Ristrutturazione edificio, è sufficiente dimostrare la preesistenza dell’immobile?

Pronta una selezione delle massime di sentenze di interesse per le materie di edilizia e urbanistica pubblicate la scorsa settimana: per ristrutturare edifici crollati o demoliti basta dimostrare la preesistenza dell’immobile o è necessaria l’esatta consistenza? È legittimo negare la SCIA basandosi su aspetti non afferenti la tutela dell’igiene dell’edificio? Serve il permesso di costruire per una tettoia?

E ancora: quando l’ordine di demolizione di un immobile sequestrato deve essere ritenuto affetto dal vizio di nullità? Per ricostruire un fabbricato demolito da anni, serve permesso di costruire o si considera ristrutturazione?

Vediamo tutti i dettagli di queste interessanti sentenze!

Ristrutturazione edificio, basta dimostrare la preesistenza dell’immobile o serve l’esatta consistenza?

TAR Puglia, Bari, sez. III, sent. 18 ottobre 2019 n. 1359

Per la ristrutturazione di edifici crollati o demoliti non basta dimostrare la preesistenza dell’immobile ma è necessaria anche la sua esatta consistenza

La ristrutturazione edilizia presuppone come elemento indispensabile la preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche plano-volumetriche e architettoniche proprie del manufatto che si vuole ricostruire. Non è sufficiente che si dimostri che un immobile in parte crollato o demolito era preesistente (dimostrazione che, nella fattispecie, è stata affatto fornita), ma è necessario che si dimostri l’esatta consistenza dell’immobile preesistente del quale si intenda effettuare una ricostruzione. Ciò è ancor più indispensabile in una zona sovraccarica di vincoli di ogni genere come quella presa qui in esame.

Si consideri che, ai sensi dell’art. 3 comma 1 lett. d) del D.P.R. n. 380/2001, sono “d) interventi di ristrutturazione edilizia” quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.

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Nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell’edificio preesistente”.

A tenore del successivo art. 10, comma 1 lett. c), del D.P.R. n. 380/2001, “1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:… c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni”.

Di un edificio diruto può essere accertata la preesistente consistenza, quando è possibile individuare le murature perimetrali, che individueranno la sagoma della struttura, le strutture orizzontali di piano e la copertura, che fisicamente delimita il volume preesistente occupato dal manufatto. Pertanto, la preesistente consistenza è rappresentata dai connotati essenziali dell’edificio (pareti, solai e tetto), ovvero è dimostrabile tramite apposita documentazione storica e verifica dimensionale in sito (cfr.: T.a.r. Campania Napoli II, 26.5.2016 n. 2700).

In caso contrario, non è minimamente possibile applicare la norma di cui al citato art. 3 lett. d) del D.P.R. n. 380/2001, né tampoco quella dell’art. 30 del D.L. n. 69/2013 (convertito in legge n. 98/2013) sulle cosiddette “semplificazioni” in materia edilizia.

È legittimo il diniego di agibilità per aspetti slegati alla tutela dell’igiene dell’edificio?

TAR Calabria, Catanzaro, sez. II, sent. 15 ottobre 2019 n. 1695

Illegittimo il diniego dell’agibilità motivarsi su aspetti non afferenti la tutela dell’igiene, della salubrità e della sicurezza dell’edificio

La P.A., nel valutare il rilascio del certificato di agibilità, deve considerare esclusivamente gli aspetti afferenti alla tutela dell’igiene, della salubrità e della sicurezza dell’edificio, di modo che eventuali verifiche sulla conformità edilizia possono essere svolte nei limiti strettamente necessari ad inferire sull’agibilità (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 4 aprile 2019 n. 2216 e Sez. III, 28 giugno 2019 n. 4457), mentre eventuali altri profili possono semmai costituire oggetto di una sanzione edilizia.

Di conseguenza, è illegittimo il provvedimento che respinge una SCIA per l’agibilità motivata dal fatto che l’immobile non può essere alienato al di fuori dell’unità aziendale minima che ne ha permesso la sua edificazione e che non risulta chiaro il titolo che legittima la presentazione della segnalazione.

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Serve il permesso di costruire per una tettoria?

TAR Campania, Napoli, sez. VIII, sent. 18 ottobre 2019 n. 4984

Serve il permesso di costruire per la tettoia

La giurisprudenza ha ritenuto che la chiusura di una tettoia, sfruttando pareti di un edificio già esistente, è soggetta al permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del D.P.R. n. 380/2001 in quanto costituisce nuova costruzione implicante una trasformazione urbanistica del territorio, con un aggravio del carico urbanistico, e pertanto la sua realizzazione abusiva comporta l’applicazione delle sanzioni previste dall’art. 31 del d.lgs. n. 380/01 (Tribunale Napoli sez. I, 17/08/2018, n. 9097, nonché, tra tante, T.A.R. Abruzzo, Pescara, sez. I, 01/07/2015, n. 276, ove precisa che la tettoia chiusa su tre lati e ancorata al suolo altera lo stato dei luoghi, modifica la sagoma dell’edificio e comporta aumento di volumetria, mentre al contrario, solo la tettoia chiusa su un solo lato costituisce pertinenza perché non implica maggiore volumetria).

Ha altresì chiarito che la tettoia, ancorché avente natura pertinenziale, è comunque soggetta a permesso di costruire, allorché incida sull’assetto edilizio preesistente (e l’incisione è particolarmente significativa ove la tettoia insista, ipotesi che non ricorre nella fattispecie, su un territorio del tutto vincolato; vedi, da ultimo, TAR Campania, sez. III, 7383/2018).

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Quando l’ordine di demolizione di un immobile sequestrato è affetto dal vizio di nullità?

TAR Lazio, Latina, sent. 18 ottobre 2019 n. 616

L’ordine di demolizione di un immobile colpito da un sequestro penale deve essere ritenuto affetto dal vizio di nullità

La prevalente giurisprudenza (cfr. Cons. St., sez. VI, 28 gennaio 2016, n.283), anche penale (Cass. Pen., sez. III, 14 gennaio 2009, n.9186), ha ritenuto irrilevante la pendenza di un sequestro, ai fini della legittimità dell’ordine di demolizione, in ragione della possibilità, per il destinatario dell’ordine, di ottenere il dissequestro del bene ai sensi dell’art.85 disp. att. c.p.p..

L’orientamento, però, è mutato, risultando più convincente la tesi contraria che si rinviene nella giurisprudenza amministrativa più recente (cfr. in particolare Cons. St., VI, 17 maggio 2017, n. 2337).

Come condivisibilmente affermato nella citata sentenza del Consiglio di Stato: ….“ l’ordine di demolizione di un immobile colpito da un sequestro penale deve essere ritenuto affetto dal vizio di nullità, ai sensi dell’art.21-septies l. n.241 del 1990 (in relazione agli artt. 1346 e 1418 c.c.), e, quindi, radicalmente inefficace, per l’assenza di un elemento essenziale dell’atto, tale dovendo intendersi la possibilità giuridica dell’oggetto del comando…., l’impossibilità dell’oggetto attiene al momento genetico dell’ordine e lo vizia insanabilmente all’atto della sua adozione.

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Anche perché si risolve nella prescrizione di una iniziativa processuale (l’istanza di dissequestro) che potrebbe contraddire le strategie difensive liberamente opzionabili dall’indagato (o dall’imputato) nel processo penale, peraltro interferendo inammissibilmente nell’esercizio di un diritto costituzionalmente protetto, quale quello di difesa (basti porre mente, in proposito, al caso che il mantenimento del sequestro penale –sub specie probatorio, ex art. 253 c.p.p. – risulti funzionale ad assicurare, per il seguito delle indagini o per il dibattimento, la prova che quanto realizzato non fosse abusivo, o non fosse conforme a quanto contestato o ritenuto dalla pubblica accusa, ovvero avesse altre caratteristiche scriminanti o anche solo attenuanti l’illiceità penale del fatto ascritto)”.

È stato ancora precisato in tal senso che le misure contemplate dall’art. 31, commi 3 e 4-bis, del d.P.R. n.380 del 2001, rivestono carattere chiaramente sanzionatorio e, come tali, esigono, per la loro valida applicazione, l’ascrivibilità dell’inottemperanza alla colpa del destinatario dell’ingiunzione rimasta ineseguita, in ossequio ai canoni generali ai quali deve obbedire ogni ipotesi di responsabilità.

Sennonchè, nella situazione considerata, non è dato ravvisare alcun profilo di rimproverabilità nella condotta (necessariamente) inerte del destinatario dell’ordine di demolizione, al quale resta, infatti, preclusa l’esecuzione del comando da un altro provvedimento giudiziario che gli ha sottratto la disponibilità giuridica e fattuale del bene.

In sostanza, “l’irrogazione di una sanzione per una condotta che non può in alcun modo essere soggettivamente ascritta alla colpa del soggetto colpito dalla sanzione stessa, non può che essere giudicata illegittima per il difetto del necessario elemento psicologico della violazione”.

Ricostruire un fabbricato demolito da anni: permesso di costruire o ristrutturazione?

TAR Campania, Salerno, sez. II, sent. 18 ottobre 2019 n. 1785

Costituisce vera e propria costruzione ex novo, soggetta a permesso di costruire, e non un’ipotesi di ristrutturazione, la ricostruzione di un fabbricato, demolito da lungo tempo

Costituisce vera e propria costruzione ex novo – e perciò è soggetta a concessione edilizia secondo le regole urbanistiche vigenti al momento dell’istanza del privato (e non a quelle esistenti all’epoca in cui fu realizzato il manufatto originario) – la ricostruzione di un fabbricato, demolito (per qualsiasi causa) da lungo tempo, dovendo ritenersi che l’effetto ricostruttivo così perseguito non miri a conservare o a consolidare un edificio esistente bensì a realizzare un nuovo edificio (cfr. TAR Puglia – Lecce, Sez. III, 04 marzo 2005, n. 1183; Consiglio di Stato, sez. V, 8 agosto 2003, n. 4593; 9 ottobre 2002, n. 5410; 3 aprile 2000, n. 1906).

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In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it

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