Ruolo dell’amministratore di condominio sotto la lente. Oltre tredici anni dopo l’ultima revisione organica – la legge 220 del 2012 – il condominio torna al centro del dibattito parlamentare grazie al ddl presentato al Senato dalla Lega, primo firmatario Paolo Tosato.
Il testo modifica in punti precisi il codice civile e le disposizioni di attuazione, con un’attenzione particolare a due nodi storici: la professionalizzazione dell’amministratore e la sicurezza degli edifici. Il ddl è stato assegnato il 18 marzo scorso alla Commissione Giustizia in sede redigente.
Questa modalità di lavoro assicura un iter più rapido, in quanto spetta esclusivamente alla Commissione l’esame nel merito dei singoli articoli, mentre l’Aula sarà chiamata a votare solo sul testo finale del provvedimento.
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Indice
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Il volume rappresenta un vero e proprio corso per aspiranti amministratori condominiali, in quanto è strutturato in maniera conforme alle disposizioni del D.M. 140/2014 (Regolamento per la formazione obbligatoria degli amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali). Il testo, infatti, nella Prima Parte, si compone di 24 lezioni teoriche di due ore ciascuna (che possono anche essere accorpate, purché nel rispetto delle 48 ore complessive di cui al richiamato D.M.). Nella Parte Seconda, Sezione Prima, il volume contiene 8 esercitazioni, di 4 ore cadauna – per un totale obbligatorio di 24 ore, oltre a due esercitazioni facoltative di totali 8 ore complessive – il tutto a fronte di un monte complessivo di 72 ore (come richiesto dall’art. 5 del D.M. 140/2014). Nella Sezione Seconda, sono contenute formule e documenti relativi alle gestioni condominiali. Nella Terza Sezione, sono previsti 24 quiz di autovalutazione, relativi ai contenuti delle 24 lezioni teoriche. Online, infine, è presente un prontuario normativo, che comprende la più importante legislazione (anche complementare) del settore suddivisa per argomento, assieme alla versione editabile del formulario e della documentazione proposta nel testo. Silvio RezzonicoAvvocato e pubblicista, autore di numerose pubblicazioni dedicate alle locazioni, al condominio e all’urbanistica. È fondatore di Confappi e FNA Federamministratori, di cui è stato a lungo Presidente. Già componente del Centro Studi Locazioni e Condominio dell’Università di Firenze è docente di Diritto immobiliare presso l’Università E-Campus e collabora con “Il Sole 24 Ore” e con il Portale Giuffrè-Lefèvre Condominio e Locazione.it.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia.
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Certificazione UNI per chi amministra grandi condomini
Il cuore del provvedimento tocca i requisiti per esercitare la professione di amministratore di condominio. Il ddl introduce l’obbligo di certificazione secondo la norma tecnica UNI 10801:2024 per i condomini più grandi. L’obbligo di certificazione riguarda infatti chi gestisce condomini con bilanci superiori a centomila euro o con più di cinquanta unità immobiliari.
In parallelo viene eliminata l’esenzione che consentiva al condomino scelto tra i proprietari dello stabile di essere nominato senza requisiti di formazione.
La norma UNI in questione definisce i requisiti di competenza e i processi di valutazione per gli amministratori di condominio ed è uno standard elaborato da organismi di normazione privata: trasformarla in requisito legale per l’esercizio della professione è uno dei punti al centro del dibattito prima ancora dell’avvio dei lavori parlamentari, anche perché apre questioni di compatibilità con il quadro normativo vigente sulle professioni non ordinistiche.
Estratti conto trimestrali per maggior trasparenza
Sul fronte degli obblighi correnti, il ddl introduce la pubblicazione dell’estratto conto del conto corrente condominiale in un’area riservata, accessibile ai condomini entro trenta giorni dalla chiusura di ogni trimestre. Un obbligo di peso: la mancata pubblicazione diventa un caso di revoca.
La durata del mandato diventa annuale, rinnovabile per lo stesso periodo salvo revoca. Novità anche sul compenso: l’importo indicato al momento della nomina vale anche per i rinnovi automatici salvo diversa delibera. Le attività urgenti svolte dopo la cessazione dell’incarico danno poi diritto a un compenso aggiuntivo nella misura massima di un dodicesimo del compenso annuo.
La sicurezza dell’edificio entra tra le attribuzioni dell’amministratore
La modifica più rilevante sul piano operativo è l’inserimento, nell’articolo 1130 del codice civile, dell’obbligo di far verificare annualmente le condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio da parte di una società certificata. Fino ad oggi la sicurezza delle parti comuni era affidata a una giurisprudenza frammentata e a obblighi scoordinati; il ddl tenta di ricondurla a un obbligo esplicito dell’amministratore.
Si prevede inoltre una riduzione delle maggioranze necessarie per deliberare lavori imposti da norme di sicurezza obbligatorie: in questi casi è sufficiente la maggioranza di un terzo dei presenti con almeno un terzo del valore dell’edificio, una deroga significativa rispetto al regime ordinario, che richiede attualmente il voto a favore della maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi.
L’assemblea che si trova di fronte a un certificato di prevenzione incendi scaduto, ad esempio, non potrà più bloccarsi per mancanza di numeri. Diventa obbligatoria anche la sottoscrizione della polizza a garanzia dei danni e della responsabilità civile verso terzi, con massimale adeguato al valore dell’edificio.
Morosità e compravendite
Cambiano anche le norme sulle morosità. Il semestre di mancato pagamento che fa scattare l’obbligo di recupero non va più calcolato per anno solare, ma sulla base dello scadenzario delle rate deliberato dall’assemblea.
Per chi supera il termine è ammessa la sospensione da tutti i servizi comuni, riscaldamento compreso. Il testo precisa infatti che la sospensione si applica “indipendentemente dalla natura del servizio” purché il servizio sia tecnicamente separabile. Sempre in tema di riscaldamento è inserita anche la responsabilità solidale tra proprietario e inquilino: il condominio si potrà rivolgere dunque anche a quest’ultimo se il proprietario non paga.
Solidarietà allargata per chi compra
Un’altra modifica proposta è l’estensione della solidarietà passiva dell’acquirente: chi subentra nei diritti di un condomino sarà chiamato a rispondere in solido del pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e ai due esercizi precedenti, contro il solo anno precedente oggi previsto dall’art. 63 delle disposizioni di attuazione.
Il notaio rogante sarà obbligato ad acquisire dall’amministratore la dichiarazione sullo stato di morosità dell’immobile prima del rogito.
Il condominio infine diventa automaticamente creditore privilegiato nel caso di immobile venduto all’asta.
Il nodo della responsabilità civile e penale
In parallelo a questo viene introdotta una clausola di esonero da responsabilità civile, penale e amministrativa prevista a favore dell’amministratore che dimostri di non aver potuto adempiere ai propri obblighi a causa della morosità dei condomini. L’esonero da responsabilità penale è oggi come oggi una previsione che esula dai confini abituali del contratto di mandato, e la nuova formulazione proposta sposta il contenzioso sulla prova della morosità come causa dell’inadempimento.
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