In mancanza di espliciti divieti del regolamento è possibile frazionare l’appartamento in due unità immobiliari e destinarne una per l’attività di bed & breakfast?
Un’assemblea riteneva che il frazionamento di un immobile, di due condomini, in due unità immobiliari distinte fosse illecito in quanto contrario al regolamento condominiale che vietava la divisione di proprietà esclusive.
Inoltre, sempre per contrarietà al regolamento che prevedeva un generico divieto di attività commerciali, consideravano illegittimo l’utilizzo di una delle due unità immobiliari frazionate per l’attività di affittacamere.
L’assemblea, quindi, pretendeva il ripristino dello stato dei luoghi e/o dell’immobile frazionato, nonché l’immediata cessazione dell’attività di bed & breakfast, abusivamente esercitata.
Vediamo nel dettaglio la vicenda e il responso del Tribunale di Brescia nella sentenza del 28- 09- 2020 n. 1908.
Condominio, è possibile frazionare un immobile e adibirne una parte a B&B
I proprietari dell’immobile frazionato si rivolgevano al Tribunale per richiedere l’annullamento delle decisioni assembleari sopra dette. Il condominio convenuto si costituiva chiedendo il rigetto delle domande avversarie.
Merita di essere precisato che il tecnico incaricato dal Tribunale aveva concluso per la conformità delle pratiche di frazionamento alle norme urbanistico edilizie, affermando, inoltre, che gli impianti erano stati divisi anche se facevano capo a un unico contatore, senza che tale promiscuità incidesse sulle parti comuni.
In ogni caso, il regolamento non prevedeva espressamente alcun divieto di frazionamento della proprietà esclusiva.
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Qual è il responso?
Il Tribunale ha ritenuto il frazionamento dell’appartamento valido ed efficace. Come accertato dal CTU le opere di frazionamento sono avvenute senza la realizzazione di opere strutturali o interventi sulle parti comuni.
Inoltre, lo stesso giudice ha sottolineato che il regolamento condominiale prescrive il divieto di divisione delle parti comuni e le modifiche alle parti esterne dell’edificio, anche se di proprietà esclusiva, per la tutela del decoro architettonico, ma non introduce espressamente alcun divieto di frazionamento della proprietà esclusiva.
Alla luce di quanto sopra ha considerato illegittima la delibera condominiale che ha imposto ai condomini di ripristinare l’appartamento, anche perché il regolamento non impone neppure una preventiva autorizzazione condominiale per l’esecuzione del frazionamento delle proprietà esclusive dei privati.
Il giudice ha infine ricordato che affinché la clausola del regolamento, che vieta il bed & breakfast in condominio, sia valida deve essere non solo approvata all’unanimità, ma anche specifica: deve, cioè, riferirsi, in modo espresso e categorico, ai bed and breakfast.
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Conclusioni
In linea di principio, ogni condomino è libero di modificare la propria porzione esclusiva, a condizione di non arrecare ingiusto pregiudizio agli altri condomini.
Tale principio è espresso nell’art. 1122 c.c., secondo cui nell’unità immobiliare di sua proprietà il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni, ovvero determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro dell’edificio. In ogni caso, è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.
Il condomino può, quindi, dividere il suo appartamento in più unità ove da ciò non derivi concreto pregiudizio agli altri condomini, salva l’eventuale revisione delle tabelle millesimali.
A tale proposito, merita di essere ricordato che nell’ipotesi di divisione orizzontale in due parti di un appartamento in condominio, non si determina alcuna automatica incidenza dell’opera sulle tabelle millesimali ai fini della revisione dei valori delle unità immobiliari.
In ogni caso – come precisa la Cassazione – le spese devono gravare esclusivamente sul proprietario effettivo delle unità immobiliari, e l’amministratore è tenuto ad aggiornare i propri dati alla realtà della composizione dell’edificio, ai fini del riparto, eventualmente consultando i registri immobiliari (Cass. civ., sez. II, 03/06/2019, n. 15109).
Naturalmente quanto sopra non vale se una clausola di natura contrattuale del regolamento vieta espressamente la divisione dell’appartamento in due unità immobiliari: in tal caso il frazionamento dell’abitazione sarebbe sempre illegittimo.
Se manca una tale clausola la divisione è possibile (se non pregiudica gli interessi degli altri condomini) ed è possibile destinare una delle unità immobiliari all’attività di bed and breakfast, a meno che una clausola del regolamento (accettata nei rogiti d’acquisto o approvata all’unanimità in assemblea) vieti tale attività in modo espresso e categorico.
I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono, però, risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze (Cass. civ., sez. II, 20/10/2016, n. 21307).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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