Quando si parla di edilizia libera (d.P.R. n.380/2001, art. 6 comma 1, lett. a; art.3, comma 1, lett. a) si tratta di tutti quegli interventi che non necessitano di alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni urbanistiche e delle normative di settore che incidono sull’attività edilizia (norme antisismiche, antincendio, igienico-sanitarie, di sicurezza, relative all’efficientamento energetico, riguardo il codice dei beni culturali e del paesaggio Dlgs 42/2004). Le opere che per lo più sono all’interno dell’edilizia libera sono relative al rinnovamento, la riparazione o la sostituzione o di rifiniture di elementi architettonici. Ma non sempre è chiaro se un intervento possa essere realizzato senza bisogno di un titolo edilizio. Infatti, se viene collocato un bagno temporaneo in un terreno è considerato edilizia libera? Allo stesso modo, la realizzazione di un muretto di sicurezza in un condominio è possibile senza permesso? Vediamo nel dettaglio.
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Toilette temporanea: non c’è bisogno di permesso
(In diretta con l’esperto del Sole 24 ore 10/ 05/ 2021)
“Sono proprietario di un terreno edificabile di circa 500 metri quadrati, sul quale non esiste alcun tipo di costruzione. Vorrei sapere se per installarvi una piccola toilette è necessario il permesso di costruire. Inoltre è possibile allacciarsi alla fognatura e all’acqua pubblica, pagando i relativi oneri di urbanizzazione?”
L’intervento edilizio descritto nel quesito potrebbe rientrare fra quelli di edilizia libera, a norma dell’articolo 6, comma 1, lettera e-bis, del Dpr 380/2001, solo ove avesse le caratteristiche della temporaneità e, quindi, se fosse destinato a essere rimosso entro il termine massimo di 180 giorni (si veda anche il decreto del ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 2 marzo 2018). Altrimenti sarà necessario chiedere il permesso del costruire, richiedendo anche l’autorizzazione al collegamento alla fognatura pubblica in conformità alle indicazioni del regolamento edilizio comunale.
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Muretto condominiale: necessaria la Scia
(In diretta con l’esperto del Sole 24 ore 10/ 05/ 2021)
“Abito in un condominio composto da 18 unità abitative, nove al piano terra e nove al primo piano. Un condomino è stato autorizzato, all’unanimità dei presenti all’assemblea, a costruire un muretto alto circa un metro per tre metri lineari della parte laterale del porticato confinante con un passaggio condominiale. Tra questo lato del porticato e il passaggio condominiale c’è un dislivello di circa mezzo metro: pertanto questo muretto servirebbe soprattutto per la sicurezza di chi sta nel porticato. Vorrei sapere se occorre chiedere un permesso comunale oppure se è sufficiente l’autorizzazione condominiale”.
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L’opera indicata nel quesito, ancorché avente la finalità di assicurare la sicurezza del porticato confinante, non rientra in quelle denominate di edilizia libera, di cui alla tabella allegata al decreto ministeriale 2 marzo 2018. Ne consegue che sarà necessario chiedere il titolo autorizzativo al Comune (nel caso di specie sembrerebbe sufficiente la Scia, segnalazione certificata di inizio attività), visto anche quanto stabilito dalla giurisprudenza amministrativa, secondo cui, in linea generale, la realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate rimane assoggettata al regime della Dia (dichiarazione di inizio attività) o, attualmente, della Scia ove queste opere non superino in concreto la soglia della trasformazione urbanistico-edilizia, occorrendo-invece-il permesso di costruire nel caso in cui questi interventi superino tale soglia (Consiglio di Stato 10/2016 e, nello stesso senso, Tar Campania-Salerno 543/2020).
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Il Testo Unico dell’Edilizia: attività edilizia e titoli abilitativi dei lavori
Il T.U.E. ha subito, negli anni, una serie di modifiche radicali. L’opera, abbinando il dovuto rigore ad un taglio operativo, permette di individuare, per ogni singolo articolo, la norma e la giurisprudenza vigente tempo per tempo. Ciò risulta particolarmente utile, per esempio, ove sia necessario verificare il rispetto delle norme vigenti in un dato arco temporale al fine di stabilire la regolarità del manufatto (elemento peraltro necessario per poter godere dei Superbonus fiscali). L’opera è indirizzata ai professionisti tecnici costretti a confrontarsi quotidianamente con norme di difficile interpretazione anche per gli esperti. Il manuale esamina dettagliatamente la prima parte del Testo Unico dell’edilizia (articoli 1-51) focalizzata sull’attività edilizia e sui titoli abilitativi e presenta una serie di peculiarità che la differenziano da lavori analoghi:- ogni articolo presenta il testo vigente e la versione storica, indicando la norma intervenuta;- gli articoli sono arricchiti da un commento e da oltre 2.000 riferimenti giurisprudenziali;- la giurisprudenza riporta: il riferimento (organo giudicante, Sezione, data e numero), un titolo per orientare il lettore e la massima. Il testo del codice è aggiornato con oltre 35 provvedimenti legislativi a partire dalla legge Lunardi fino al decreto Semplificazioni. In appendice sono presenti le c.d. definizioni standardizzate e il quadro dei principali lavori edilizi secondo la riforma Madia. Donato Palombellasi è laureato in Giurisprudenza (laurea quadriennale) con il massimo dei voti e plauso della commissione, discutendo una tesi in Diritto amministrativo. Ha un Master per Giuristi d’Impresa ottenuto presso l’Università di Bologna con specializzazione in opere pubbliche; successivamente ha seguito numerosi corsi specialistici su temi giuridici, economici e finanziari. Ha acquisito esperienza ultra trentennale nel Diritto immobiliare, prima all’interno di studi professionali e poi in aziende operanti nel settore edile-immobiliare. Collaboratore storico di numerose testate specialistiche di rilevanza nazionale, partecipa al comitato scientifico di alcune riviste giuridiche. È autore di numerose opere in materia di Edilizia, Urbanistica, Tutela del consumatore in ambito immobiliare, Contrattualistica immobiliare e Condominio presenti presso le principali biblioteche universitarie e dei Consigli regionali.
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Il decreto legge 76/2020 (c.d. decreto Semplificazioni) modifica pesantemente il Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001), introducendo importanti novità in materia di semplificazione delle procedure, variazione delle definizioni degli interventi edilizi e nuove regole più semplici e spedite per favorire la ripresa economica nel comparto delle costruzioni, dopo lo stop subito a causa della pandemia.L’eBook fornisce un quadro completo di tutte le modifiche interventute, analizzando le novità e i cambiamenti anche grazie all’ausilio di preziose tabelle comparative che mostrano al lettore, a colpo d’occhio, cosa è cambiato, cosa è rimasto immutato e cosa, invece, è stato abrogato nella nuova versione del Testo Unico dell’Edilizia.Tra i tanti temi affrontati, si citano a titolo di esempio:• Le nuove definizioni di interventi edilizi• Il silenzio-assenso certificato e la nuova verifica di agibilità• La nuova disciplina della valutazione dello stato legittimo del patrimonio edilizio• Semplificazioni ricostruzioni post sisma • Demolizione e ricostruzione: le nuove regoleLisa De SimoneEsperta in materia legislativa, si occupa di disposizioni normative e di giurisprudenza di interesse per il cittadino. Collabora da anni con Maggioli Editore, curando alcune rubriche on line di informazione quotidiana con particolare attenzione alle sentenze della Corte di Cassazione in materia condominiale, edilizia e fiscale.
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