Quando è possibile revocare l’amministratore di condominio

Per la nomina e la revoca dell’amministratore l’art. 1136, comma 4, c.c., richiede, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole di tanti condomini che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Generalmente la nomina dell’amministratore viene operata dall’assemblea condominiale. Il comma 4 dell’art. 1136 c.c. fa riferimento esclusivamente alla nomina e alla revoca dell’amministratore, senza minimamente accennare all’ipotesi della conferma.

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L’assemblea, ai sensi dell’art. 1129 c.c., può revocare in ogni tempo l’amministratore, così come può revocarlo l’autorità giudiziaria, sempre su ricorso dei condomini. Sotto questo aspetto sono numerose le novità introdotte dalla legge n. 220/2012, che ha completamente riscritto l’art. 1129 c.c.

Vediamo nel dettaglio quando è possibile revocare l’amministratore di condominio, in questo articolo estratto dal volume La nuova assemblea condominiale , di Gianfranco Di Rago, edito da Maggioli Editore.

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La revoca può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea

In primo luogo è stato infatti previsto, per garantire una migliore gestione delle vicende legate alla successione dell’incarico, che l’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni dell’amministratore deliberi anche in ordine alla nomina del suo sostituto.

La revoca dell’amministratore può ovviamente essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità speciali eventualmente previste dal regolamento di condominio. La stessa può altresì essere disposta dall’Autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’art. 1131 c.c. (mancata informazione all’assemblea del ricevimento, da parte dell’amministratore, di un atto giudiziario o di un provvedimento che abbia un contenuto che esorbita dalle proprie attribuzioni), ovvero se questi non renda il conto della gestione, ovvero ancora in caso di gravi irregolarità.

Rispetto alla vecchia disciplina di cui all’art. 1129 c.c., merita evidenziare come ora basti anche non rendere il conto di una sola gestione per rischiare di essere revocato dall’Autorità giudiziaria, laddove in precedenza la norma parlava di ritardo di almeno due anni nella produzione della rendicontazione contabile.

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I casi gravi di irregolarità

Ancora più apprezzabile poi la specifica indicazione normativa dei casi di “gravi irregolarità” a fronte dei quali è possibile richiedere giudizialmente la revoca dell’amministratore.

Costituiscono, quindi, tra le altre, gravi irregolarità:

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura e utilizzazione del conto corrente condominiale;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’art. 1130, numeri 6 (cura e gestione del registro dell’anagrafe condominiale), 7 (cura e gestione degli altri registi dei quali è obbligatoria la tenuta) e 9 (fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati anagrafici dell’amministratore e delle altre informazioni i cui al secondo comma dell’art. 1129 c.c.

Si tratta di un’iniziativa pregevole da parte del legislatore, perché in giurisprudenza si è sempre dibattuto sulla corretta interpretazione dell’espressione “gravi irregolarità”, giungendo forse a un’applicazione eccessivamente limitata della norma de qua, che invece costituisce un importante strumento di controllo dell’operato dell’amministratore e di tutela degli interessi della compagine condominiale (soprattutto delle minoranze).

L’elencazione, come emerge chiaramente dal testo della norma, non è tassativa, ma intende operare una mera ricognizione delle ipotesi più frequenti di grave irregolarità a causa delle quali il legislatore ritiene congrua l’interruzione del rapporto di mandato tra amministratore e condominio.

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No alla nomina dell’amministratore revocato

Il nuovo art. 1129 c.c. dispone altresì che in caso di revoca da parte dell’Autorità giudiziaria, l’assemblea non possa nominare nuovamente l’amministratore revocato (e questo sempre tutela delle minoranze). Inoltre viene disposto che nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali i condomini, anche singolarmente, possano chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore.

In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’Autorità giudiziaria e, in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

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