Tolleranze edilizie: niente abuso e niente fiscalizzazione

Le difformità rispetto alla licenza edilizia

La vicenda che vede il Comune condannato anche a pagare le spese di lite è piuttosto recente. Tutto nasce, infatti con la determinazione n. 42 del 29 settembre 2021 con la quale l’ente locale aveva irrogato una sanzione pecuniaria di 5.250 euro ai sensi dell’art. 34, comma 2, del DPR n. 380/2001 (fiscalizzazione), nei confronti di un privato proprietario di un immobile edificato con licenza del 9 dicembre 1965.

In sede di sopralluogo il Comune aveva rilevato alcune difformità rispetto alla licenza originaria: variazioni prospettiche, opere in cemento armato nella zona del vano scale, più un ampliamento del fronte strada per una superficie complessiva di circa 5,46 mq e una volumetria di circa 16,40 mc. Le difformità riscontrate erano state strutturalmente eseguite contestualmente alla realizzazione dell’intera opera edile, rendendo quindi impossibile la loro demolizione senza arrecare danno al fabbricato. Di qui l’applicazione della sanzione.

Il proprietario però ha fatto ricorso contro al TAR e ha ottenuto l’annullamento del provvedimento comunale, sentenza contro la quale il Comune ha proposto appello. Il Consiglio di Stato ha respinto la richiesta del Comune, con una sentenza nella quale ha precisato in quali situazioni e perché la fiscalizzazione non è ammessa.

Fiscalizzazione solo se c’è abuso

La fiscalizzazione dell’abuso edilizio è una sanzione alternativa rispetto alla demolizione, applicabile quando la rimozione della parte difforme non può avvenire senza pregiudicare la stabilità dell’edificio nel suo complesso.

Uno dei presupposti per la sua applicazione, ai sensi dell’art. 34 del TUE, è che siano stati superati sia i margini di tolleranza costruttiva ex art. 34-bis, sia i limiti delle variazioni essenziali ex art. 32.

Nel caso delle variazioni non essenziali, infatti, la conformità urbanistica è normalmente implicita ed è quindi applicabile la regolarizzazione ex art. 36, comma 2, per le nuove edificazioni o la ristrutturazione pesante, oppure la regolarizzazione ex art. 37, comma 4, per gli interventi edilizi autorizzabili mediante SCIA.

Essendo una sanzione alternativa alla demolizione, in sostanza, per la sua applicazione si presuppone che sia stato commesso un abuso. 

Le verifiche nel merito

Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato individua tre ragioni concorrenti per le quali le opere contestate non potevano invece essere qualificate come abusive:

1. La collocazione temporale e geografica dell’immobile: le opere sono state realizzate in data anteriore al 1° settembre 1967 in zona esterna al centro abitato. Prima di quella data e fuori dal centro abitato non era richiesto alcun titolo abilitativo, con la conseguenza che non può configurarsi alcuna difformità da un titolo non necessario.
2. La variazione prospettica contestata dal Comune: il verificatore nominato in primo grado aveva accertato che si tratta di una difformità urbanisticamente irrilevante e comunque non attuale, poiché la sistemazione esterna prevista dalla licenza – un giardino privato attorno all’edificio – era già stata sostituita dalla viabilità pubblica.
3. La misura delle tolleranze costruttive: le misure vanno verificate con esattezza. Secondo la Corte, infatti, nella verifica si dà atto che la superficie di piano, stimata per la pianta licenziata è pari a mq 62,38 mq, e quindi il 2% è pari a 1,24 mq, per cui l’incremento di superficie rientra perfettamente nella tolleranza costruttiva ammessa dall’art. 34 del DPR 380/01. E poiché le altezze di interpiano dell’immobile sono le medesime, anche l’incremento di volume rispetta la tolleranza prevista.

In questa situazione, dunque, non si può parlare di abusività delle opere, con la conseguenza che la fiscalizzazione non è applicabile e la pretesa del Comune del tutto infondata.

Fiscalizzazione e regolarizzazione: i presupposti a confronto