al condominio dimostrare il caso fortuito, prova che nel caso di specie non è stata fornita.
Dalla CTU è emerso che i danni più rilevanti (distacco dell’intonaco, degrado del cornicione, caduta di calcinacci) erano direttamente riconducibili alla cattiva manutenzione del cornicione condominiale. Il Tribunale ha accolto quindi la domanda limitatamente a tali danni, ordinando al condominio di eseguire le opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni, come indicate dal CTU. I danni alla pavimentazione, agli infissi e agli altri elementi del balcone non sono stati riconosciuti, perché dovuti alla normale usura e all’esposizione agli agenti atmosferici. Non è stato provato che fossero causati dal degrado del cornicione condominiale.
Il danno da mancato godimento del balcone è stato riconosciuto perché l’accesso era stato vietato dai Vigili del Fuoco per rischio di crollo. Come hanno evidenziato le Sezioni Unite (sent. n. 33645/2022) questo tipo di pregiudizio non si presume automaticamente, ma può essere provato attraverso fatti concreti, come appunto l’interdizione documentata. Poiché il balcone è rimasto inutilizzabile per almeno un anno, il giudice ha liquidato il danno in via equitativa in € 2.000, oltre rivalutazione e interessi (Trib. Campobasso 16 aprile 2026 n. 310).
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