Le norme inerenti alla figura dell’amministratore di condominio sono contenute nel codice civile, che ne disciplina in modo completo la nomina, la conferma e la revoca, oltre che gli obblighi e i doveri.
L’amministratore è legato ai condomini (e non al condominio in sé, il quale non ha un’autonoma personalità giuridica) da un rapporto contrattuale di mandato (art. 1129 c.c.) in forza del quale diviene organo “esecutivo” del condominio.
Gli obblighi dell’amministratore sono puntualmente indicati dal codice civile e quelli dalla cui inosservanza può derivare una responsabilità penale discendono dagli artt. 1130, comma 4 e 1135, comma 2 c.c., i quali, rispettivamente, attribuiscono all’amministratore il compito di compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e il potere di ordinare atti di manutenzione straordinaria, se urgenti, da eseguire senza ritardo dietro iniziativa dell’amministratore il quale dovrà riferire ai condomini convocando l’assemblea.
Ma cosa accade all’amministratore di condominio in caso di omessa manutenzione? Analizziamo di seguito quali sono le responsabilità.
Il presente testo è estratto dal volume Le responsabilità dell’amministratore di condominio , di Giuseppe Bordolli, edito da Maggioli Editore.
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Indice
Doveri di intervento e interpretazione giurisprudenziale
Il disposto dell’art. 1130 c.c., n. 4, viene invero interpretato dalla giurisprudenza di legittimità nel senso che sull’amministratore grava il dovere di attivarsi a tutela dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, a prescindere da specifica autorizzazione dei condomini ed a prescindere che si versi nel caso di atti cautelativi ed urgenti (Cass. pen. 23 novembre 2015, n. 46385).
Dalla lettera dell’art. 1135 c.c., u.c., si evince peraltro al contrario che l’amministratore ha facoltà di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, in caso
rivestano carattere di urgenza, dovendo in seguito informare l’assemblea. È indubitabile che l’eliminazione di un’insidia o trabocchetto, derivante dall’omesso livellamento della pavimentazione in corrispondenza di un tombino deputato all’esercizio di una servitù di scolo a vantaggio – ovviamente – dell’edificio condominiale, rappresenti intervento sia conservativo del diritto sia manutentivo di ordine urgente anche a tutela della incolumità dei passanti e quindi determinante dell’obbligo di agire ex art. 40 c.p., comma 2.
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Responsabilità e condotte per evitare l’incriminazione
L’amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40 c.p., comma secondo, in virtù del quale ha l’obbligo di attivarsi per rimuovere le situazioni di pericolo per l’incolumità di terzi (nella specie rappresentata dall’omesso livellamento della pavimentazione dell’edificio condominiale che aveva determinato la caduta di un passante. Cass. pen., 12 gennaio 2012, n. 34147).
Negli edifici condominiali, poiché l’art. 677 c.p. prevede che anche una persona diversa dal proprietario sia tenuta alla conservazione, manutenzione o riparazione dell’edificio, l’obbligo giuridico di rimuovere il pericolo derivante dalla minacciante rovina di parti comuni della costruzione incombe sull’amministratore, titolare opelegis – salvo diverse disposizioni statutarie o regolamentari – non solo del dovere di erogazione delle spese attinenti alla manutenzione ordinaria e alla conservazione delle parti e servizi comuni, ma anche del potere di ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere urgente, con obbligo di riferirne alla prima assemblea dei condomini.
L’amministratore di condominio è penalmente responsabile, ex art. 677 c.p., laddove non si attivi al fine di tutelare le parti comuni dell’edificio condominiale,
adoperandosi per evitare danni a persone e cose, ciò facendo a prescindere da una specifica autorizzazione da parte dei condomini (Cass. pen., 23 ottobre 2015, n. 46385).
L’amministratore del condominio riveste una specifica posizione di garanzia, ex art. 40 c.p., comma secondo, in virtù del quale su costui ricade l’obbligo di rimuovere ogni situazione di pericolo che discenda dalla rovina di parti comuni, attraverso atti di manutenzione ordinaria e straordinaria, predisponendo, nei tempi necessari alla loro concreta realizzazione, le cautele più idonee a prevenire la specifica situazione di pericolo (fattispecie nella quale l’imputato, amministratore di condominio, è stato ritenuto responsabile delle lesioni colpose provocate ad un passante dalle mattonelle staccatesi dalla facciata dell’immobile. Cass. pen. 23 ottobre 2015, n. 46385).
Si noti che eliminare il pericolo non vuoi dire, per forza, far eseguire interventi di manutenzione ma anche semplicemente predisporre le cautele più idonee (es.
attraverso la predisposizione di transenne) a delimitare la zona pericolosa per far poi deliberare l’assemblea in merito al da farsi. Oppure, in casi come quello che ci occupa, far rimuovere le mattonelle che rischiavano di cadere.
Si pensi all’amministratore che, consapevole del pericolo derivante dal possibile distacco del cornicione, pur avendo informato l’assemblea, come il più delle volte accade, non abbia nella cassa del condominio i fondi necessari ad ordinare quell’intervento risolutore che tarda a causa dell’inoperatività dell’organo assembleare. In casi come questi l’amministratore di condominio deve, al fine di andare esente da responsabilità penale, intervenire sugli effetti anziché sulla causa della rovina, ovverosia prevenire la specifica situazione di pericolo prevista dalla norma incriminatrice interdicendo – ove ciò sia possibile – l’accesso o il transito nelle zone pericolanti.
In definitiva il rappresentante dei condomini non sarà imputabile laddove, pur di fronte all’immobilismo dell’assemblea, si adoperi per impedire che la parte pericolante dell’edificio possa causare un rischio per l’incolumità delle persone.
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Le responsabilità dell’amministratore di condominio
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Giuseppe Bordolli | 2025
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