Sottotetti resi abitabili e sopraelevazione: quando revisionare le tabelle millesimali

Non solo in caso di errori, le tabelle millesimali richiedono una revisione in caso di trasformazione del sottotetto e di sopraelevazione. Tutti i dettagli

Simona Conte 01/12/21
Scarica PDF Stampa
Le tabelle millesimali sono uno strumento indispensabile per “gestire il condominio” il cui procedimento tecnico da seguire per la redazione delle stesse, richiede attenzione e  consapevolezza da parte degli amministratori condominiali che spesso si trovano a dover districare situazioni particolari che possono anche essere fonte di problematiche e generare contenziosi.

Infatti non di rado si intraprendono cause che hanno come oggetto le tabelle millesimali.

C’è da dire anche che con lo sviluppo di realtà condominiali sempre più complesse, la redazione di regolamenti e tabelle millesimali per la ripartizione delle spese presuppone una maggiore scrupolosità, in modo da avere tabelle e regolamenti corretti, mantenendo massima obiettività possibile.

La revisione delle tabelle millesimali può avvenire in caso di errori di misurazione, di ubicazione o esposizione, aspetti che incidono sulla determinazione e il calcolo del valore dei singoli appartamenti. Ma esistono anche altri casi che richiedono la revisione.

In questo articolo andremo ad analizzare scenari che interessano i condomini dell’unità immobiliare all’ultimo piano dell’edificio condominiale, nello specifico quando e in che modo le tabelle millesimali richiedono una revisione in caso di trasformazione del sottotetto e di sopraelevazione.

>> Vorresti ricevere aggiornamenti sul tema? Clicca qui, è gratis

Come avviene il calcolo dei millesimi

Come viene spiegato da Emilio Niglis De Lutiis, nella Guida alla Professione di Geometra, edita da Maggioli Editore, la quota di comproprietà condominiale, di ogni singola unità immobiliare, è rapportata al valore complessivo ed espressa in millesimi. L’insieme di tutte le singole proprietà espresse in millesimi rappresenta la tabella millesimale.

>> Vorresti saperne di più sulle tabelle millesimali? Non perdere il corso organizzato da Maggioli Formazione. Qui trovi tutte le info e il link all’iscrizione

La redazione della tabella millesimale condominiale avviene assegnando all’edificio un valore complessivo pari a mille e a ciascuna proprietà viene attribuito un numero di millesimi in proporzione al valore dell’unità immobiliare in rapporto all’intero edificio.

Leggi anche: Rifacimento frontalini balconi: ripartizione spese, bonus e permessi

Sottotetto reso abitabile

Prima di capire cosa accade alle tabelle millesimali in questo caso, va sottolineato che è possibile il recupero del sottotetto inizialmente non abitabile, ma è da precisare che esistono dei limiti da rispettare stabiliti da ogni Regione e che si tratta di regole che possono essere anche molto diverse tra loro, tuttavia alla base della possibilità di intervenire vi è il necessario rispetto delle distanze, delle altezze minime, del rapporto aero-illuminante, previsti dalle norme.

>> Condominio, è possibile frazionare un immobile e adibirne una parte a B&B

La trasformazione di un sottotetto in ambiente abitato da utenti, senza alcun collegamento con gli impianti comuni, è irrilevante ai fini delle tabelle millesimali.

Invece, la situazione cambia se viene effettuato l’allaccio agli impianti comuni e uso dei servizi condominiali (anche senza interventi strutturali e/o materiali) perché in questo caso è necessaria la revisione delle vigenti tabelle millesimali, così come chiarito dalla Cassazione (17 giugno 2021, n. 17391) essendosi creata un’unità immobiliare con funzioni differenti da quelle originarie.

Non perderti: Ristrutturazione, permesso per trasformare il sottotetto in abitazione

Sopraelevazione

La revisione delle tabelle millesimali in caso di sopraelevazione (articolo 69 disposizione attuativa del Codice Civile) può essere prevista, ma l’intervento deve comportare una variazione delle unità immobiliari che va ad incidere per più di 1/5 del valore proporzionale immobiliare anche di un solo condomino (Tribunale Bari sez. I, 05/12/2018, n.5097).

Quando si parla di variazione del rapporto tra i valori proporzionali, questa non è necessariamente correlata ad una modificazione materiale dello stabile.

>> Sopraelevazione edificio e tetto, occhio alle regole sulle distanze

Va ricordato che per sopraelevazione si intente qualunque “intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato in modo da occupare lo spazio sovrastante e superare l’originaria altezza dell’edificio” (Cass. Civile n. 17284/2011).

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale gode del diritto di sopraelevazione e può elevare nuovi piani o nuove fabbriche (articolo 1127 del Codice civile). Un diritto che spetta al proprietario dell’unità immobiliare sita al piano più alto, ma anche al proprietario esclusivo del lastrico solare oppure della terrazza a livello.

Potrebbe interessarti: Condominio, per la proprietà esclusiva del lastrico non bastano gli estratti catastali

Da non perdere

Il manuale dedicato alla professione di Geometra, utile per la preparazione agli esami di Stato per l’abilitazione alla professione e per i corsi di formazione alternativi al tirocinio, è uno strumento di consultazione per la pratica professionale, trattando le varie competenze del Geometra (Tecnico in Costruzioni, Ambiente e Territorio) sia dal punto di vista teorico che operativo. Tutti gli argomenti trattati sono resi semplici con esempi di applicazione a casi concreti affrontati nell’attività professionale dell’autore.

Guida alla professione di Geometra

Il manuale, utile supporto per la preparazione ottimale agli esami di Stato per l’abilitazione alla professione e per i corsi di formazione alternativi al tirocinio, è giunto alla terza edizione aggiornata che si presenta rinnovata e ampliata nei contenuti. Si tratta di un utile strumento di consultazione per la pratica professionale, trattando le varie competenze del Geometra (Tecnico in Costruzioni, Ambiente e Territorio) sia dal punto di vista teorico che operativo. Tutti gli argomenti trattati sono resi semplici con esempi di applicazione a casi concreti affrontati nell’attività professionale dell’autore. La prima parte del manuale è inerente alla preparazione dell’Esame di Stato, analizzando i contenuti e le strategie da adottare per le prove d’esame, i cui concetti si possono trasportare alla pratica professionale nei colloqui di lavoro, con i clienti, e con le persone con cui ci si rapporta quotidianamente. La seconda parte del manuale approfondisce le diverse materie tecnico-scientifiche, trattandole nel contesto professionale di applicazione. Vengono richiamati i concetti base, per poter meglio affrontare lo studio e l’approfondimento delle diverse discipline tecniche. Le varie discipline trattate sono: Topografia, Estimo, Successioni, Condominio, Catasto, Urbanistica ed Edilizia, Nozioni di Prestazione Energetica, Cenni di Sicurezza Cantieri, Nozioni di Prevenzione incendi. Completa il manuale una utilissima appendice con il vademecum per la verifica di conformità edilizia, urbanistica e catastale, indispensabile per la due diligence immobiliare. Associata al volume si trova una ricca selezione di materiali online, tra cui i temi delle prove d’esame (dal 1987 ai giorni nostri), le norme di riferimento per la professione, esempi di pratiche svolte, fac-simile di modulistica e di relazioni editabili. Emilio Niglis De Lutiis Geometra libero professionista. Esercita la propria attività professionale dal 1981 con una formazione di alto livello che ne contraddistingue il profilo. Ha ricoperto l’incarico di commissario negli esami di abilitazione alla professione. Formatore e docente nei corsi di certificazione energetica e di comunicazione per la sicurezza, è coordinatore del corso di preparazione geometri agli esami di abilitazione alla professione del Collegio Geometri e Geometri Laureati di Milano.

Emilio Niglis De Lutiis | 2021 Maggioli Editore

41.00 €  38.95 €

Consigliamo anche

Foto:iStock.com/elxeneize

Simona Conte

Scrivi un commento

Accedi per poter inserire un commento