Lastrico solare esclusivo e infiltrazioni: il condominio è sempre tenuto a risarcire i danni?

In materia di condominio, il lastrico solare ed il terrazzo a livello, anche se attribuiti in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolgono funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla loro riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini, con ripartizione delle relative spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.

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In particolare la norma in questione, nella parte in cui stabilisce che il criterio cardine per la ripartizione delle spese del lastrico solare è costituito dall’utilità e dal vantaggio tratto dai proprietari degli immobili cui il bene serve in quanto funge da copertura, costituisce applicazione del più generale principio di cui all’art. 1123 c.c. che, in tema di ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento delle cose comuni, stabilisce che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può fare.

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L’art. 1126 c.c., infatti, nel porre l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni.

Nell’applicazione della norma, la struttura di copertura va considerata nella sua interezza, ossia senza che sia possibile frazionarla astrattamente in parti diverse (per esempio, parte della superficie che necessita di riparazioni e altra parte della superficie in buone condizioni di manutenzione).

In altri termini, ai fini della ripartizione delle spese di conservazione del lastrico solare, non è legittimo operare delle differenze con riferimento all’effettiva posizione della parte di copertura da riparare, in quanto tutti i titolari delle unità immobiliari servite sono tenuti alla contribuzione; la giurisprudenza infatti, nell’individuare la disciplina della fattispecie, si è implicitamente riferita alla zona dell’edificio sottostante “all’intero” lastrico solare, senza affatto correlarsi alla minore zona nella quale era situata la specifica area in riparazione (Cass. civ., sez. II, 15/04/1994, n. 3542).

Infiltrazioni dal lastrico e risarcimento danni

Bisogna ricordare che, qualora l’uso del lastrico solare, ovvero della terrazza a livello, non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell’appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l’usuario esclusivo, quale custode del bene ex art. 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l’adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull’amministratore ex art. 1130, comma 1, n. 4, c.c., nonché sull’assemblea dei condomini ex art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria.

Il concorso di tali responsabilità va risolto, salva la rigorosa prova contraria della specifica imputabilità soggettiva del danno, secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c. (Cass. civ., sez. II, 07/02/2017, n. 3239).

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Quindi si può affermare che dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare dell’edificio, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c., e cioè i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e l’eventuale titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

L’applicazione di siffatto criterio, peraltro, non risulta messa in dubbio dall’eventuale mancata specificazione, da parte del danneggiato, delle cause delle infiltrazioni, ovvero se le stesse siano riconducibili, ad esempio, alla guaina di impermeabilizzazione o alla cattiva sigillatura del pavimento, specificazioni, queste, che essendo comunque riconducibili a vizi o a difetti di manutenzione, appaiono del tutto irrilevanti.

Infiltrazioni, lastrico di proprietà esclusiva e vizi originari

La giurisprudenza ha chiarito che qualora i danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, siano imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, agli effetti dell’art. 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale – il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari (Cass. civ., sez. VI, 08/07/2021, n. 19956).

Il principio è stato recentemente ribadito dal Tribunale di Catanzaro (sentenza n. 790 del 22/05/2023): nel caso di specie è stato accertato che le infiltrazioni di acqua e i connessi danni occorsi all’appartamento dell’attrice, dipendevano dalla presenza di aiuole, che costituivano un peso aggiuntivo e non trascurabile per il solaio di copertura, associata alla presenza persistente negli anni di arbusti piantumati nelle stesse aiuole con radici che hanno svolto un’azione abrasiva del lastrico.

Il Tribunale ha precisato che non è possibile parlare di concorrente responsabilità del condominio qualora sia dimostrata la riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare o di una parte di questo: nel caso in esame è stato accertato che le infiltrazioni sono state causate da vizi e carenze costruttive dell’aiuola su lastrico, che involgono quindi la sola responsabilità del custode, e senza che possa individuarsi la violazione dei concorrenti obblighi di manutenzione gravanti sul condominio.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista 

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