La previsione per cui l’amministratore di condominio ha il potere, anzi il dovere (e quindi la responsabilità), di compiere gli atti conservativi è nel codice civile sin dalla sua promulgazione (che risale al 1942), precisamente all’art. 1130 c.c., rubricato attribuzioni dell’amministratore (al numero n. 4).
Il testo dell’art. 1130 c.c. è stato modificato dalla legge 220/2012 che, tuttavia, non ha interessato l’attività di conservazione delle parti condominiali di competenza dell’amministratore, attività funzionale ad assicurare l’integrità strutturale ed il godimento dell’edificio nelle porzioni non esclusive, rispetto alle quali ciascun condomino è portatore di interessi, di diritti e di conseguenti doveri.
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Parti comuni ed esclusive in condominio
Il volume illustra la nuova elencazione delle parti comuni (art. 1117 c.c.) che, oltre a considerare il multiproprietario come condomino, estende in modo evidente la disciplina condominiale al fenomeno del supercondominio ma anche al condhotel, fattispecie recentemente introdotta nel nostro ordinamento. Si prendono in considerazione anche le parti comuni del supercondominio, condominio minimo e condominio parziale. Sono analizzate inoltre le modifiche in materia di mutamento di destinazione d’uso delle parti comuni. Non manca poi un capitolo dedicato all’uso delle parti comuni, evidenziando il nuovo orientamento della Cassazione che sembra favorire sempre più un utilizzo maggiormente rispondente all’esigenze dei condomini. Vengono prese in considerazione inoltre le innovazioni con particolare riguardo a quelle di “interesse sociale” e a quelle legate al fenomeno superbonus 110% (fotovoltaico, colonnine di ricarica, cappotto termico, ecc.), prendendo in considerazione le importanti novità legate all’installazione di un ascensore. Viene approfondito poi il tema della sopraelevazione in condominio con accurato esame delle questioni legate ai limiti del sopralzo. Infine viene affrontato il tema del perimento dell’edificio condominiale; conclude l’opera il problema delle opere nelle parti esclusive e dei limiti regolamentari all’utilizzo delle porzioni private. Giuseppe Bordolli Mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari, è esperto di Diritto immobiliare con pluriennale esperienza in attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. Attualmente è direttore editoriale del sito Condominioweb. È collaboratore del Quotidiano condominio 24 ore, di Diritto.it e di varie riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose pubblicazioni in materia.
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Il concetto di atti conservativi
Nel concetto di atti conservativi rientra tutto ciò che mira a preservare l’integrità e l’esistenza del patrimonio comune, ricomprendendo nel concetto in questione gli atti rivolti a prevenire o rimuovere il pericolo derivante dalla (imminente o già avvenuta) rovina, degrado, scorretto utilizzo di parti comuni (Cass. civ., 31/01/2018, n. 2436).
Sembra utile precisare che nell’art. 1130 c.c., n. 4, devono essere compresi non solo gli atti conservativi in senso stretto e necessari ad evitare pregiudizi a questa o a quella parte comune, ma anche le ulteriori iniziative di carattere giudiziario rispetto alle quali l’amministratore conserva il potere – dovere di agire a salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato (infatti rientra, pertanto, nell’ambito dell’art. 1130 c.c. n. anche l’azione di cui all’art. 1669 c.c. intesa a rimuovere i gravi difetti di costruzione, nel caso in cui questi riguardino l’intero edificio condominiale e i singoli appartamenti).
Miglioramento area comune da parte dell’amministratore: la vicenda
Poiché il compimento degli atti conservativi rientra tra le attribuzioni proprie dell’amministratore, è esclusa la necessità del passaggio assembleare. Infatti la conservazione delle cose comuni o la disciplina del loro uso è essenziale ai fini della esistenza del condominio e non può essere rimessa ad una deliberazione dell’assemblea, nella quale, per contingenti circostanze potrebbe formarsi una maggioranza che persegua un determinato interesse contrario a quello della collettività condominiale.
Ciò premesso, è importante stabilire se l’amministratore possa migliorare l’uso dell’area comune senza previo via libera dell’assemblea. La questione è stata recentemente affrontata dalla Cassazione nell’ordinanza n. 15842/20243 del 6 giugno scorso. Nel caso di specie l’amministratore del condominio, in un’area verde di svago, aveva fatto eseguire, senza alcuna preventiva delibera dell’assemblea, opere di disboscamento e di realizzazione di due piattaforme in cemento armato, posizionandovi una casetta di legno adibita ad attività di vendita di gelati, bibite e prodotti dolciari e dotata di energia elettrica, acqua ed allacciamento fognario.
Un condomino riteneva che quelle opere fossero illegittime ed eseguite in violazione degli artt. 1108 e 1120 c.c.; di conseguenza chiedeva al Tribunale di accertare la responsabilità dell’amministratore del condominio, con condanna dello stesso alla rimozione delle stesse, con rimessione in pristino dei luoghi. Il Tribunale dava ragione all’attore e condannava il convenuto a ripristinare a propria cura e spese lo stato dei luoghi.
La Corte d’Appello riteneva invece che la realizzazione delle piattaforme in cemento armato eseguite dall’amministratore del condominio non avesse comportato alcuna modifica dell’area condominiale destinata a verde, atteso che tali manufatti erano stati installati in sostituzione delle piattaforme in legno ivi originariamente collocate e destinate alla funzione di attività ricreative, così da escludere la violazione dell’art. 1120 c.c., ma, al contrario, integrando tali opere un miglioramento nell’utilizzo della cosa comune.
La decisione della Cassazione
La Cassazione ha confermato la bontà del ragionamento dei giudici di secondo grado. I giudici supremi hanno evidenziato come l’intervento dell’amministratore non abbia mutato né la consistenza dell’area, comunque fruibile dai condomini, né la sua destinazione, potendo gli stessi continuare a beneficiare della zona in esame a fini ricreativi e di svago.
In ogni caso, l’assemblea condominiale ha espressamente ratificato l’operato dell’amministratore mediante l’adozione di delibera successiva, peraltro rispettose della maggioranza prescritta dalla legge per le innovazioni (Cass. civ., sez. 6 – 2, 18/11/2019, n. 29924). Infatti il condominio ha approvato il consuntivo delle spese sostenute dall’amministratore per l’esecuzione dei lavori di sostituzione delle “pedane” e, con successiva delibera, ha manifestato la volontà di resistere all’azione proposta dal condomino-attore.
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