Nell’ambito della compravendita di un appartamento in condominio, qualora la canna fumaria presenti vizi occulti è possibile richiedere i danni solo al venditore o può essere chiamato in causa anche il condominio?
Dei vizi occulti della canna fumaria (ad esempio un’occlusione per la presenza di calcestruzzo) sono solidalmente responsabili per il risarcimento dei danni il venditore e il condominio, questa la conclusione a cui è giunto il Tribunale di Milano con la sentenza del 10- 05- 2021, n. 3939.
La vicenda in oggetto prendeva avvio quando l’acquirente di un appartamento, facente parte di un condominio, si accorgeva di un vizio occulto della canna fumaria. In particolare, nel corso dei lavori di ristrutturazione dell’immobile, l’attore scopriva che la canna fumaria non aveva “tiraggio” e che l’esalatore del bagno non era a norma in quanto sfociava nel locale bagno e non verso il tetto. La causa di tale situazione era dovuta all’occlusione della canna fumaria di tipo cementizio che necessitava di un intervento di disocclusione e/o costruzione di un camino esterno.
Il condominio, che era a conoscenza dell’inefficienza delle canne fumarie già da diversi anni, sollecitava un accordo tra l’impresa che stava eseguendo i lavori di ristrutturazione dell’appartamento e il proprietario dell’appartamento sovrastante. che sostanzialmente riteneva vero responsabile dell’occlusione della canna fumaria.
I vizi sopra detti venivano confermati da una videoispezione del CTU nel corso di un accertamento tecnico preventivo attivato dall’attore e venivano successivamente eliminati dal condominio (>> qui trovi un utile manuale del CTU ). Successivamente l’acquirente si rivolgeva al Tribunale per ottenere che fosse accertata e dichiarata la responsabilità del venditore per vizi occulti alla canna fumaria, nonché la colpevole inerzia del condominio nel provvedere all’adeguamento della canna fumaria, con condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti.
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Vizi canna fumaria in condominio, responsabili il condominio e il venditore
Il Tribunale di Milano ha ritenuto solidalmente responsabili per risarcimento dei danni subiti dall’attore sia il venditore sia il condominio.
Il convenuto, quale venditore, è stato ritenuto responsabile ai sensi dell’articolo 1490 c.c., unicamente dei vizi dell’immobile costituiti dall’occlusione della canna fumaria esistente e dallo scarico delle esalazioni nel locale wc, in quanto vizi che limitavano l’uso dell’immobile e che non erano conoscibili dall’acquirente, ma scoperti solo a seguito di una videoispezione.
I condomini – che erano a conoscenza dei problemi delle canne fumarie da parecchio tempo – sono stati ritenuti responsabili per non aver eliminato l’occlusione della canna fumaria, responsabilità da cui i partecipanti al condominio avrebbe potuto liberarsi solo dimostrando il caso fortuito, onere probatorio che non è stato assolto. In ogni caso il danno è stato imputato in pari misura ai convenuti, considerato che ad entrambe le parti era noto il mancato tiraggio della canna fumaria e che entrambe avrebbero dovuto attivarsi per effettuare le necessarie verifiche ed eliminare i vizi.
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Garanzia del venditore per i vizi dell’immobile ceduto
A seguito di una compravendita immobiliare, la garanzia del venditore per i vizi dell’immobile ceduto si inquadra nella generale responsabilità contrattuale per inadempimento o per non esatto adempimento. Pertanto, il compratore che agisca nei confronti del venditore ex art. 1494 c.c. per il risarcimento dei danni derivanti dai vizi, non è tenuto a dimostrare la colpa del venditore, in quanto, vertendosi in tema di responsabilità contrattuale, tale colpa è presunta fino a prova contraria.
In particolare, l’articolo 1494 c.c. pone a carico del venditore una presunzione di conoscenza dei vizi anche se occulti, per cui l’obbligo della garanzia è escluso solo se il venditore riesce a fornire la prova liberatoria di aver ignorato senza sua colpa i vizi. Questa prova non può essere fornita dal venditore-condomino se, come risulta anche dai verbali assembleari, il difetto di tiraggio della canna fumaria è stato oggetto di discussione di diverse riunioni condominiali. Il fatto, però, che la collettività condominiale fosse a conoscenza dei problemi alla canna fumaria comporta anche una responsabilità del condominio che – ai sensi dell’articolo 2051 c.c. – quale custode delle parti comuni è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché queste non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni procurati sia a terzi sia agli stessi condomini.
Tuttavia deve essere esclusa l’operatività della garanzia per vizi in relazione alla eventuale necessità di realizzare una nuova canna fumaria per l’inadeguatezza di quella esistente rispetto alle norme attualmente vigenti. Infatti, secondo un condivisibile orientamento giurisprudenziale, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione risalente, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà, ovvero al tempo di realizzazione delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall’art. 1490 c.c., essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell’art. 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest’ultimo caso, il venditore abbia dichiarato che l’immobile era immune da vizi (Cass. civ., sez. II, 16/10/2017, n. 24343).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
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