Condominio e compenso al tecnico: quando nasce il conflitto

Quando un condominio decide di incaricare un professionista tecnico per svolgere accertamenti, redigere una perizia o seguire una pratica edilizia, può facilmente nascere un conflitto sul pagamento del compenso.

Vediamo alcuni casi concreti e le relative risoluzioni.

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Indice

Incarico al tecnico e eccezione di inadempimento del condominio
Compenso al tecnico e pattuizione sfavorevole al condominio nel contratto d’incarico
Delibera assembleare generica e incarico al tecnico

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Incarico al tecnico e eccezione di inadempimento del condominio

Secondo l’articolo 1460 c.c., nei contratti con prestazioni corrispettive, ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto. Tuttavia non può rifiutarsi l’esecuzione se, avuto riguardo alle circostanze, il rifiuto è contrario alla buona fede.

Qualora il debitore convenuto sollevi l’eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., graverà comunque sul creditore agente l’onere di dimostrare il proprio adempimento, ovvero la non ancora intervenuta scadenza dell’obbligazione (Cass. civ., sez. I, 18/04/2025, n. 10253). In ogni caso, per capire se l’eccezione di inadempimento sia stata sollevata correttamente, il giudice deve verificare se il comportamento della parte che non ha adempiuto abbia realmente inciso sull’equilibrio del rapporto contrattuale.

La valutazione va fatta in concreto, confrontando la gravità dei rispettivi inadempimenti e considerando la situazione oggettiva, non la percezione soggettiva delle parti (Cass. civ., sez. III, 18/02/20205, n. 4134).
Alla luce dei principi richiamati, il Tribunale di L’Aquila ha precisato che, quando il condominio contesta il pagamento invocando l’inadempimento del professionista, occorre verificare se, al momento della proposizione del ricorso monitorio, il tecnico aveva realmente adempiuto a tutti gli obblighi preliminari previsti dalla legge o dal contratto.

In sostanza, bisogna accertare se il professionista abbia fornito al condominio tutta la documentazione necessaria per consentirgli di procedere al pagamento; solo in tal caso il condominio può essere considerato in mora. Il Tribunale di L’Aquila ha ritenuto fondata l’eccezione di inadempimento sollevata dal condominio nei confronti dell’ingegnere incaricato, poiché il professionista non aveva dimostrato di aver trasmesso, prima del ricorso monitorio, la documentazione necessaria per consentire il pagamento del compenso, documentazione indispensabile anche ai fini della liquidazione dei fondi pubblici (Trib. L’Aquila 26 novembre 2025, n. 735).

Compenso al tecnico e pattuizione sfavorevole al condominio nel contratto d’incarico

Soprattutto nel periodo del Superbonus molti condomini, pur di accedere rapidamente alle agevolazioni fiscali e avviare i lavori, hanno finito per accettare clausole contrattuali particolarmente onerose. Tra queste, non sono rare le pattuizioni che prevedono il pagamento del corrispettivo per la fase di progettazione anche se i lavori non proseguono verso l’esecuzione.

Proprio la validità di tali clausole, insieme alla verifica della correttezza dell’attività svolta dal professionista e della fondatezza della relativa pretesa economica, è stata al centro di una recente decisione del Tribunale di Milano (sentenza n. 7439 del 06/10/2025). La clausola contestata stabiliva un compenso di € 12.000 per la fase di progettazione, anche se il condominio avesse deciso di non procedere con l’esecuzione dei lavori. Il Tribunale ha ritenuto tale clausola valida. Secondo il giudice milanese non si tratta quindi né di una penale manifestamente eccessiva, né di una condizione sospensiva rimessa alla sola volontà del professionista.

Il condominio ha messo il rilievo che la clausola avrebbe potuto limitare le azioni del consumatore in caso di inadempimento del professionista. Ma, secondo l’art. 2697 c.c., chi chiede un compenso deve provare il proprio diritto, mentre chi lo contesta deve dimostrare fatti estintivi o modificativi. Nel caso concreto, il professionista ha prodotto il contratto e la documentazione delle attività svolte, e ha rispettato i termini stabiliti.
Il condominio, invece, non ha fornito alcuna prova dell’inadempimento del tecnico: non risulta alcuna messa in mora, né elementi che dimostrino ritardi o errori. Per questo motivo la contestazione è stata ritenuta infondata.

Quanto alla contestazione dei condomini sul mancato richiamo alle tariffe professionali, il giudice ha ricordato che il compenso può essere liberamente determinato dalle parti (art. 2233 c.c.) e, una volta fissato nel contratto, non può essere modificato dal giudice.

Delibera assembleare generica e incarico al tecnico

Una recente decisione del Tribunale di Napoli ha messo in rilievo che se il tecnico non riesce a provare l’esistenza di un incarico conferito dal condominio non può pretendere un compenso. Il caso esaminato prendeva l’avvio quando un condominio discuteva la necessità di eseguire lavori di ripristino sulla facciata, limitandosi a decidere che alla successiva assemblea sarebbe stato presentato un computo metrico per valutare gli interventi. Nessun nome di professionista veniva indicato, né veniva conferito un incarico formale.

Alla riunione successiva, l’assemblea prendeva atto dell’esistenza di un computo metrico redatto da un architetto e fissava un importo massimo di 900 € per l’eventuale incarico. Tuttavia, quella delibera veniva annullata in autotutela per un vizio di convocazione. Di fatto, quindi, non rimaneva alcun atto valido che attribuisse un incarico al tecnico.

Nonostante ciò, il professionista, ritenendo di aver svolto un lavoro richiesto dal condominio, emetteva fattura e otteneva un decreto ingiuntivo. Il condominio si opponeva, sostenendo che non esisteva alcun contratto né alcun mandato.

Il giudice di primo grado ha accolto l’opposizione e il Tribunale, in appello, ha confermato la decisione. La motivazione è lineare: il tecnico ha sì predisposto il computo metrico, ma non ha provato l’esistenza di un incarico. Non basta aver svolto un’attività utile; serve un accordo, un titolo negoziale che giustifichi la richiesta di pagamento (Trib. Napoli 27 gennaio 2026, n. 1241).