Competenze e aggiornamento professionale, riforma del catasto, mercato immobiliare e crisi economica. Tanti i temi che toccano da vicino i professionisti tecnici e la categoria dei Geometri in maniera particolare. In occasione del recente convegno sui nuovi orizzonti per la figura del Geometra consulente tecnico-legale, abbiamo avvicinato il presidente del CNGeGL, Maurizio Savoncelli, per conoscere il suo punto di vista, al vertice di una categoria che conta oltre 100.000 iscritti nel nostro Paese, sugli argomenti di maggiore interesse per i nostri lettori.
“Oggi”, esordisce Savoncelli, “è necessario impostare un sistema di valutazione immobiliare che sia quanto più rigoroso e oggettivo possibile”.
Mauro Ferrarini. È, in effetti, ciò che ha detto anche il sottosegretario alla Giustizia, Ferri, intervenendo al convegno. Ma perché, prima le valutazioni immobiliari non erano rigorose?
Maurizio Savoncelli. Il punto è che la stima del valore di mercato dei beni immobili poteva essere fondata sull’expertise, cioè su un giudizio sintetico fondato da un valutatore in modo mediato e in base all’esperienza e a situazioni di mercato antecedenti. Un giudizio che non consente la formalizzazione in regole da osservare necessaria per la best practise e che non prevede la rilevazione diretta dei dati di confronto.
Mauro Ferrarini. E dunque che fare, concretamente?
Maurizio Savoncelli. Applicare e verificare le regole. Nella convinzione che il mercato sia un luogo capace di generare fiducia laddove poggia su comportamenti corretti e regole certe, come CNGeGL collaboriamo a livello internazionale con i principali organismi che pubblicano gli standard di valutazione (International Valuation Standards e TEGoVA).
Abbiamo tradotto in italiano l’European Valuation Standard (EVS) pubblicato da TEGoVA, presentato proprio in occasione del convegno del 9 luglio. Un documento – quest’ultimo – adottato dalla BCE nel regolamento dell’Asset Quality Review necessario alla Banca Centrale per svolgere le verifiche nei principali istituti bancari.
Il CNGeGL, inoltre, collabora con l’Associazione Bancaria Italiana per lo sviluppo e l’aggiornamento delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie. In passato, l’ABI è stata tra le prime a comprendere l’importanza dei processi di valutazione immobiliare, rendendosi protagonista di una politica di sviluppo della qualità presso gli istituti bancari. Lungimiranza che ha trovato conferma nella direttiva europea sui mutui adottata all’inizio dell’anno e in fase di recepimento da parte del Governo italiano.
Mauro Ferrarini. Cosa deve fare un professionista per poter applicare questi standards?
Maurizio Savoncelli. Non essendo approfonditi in nessun percorso di studi, gli International Evaluation Standards vanno appresi attraverso corsi specifici di formazione, che il CNGeGL ha già predisposto anche nella modalità a distanza, attraverso la piattaforma già predisposta da GeoWeb.
Inoltre, l’anno scorso, in collaborazione con UNI sono stati pubblicati gli Standard di Qualità per la professione del Geometra. Si tratta di norme volontarie, ancora non inserite in alcun testo di legge, che forniscono 48 specifiche per fornire alla committenza prestazioni di qualità. Tra esse, non a caso, è stata inserita anche quella riguardante la stima e la valutazione immobiliare, il cui parametro per definirne la correttezza è l’applicazione degli standards.
Mauro Ferrarini. Ha parlato di qualità e di formazione …
Maurizio Savoncelli. La formazione professionale deve essere di qualità e deve essere facilmente fruibile. In questo senso, il CNGeGL, oltre a essere stata la prima categoria professionale a dotarsi di un codice di regolamentazione sul tema, ha rafforzato notevolmente la possibilità di seguire la formazione a distanza (FAD), venendo incontro alle esigenze dei colleghi che per motivi lavorativi non sono in grado di affrontare i disagi derivanti dalla frequentazione di corsi e seminari classici con lezioni frontali. Tornando alla sua domanda, oltre alla FAD, la nostra Categoria ha definito anche un percorso denominato FAD-Q, ossia Formazione a Distanza Qualificata, che implica un protocollo assai più rigido e che, ovviamente, riconosce un numero maggiore di crediti rispetto ai sistemi tradizionali.
Mauro Ferrarini. A proposito di crediti formativi. Oggi molti professionisti lamentano che la formazione nasconda solo un mercimonio di crediti. Qual è la sua opinione?
Maurizio Savoncelli. In molti casi, purtroppo, si assiste a offerte formative che non rispettano standard minimi di contenuti e che sono chiaramente un tentativo di speculare su un obbligo.
Ciò premesso il principio della formazione continua è sacrosanto. La preparazione di base ricevuta con il percorso scolastico non può essere ritenuta sufficiente per l’intera vita lavorativa del professionista. Pensiamo, ad esempio, ai continui mutamenti che si verificano nel settore della prevenzione incendi. La formazione va considerata sotto il duplice aspetto di tutela per il committente e per il professionista che, in certi casi, rischia sanzioni pesantissime anche di carattere penale.
Per quanto riguarda la nostra categoria, la formazione erogata agli iscritti viene vagliata e fornita direttamente dai Collegi ed esclusivamente attraverso la piattaforma predisposta da Geoweb quando è prevista la modalità e-lerning. In questa maniera viene garantita la qualità dei servizi offerti.
In secondo luogo, va sottolineato che la formazione, essendo un obbligo di legge, va erogata a costi vicini allo zero o comunque molto contenuti per dare modo a tutti di ottemperare alla prescrizione e facilitare l’accesso dei giovani alla nostra professione. In questo senso, ricordo anche che la Cassa di previdenza dei Geometri ha predisposto dei contributi che alleggeriscono ulteriormente l’onere economico derivante dal rispetto dell’obbligo di formazione.
Mauro Ferrarini. La formazione è la base per consolidare le competenze, che è un altro di quegli argomenti su cui si solleva sempre un vespaio di polemiche tra i tecnici. Ma non si riesce proprio a trovare un accordo?
Maurizio Savoncelli. Nell’ambito della Rete delle Professioni Tecniche, di cui i Geometri fanno parte insieme a Ingegneri, Architetti, Geologi, Periti industriali, Periti agrari, Chimici, Tecnologi alimentari e Dottori agronomi e forestali, stiamo costruendo un rapporto di grande collaborazione con il fine di ammodernare i decreti, ormai obsoleti, che governano il campo delle competenze professionali.
I testi normativi in vigore fanno riferimento a situazioni ormai obsolete: diventa arduo anche solo immaginare a cosa possa corrispondere il concetto di “modesta costruzione” elaborato nel 1929!
Passato quasi un secolo, tale concetto deve essere aggiornato per rapportarlo al progresso tecnologico e alle nuove conoscenze: il cemento armato, che nel 1929 rappresentava una metodologia costruttiva nuova, oggi è considerato ordinario, di scarso o nullo interesse per la ricerca, che esplora potenzialità ed evoluzioni di tanti altri materiali, come ad esempio il legno, l’acciaio e il vetro.
Mauro Ferrarini. Un aggiornamento delle norme, dunque.
Maurizio Savoncelli. Esatto, ma c’è anche un altro principio che va rispettato e che sarà alla base di un’iniziativa del CNGeGL di prossima partenza.
Mauro Ferrarini. Prego …
Maurizio Savoncelli. Il nodo per riformare il quadro delle competenze professionali è quello di rapportarle al percorso scolastico e universitario seguito. In questo senso come CNGeGL stiamo portando avanti un progetto di laurea triennale dedicata specificatamente ai Geometri.
Mauro Ferrarini. Le lauree triennali non sono state propriamente un successo …
Maurizio Savoncelli. Si tratta di un corso universitario focalizzato sulle competenze specifiche del geometra e fortemente professionalizzante. Un percorso di specializzazione propedeutico all’esercizio della professione al quale si potrà accedere dopo il conseguimento del diploma, da svolgersi all’interno dell’Istituto tecnico di provenienza e in prosecuzione verticale con l’istruzione secondaria di secondo grado (l’attuale CAT).
Mauro Ferrarini. E quando partirà?
Maurizio Savoncelli. Il nostro obiettivo – necessariamente ambizioso, trattandosi di istruzione – è di rendere operativa la riforma a partire dall’anno accademico 2015/2016. In tal modo sarà possibile consentire l’accesso al percorso che ho descritto già ai ragazzi che nell’anno scolastico 2014/2015 per primi si diplomeranno in Costruzione, Ambiente e Territorio (il titolo di geometra dopo il quinquennio viene meno), aprendo la strada ad una generazione che non vuole identificarsi né con gli architetti, né con gli ingegneri, ma esclusivamente con la propria professione: importante, specifica, riconoscibile, unica.
Mauro Ferrarini. La crisi continua a mordere i professionisti. Come è la situazione dei Geometri?
Maurizio Savoncelli. Anche i Geometri hanno risentito della crisi in corso con una flessione del reddito percepito, anche se in misura meno acuta di quanto accade per le altre professioni tecniche e per i professionisti in generale.
Mauro Ferrarini. Secondo lei perché i Geometri “soffrono meno”?
Maurizio Savoncelli. I motivi sono diversi, ma ritengo che il fattore più importante di questa sorta di “resistenza attiva” dipenda dal fatto che il geometra “vive” il territorio in maniera più profonda di quanto non facciano altri professionisti. Questo radicamento lo porta a sviluppare una relazione più diretta e fiduciaria con i propri clienti, per certi versi paragonabile a quella che si instaura tra il Medico di base e il paziente. Il Geometra risponde ai problemi immediati e più comuni che si possono verificare in qualsiasi casa e, nell’ipotesi che questi siano di natura superiore alle proprie competenze, è in grado di indirizzare al professionista più adatto, che sia l’Ingegnere o l’Architetto.
Mauro Ferrarini. Un’ultima domanda sul tema dell’anno: la riforma del catasto. Tempi e problemi. Sono ancora attuali i 5 anni preconizzati da Befera, quando era a capo dell’Agenzia delle Entrate?
Maurizio Savoncelli. La legge delega che contiene la riforma del catasto dà al Governo un anno di tempo per emanare i decreti attuativi. Abbiamo già una bozza condivisa che istituisce le commissioni censuarie (anche se il cuore della riforma si avrà con i prossimi provvedimenti). L’impostazione finora perseguita, basata sulla condivisione e sull’ascolto, è molto positiva e se si manterrà questa linea sono convinto che i tempi ipotizzati da Attilio Befera possano essere ragionevolmente ridotti.
Mauro Ferrarini. E i problemi?
Maurizio Savoncelli. La riforma del catasto dovrà affrontare tre fasi molto delicate. La prima riguarda la definizione dei valori, dei redditi e delle superfici degli immobili. Si dovrà creare un sistema che possa aggiornare in tempo reale i redditi catastali, per esempio, e definire come determinare la superficie di ogni immobile. La proposta di considerare una “superficie media” per vano, per esempio, non è soddisfacente perché non tiene conto delle conseguenze che i cambiamenti sociali ed economici hanno apportato sulle soluzioni abitative: la possibilità (o la necessità) di ottimizzare gli spazi può portare a ricavare il medesimo numero di vani – poniamo i canonici 4 – da una superficie di 60, 80 o 100 metri quadri.
La seconda fase sarà quella strettamente operativa e qui sarà necessario porre la massima attenzione alla scelta del metodo, che deve garantire il contribuente anche al fine di evitare un incremento incontrollato del contenzioso.
Mauro Ferrarini. Addirittura!
Maurizio Savoncelli. Il rischio è concreto, ed è per questo motivo che il CNGeGL insiste sulla necessità di adottare misure in grado di procedere ad un rinnovamento profondo del sistema estimativo, per porre finalmente fine ai danni causati da un catasto obsoleto e da decenni di eccessiva discrezionalità delle operazioni di classamento e di definizione delle tipologie catastali.
A parere del CNGeGL, il primo e più importante segnale di discontinuità deve essere realizzare la riforma del catasto operando la stima del patrimonio immobiliare italiano “sul campo” – ossia sul territorio – e non “a tavolino”: ciò significa che tutti gli immobili devono essere oggetto di accertamento, così da garantire l’aderenza alle situazioni reali.
Mauro Ferrarini. E qual è la terza fase?
Maurizio Savoncelli. Introdurre nella componente patrimoniale della tassazione immobiliare i tratti di progressività e capacità contributiva già presenti nella componente reddituale. Predisporre meccanismi di compensazione tra il nuovo reddito dell’immobile e la situazione socio-economica del nucleo familiare è il primo passo per ristabilire il principio di progressività sancito dall’articolo 53 della Costituzione italiana: “Tutti sono tenuti a concorrere alle spese pubbliche in ragione della loro capacità contributiva. Il sistema tributario è informato a criteri di progressività”.
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