L’amministratore di condominio può essere revocato dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, laddove si siano verificate una delle seguenti cause, contemplate dall’articolo 1129 c.c., comma 11: non abbia informato i condomini circa le citazioni o i provvedimenti dell’autorità amministrativa notificatigli e che riguardino questioni che esorbitano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.); non abbia reso il conto della sua gestione; abbia commesso gravi irregolarità.
Con riguardo a quest’ultimo ambito va altrettanto precisato che i confini della nozione di gravi irregolarità sono lasciati volutamente indefiniti dal legislatore, il quale tuttavia provvede comunque a stilare un elenco non esaustivo di azioni od omissioni che possono essere ricondotte a tale concetto (art. 1129 c.c., comma 12). Per capire quando si può parlare di “gravi irregolarità” dell’amministratore, occorre considerare che questa espressione non riguarda qualunque errore o disattenzione, ma solo comportamenti tali da incrinare in modo serio il rapporto di fiducia tra amministratore e condomini. Non rientrano in questa categoria le contestazioni relative a scelte gestionali approvate dall’assemblea con delibere rimaste incontestate.
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Indice
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Le responsabilità dell’amministratore di condominio
Amministrare un condominio comporta una serie di responsabilità e obblighi legali che richiedono competenza e aggiornamento costante. Questo manuale, aggiornato alle più recenti normative, rappresenta uno strumento indispensabile per gli amministratori di condominio, i consulenti legali e i professionisti del settore. Attraverso un’analisi approfondita delle disposizioni legislative e della giurisprudenza, il volume offre soluzioni operative per affrontare le problematiche quotidiane e prevenire controversie. Dalla gestione economica alla sicurezza degli edifici, passando per gli adempimenti fiscali e le responsabilità civili e penali, ogni argomento è trattato con chiarezza e completezza.Un supporto pratico e autorevole per operare con consapevolezza e professionalità nel complesso mondo del condominio.Giuseppe BordolliMediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
Giuseppe Bordolli | 2025
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Revoca giudiziale dell’amministratore, quando è possibile
La revoca giudiziale è quindi possibile solo se emergono elementi concreti che facciano prevedere un danno imminente e rilevante per il condominio. Una semplice irregolarità formale non basta: deve trattarsi di una condotta che, per modalità e conseguenze, abbia inciso o possa incidere negativamente sulla gestione o sui diritti dei condomini.
In definitiva, il giudice deve valutare caso per caso se il comportamento dell’amministratore sia giustificabile, se abbia prodotto effetti pregiudizievoli o se rappresenti un segnale di una gestione scorretta o potenzialmente dannosa. La revoca, quindi, non è automatica, ma frutto di un giudizio discrezionale fondato sulla gravità e sulle conseguenze delle irregolarità riscontrate.
Ruolo dell’amministratore e amianto in condominio
Secondo l’art.1130, comma 1, n. 4) c.c. l’amministratore ha il potere/dovere di compiere gli “atti conservativi relativi alle parti comuni”. L’amministratore di condominio può incorrere in sanzioni amministrative e, per scorretto smaltimento amianto, in sanzioni penali nel caso in cui non adempia agli obblighi di legge sia in quanto responsabile della struttura sia in quanto, eventualmente, datore di lavoro di portieri o addetti alle pulizie (si ricorda che come datore di lavoro ha l’obbligo di rispettare il D.Lgs. 81/2008).
Inoltre, in caso di esposizione o incidenti, potrebbero arrivare richieste di risarcimento da parte di condomini, lavoratori o terzi. Nel caso di presenza di amianto in un edificio condominiale, perciò, l’amministratore deve effettuare un censimento ed una mappatura dei manufatti in amianto presenti nelle parti comuni. A tal fine, lo stesso dovrà avvalersi di un tecnico abilitato che dovrà compilare un’apposita scheda.
Si tratta, a tutti gli effetti, di un adempimento che rientra tra le attribuzioni previste dalla legge per l’amministratore, il quale è responsabile della corretta gestione del rischio amianto all’interno del condominio.
Le conseguenze dell’inerzia dell’amministratore: il rischio revoca
Quando in condominio esiste “una situazione di amianto già accertata” e l’amministratore non interviene in alcun modo, questa inattività può assumere un peso molto serio. In casi del genere, il comportamento omissivo può essere valutato come una vera e propria irregolarità grave, soprattutto perché riguarda un materiale che richiede attenzione immediata e procedure specifiche.
A conferma di quanto sopra merita di essere segnalato un recente provvedimento del Tribunale di Agrigento (Decreto del 22 febbraio 2026). Nel caso esaminato, uno dei condomini si rivolgeva al Tribunale per chiedere la revoca dell’amministratore. Secondo il ricorrente, l’amministratore aveva accumulato una lunga serie di omissioni: non teneva aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale, non forniva la documentazione richiesta dai condomini, non esponeva i propri recapiti come previsto dalla legge e non si era attivato per tutelare le parti comuni.
L’attore lamentava pure che l’amministratore non si era attivato né per sistemare un manufatto in amianto danneggiato presente in una parte comune (il coperchio di una cisterna), né per occuparsi del materiale contenente amianto proveniente da un’unità privata e poi abbandonato negli spazi condominiali, come nel caso di una canna fumaria. In entrambe le situazioni, dunque, è mancata qualsiasi iniziativa volta a mettere in sicurezza le aree comuni e a gestire correttamente un rischio che richiede interventi tempestivi e protocolli tecnici obbligatori.
L’amministratore, pur regolarmente convocato, non si è presentato né ha depositato difese. Il Tribunale ha dato ragione all’attore, ritenendo decisiva l’omissione relativa all’amianto in condominio. Dagli atti è emersa infatti la presenza di una canna fumaria in amianto nel sottotetto, circostanza confermata anche da una dichiarazione resa in un precedente procedimento. Di fronte a un elemento così delicato, l’amministratore avrebbe dovuto dimostrare di aver effettuato una ricognizione del rischio tramite un tecnico qualificato, di aver verificato la sicurezza del manufatto e di aver predisposto le misure di controllo previste dalla normativa. Nulla di tutto questo è stato provato, anche perché l’amministratore non si è costituito.
Per il Tribunale, questa omissione è stata di per sé sufficiente a integrare una grave irregolarità, tale da giustificarne la revoca. I giudici non hanno ritenuto necessario esaminare le altre contestazioni sollevate dal ricorrente. Il procedimento si è quindi concluso con la revoca dell’amministratore in carica.
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