Riforma Catasto. Ecco perché non piace a tutti

Aggiornamento del 4 marzo 2022: Riforma Catasto sì, riforma Catasto no… la notizia sulla revisione del sistema ha generato non poche critiche e dubbi perché inizialmente annunciata, poi in parte smentita e poi inserita nel ddl delega fiscale approvato dal Consiglio dei ministri il 5 ottobre 2021.

Dopo un tira e molla, la Commissione Finanze della Camera ha approvato il 3 marzo 2022 la riforma del catasto.

L’intenzione è quella di attribuire all’unità immobiliare un valore patrimoniale e una rendita attualizzata, rilevati in base ai valori di mercato, e secondo un adeguamento periodico.

Cambia il discorso per le unità immobiliari di interesse storico o artistico per le quali verranno introdotte riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario considerati gli impegnativi oneri di manutenzione e conservazione.

Il primo Ministro Mario Draghi aveva annunciato fina da subito, e ad oggi confermato, che fino al 1° gennaio 2026 gli immobili avranno un valore ai fini tributari e un altro di mercato, e che per il momento la revisione in programma non andrà ad impattare sui tributi.

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L’articolo 6 del ddl delega fiscale è quello che ci interessa perché è lì che si parla della mappatura degli immobili e della revisione del catasto. Anche il ministro dell’Economia Daniele Franco, aveva confermato che “la mappatura degli immobili non ci serve per aumentare le tasse, ma per capire lo stato del patrimonio immobiliare”.

Quindi in poche parole al momento si andrà ad agire “solo sull’archivio” e tra cinque anni quando sarà completamente disponibile la mappatura, spetterà al governo di turno decidere che uso fare dei dati raccolti e quindi agire sulla tassazione degli immobili.

Per capire meglio cosa sta succedendo e cosa cambierà abbiamo intervistato il Geom. Roberto Taucci di ValoriImmobiliari srl che fu audito in Senato nel 2014 durante il primo tentativo abortito di riforma, che ci ha raccontato di un percorso già iniziato e mai concluso.

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Il Catasto e la riforma mai partita

Ma perché è così complicato avviare una riforma al sistema Catasto?

Abbiamo fatto qualche domanda al Geom. Roberto Taucci che ci ha spiegato: “come ormai avviene da diversi anni la politica ravviva l’attenzione sulla riforma del Catasto che dovrebbe rendere equa la tassazione degli immobili rapportandola al reale valore degli stessi. Purtroppo sembra che si stia ripercorrendo il passato: se ne parla tanto ma non si decide niente, eppure la soluzione al problema esiste già ed è stata presentata in Senato già nel 2014 da parte dei tecnici di Valoriimmobiliari srl (qui il resoconto seduta del 26 luglio 2014). In seguito, dalle varie commissioni e dalle proposte legislative è stata ripercorsa ed ipotizzata, nella sostanza, la soluzione proposta e predisposta da Valoriimmobiliari srl (qui il pdf del disegno di legge). Speriamo che sia la volta buona e che i tecnici di Valoriimmobiliari srl, che hanno dimostrato di avere le competenze tecniche perché hanno già praticamente messo in pratica, tramite l’algoritmo ideato, la soluzione al problema siano coinvolti”.

• Perché è oggetto di scontro la riforma del Catasto?

La riforma del Catasto, a mio avviso, è oggetto di scontro perché è un argomento troppo pericoloso a forte rischio di consenso elettorale. Non posso pensare che il Governo e gli addetti ai lavori non siano a conoscenza che in data 26 luglio 2014 in audizione alla VI commissione Finanze e Tesoro del Senato noi di Valoriimmobiliari srl abbiamo dimostrato concretamente che è possibile riformare il Catasto in tempi brevissimi con equità fiscale e a gettito invariato. La Commissione stessa ha concluso i propri lavori in linea con la nostra proposta. Stesse conclusioni anche da parte della Commissione successiva.

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• Inizialmente si è parlato del superamento dei vani catastali in favore dei metri quadri, aspetti non più ripresi nel testo della delega, così come non compare l’indicazione di un riequilibrio degli estimi tra centro e periferia delle città. Cosa pensa a proposito?

Il passaggio da vani a metri quadrati è alla base di una corretta valutazione.

Un esempio semplicissimo: nella stessa zona, con caratteristiche identiche, con il sistema attuale due stanze di 8 metri quadrati vengono considerati due vani; due stanze di 21 metri quadrati vengono considerati sempre due vani. 16 metri quadrati non hanno lo stesso valore che 42 metri quadrati giusto? Il ragionamento sulla superficie convenzionale è l’indirizzo giusto. Per questo motivo il Catasto si “mosso” e nelle visure catastali oggi leggiamo le superfici oltre che i vani.

Quindi un passaggio in avanti è stato fatto, la riforma era stata tracciata. Con il sistema Docfa poi è possibile estrapolare moltissimi dati utili alla valutazione degli immobili.

Altro aspetto non secondario è l’ubicazione dell’unità immobiliare. Al momento non è possibile comparare immobili in zone diverse della città. Ho detto al momento perché noi sappiamo come poterlo fare perché il nostro algoritmo è modulabile.

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• Immobili fantasma, sono davvero un problema?

Direi un problema marginale, con le tecnologie che ci sono, non credo che ci siano grandi quantità di unità immobiliari non dichiarate. Chiedetelo ai Sindaci.

• Per ciascuna unità immobiliare, oltre alla rendita catastale, cosa cambierebbe a seguito dell’attribuzione del relativo valore patrimoniale e una rendita attualizzata in base ai valori normali espressi dal mercato.

Con il valore effettivo delle unità immobiliari si realizza l’auspicata riforma del Catasto. Equità fiscale (paga di più chi ha l’immobile di più valore) a gettito invariato (se lo Stato incassava 100 da due immobili con la stessa rendita dichiarata, dopo la riforma incasserà la stessa cifra applicando una semplice proporzione).

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• L’integrazione dei dati degli estimi con quelli di mercato partirà solo dal 2026. Perchè tutto questo tempo? Si tratta di tempi tecnici o politici?

Tempi tecnici non credo proprio perché, come dimostrato, la riforma è possibile realizzarla in tempi strettissimi, i dati ci sono, basta incrociarli con ad esempio… un algoritmo?

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