Terreni edificabili, costo di acquisto rivalutabile fino al 30 giugno 2020

Con la Legge di Bilancio ora in Parlamento (leggi qui gli ultimi aggiornamenti), si parla anche dell’agevolazione per la rideterminazione del costo di acquisto dei terreni edificabili, che è stata prevista per la prima volta nel 2002 con la Legge del 28/12/2001, n. 448. Lo scopo principale, che ha fatto sì che la misura si riproponesse ogni anno, è stato quello di ridurre l’eventuale plusvalenza in caso di cessione dello stesso.

Ma chi dovrà eseguire la perizia giurata di stima necessaria per determinare il valore? Vediamo tutti i dettagli, le novità previste e alcuni chiarimenti.

Terreni edificabili, rivalutazione prorogata al 2020. Quali regole?

La Legge di Bilancio tratta l’agevolazione negli art. 89, commi 1 e 2, dove si delinea che ci sarà una nuova finestra temporale dall’1 gennaio a 30 giugno 2020 in cui per i terreni edificabili e con destinazione agricola può essere assunto, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore determinato sulla base di una perizia giurata di stima.

Leggiamo infatti direttamente dal DL (che puoi leggere qui in forma completa):

Articolo 89 – Rendimento beni
– Riproposta la rivalutazione del valore delle partecipazioni non negoziate e dei terreni, con riferimento, questa volta, ai beni posseduti al 1° gennaio 2020. A tal fine, entro il 30 giugno 2020 va pagata un’imposta sostitutiva dell’11% (per intero o la prima di tre rate annuali uguali).

– Innalzata al 26% l’aliquota dell’imposta sostitutiva sulle plusvalenze realizzate in caso di vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni (l’applicazione del regime, in luogo della tassazione Irpef ordinaria, può essere chiesta al notaio in sede di rogito).

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Chi dovrà redarre la perizia giurata di stima?

Spetterà a soggetti iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili (come previsto all’art. 7, comma 1 della Legge 28 dicembre 2001, n. 448), a condizione che a tale valore di stima si applichi un’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi che per il 2020 dovrebbe essere pari all’11%.

A rivalutazione eseguita, se un terreno verrà ceduto a un prezzo superiore, si assumerà come costo di acquisto quello della rivalutazione (aumentato delle spese sostenute per la perizia giurata) che verrà usato per la tassazione delle eventuali plusvalenze.

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Chi può usufruire dell’agevolazione?

Le condizioni necessarie sono tre:
– che il terreno sia in possesso alla data dell’1 gennaio 2020;
– la perizia di stima sia effettuata entro il 30 giugno 2020;
– il versamento dell’imposta sostitutiva sia effettuato in un’unica soluzione entro l’1 luglio 2020 oppure in 3 rate annuali di pari importo (la prima entro l’1 luglio 2020, la seconda entro il 30 giugno 2021 e la terza entro il 30 giugno 2022; alla seconda e terza rata vanno aggiunti gli interessi del 3% annuo).

Dettagli utili

Presentiamo qui alcuni utili chiarimenti cui aveva risposto Entrate con la circolare 47/E del 24 ottobre 2011.

1. Le perizie possono essere presentate per l’asseverazione, oltre che presso la cancelleria del tribunale, anche presso gli uffici dei giudici di pace e presso i notai;

2. è necessario che la redazione e il giuramento della perizia siano  del bene, in quanto al fine della determinazione della plusvalenza il valore periziato deve essere indicato nell’atto di cessione dello stesso;

3. il versamento dell’intera imposta sostitutiva (ovvero della prima rata) oltre il termine previsto dalla norma non consente l’utilizzo del valore rideterminato ai fini del calcolo della plusvalenza realizzata. In tale ipotesi, il contribuente può richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva versata;

4. l’opzione per la rideterminazione dei valori e la conseguente obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento dell’intero importo dell’imposta sostitutiva ovvero, in caso di pagamento rateale, con il versamento della prima rata. Infatti, il contribuente può avvalersi immediatamente del nuovo valore di acquisto ai fini della determinazione delle plusvalenze di cui all’articolo 67 del TUIR;

5. coloro che abbiano effettuato il versamento dell’imposta dovuta ovvero di una o più rate della stessa, qualora in sede di determinazione delle plusvalenze realizzate per effetto della cessione delle partecipazioni o dei terreni non tengano conto del valore rideterminato, non hanno diritto al rimborso dell’imposta pagata e sono tenuti, nell’ipotesi di pagamento rateale, ad effettuare i versamenti successivi.

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