Normalmente l’utente – condominio sottoscrive un contratto, per la fornitura idrica intestato al condominio stesso, per il tramite dell’amministratore.
La società che fornisce l’acqua, poi, sulla base dei consumi complessivi rilevati sul contatore generale accessibile dall’esterno, emette fattura all’utente condominio per l’importo corrispondente, appunto, ai consumi complessivi.
>> Ti interessano gli articoli sul condominio? Ricevili direttamente!
Alla luce di quanto sopra si può affermare che i singoli condomini (utenti finali) non abbiano un rapporto diretto con la società fornitrice, anche se le singole unità immobiliari sono dotate di contatori individuali (c.d. divisionali privati).
Il consumo complessivo, quindi, viene ricostruito dagli amministratori che si avvalgono di società (c.d. letturiste) cui delegano, totalmente o parzialmente, la lettura dei contatori privati divisionali (e, in alcuni casi, la ripartizione della bolletta afferente al contatore generale, l’incasso, le attività di sollecito dei morosi e il pagamento della fattura generale alla fornitrice).
Cosa accade allora in caso di mancato pagamento di una parte della fattura emessa nei confronti del condominio? Quando si arriva al distacco dell’acqua? Vediamo nel dettaglio.
Leggi anche: Sostituzione moduli termici in condominio, possibile con maggioranza ridotta?
Minaccia distacco acqua: una pratica commerciale scorretta
A fronte del mancato pagamento di una parte della fattura emessa nei confronti del condominio, cioè della mancata erogazione di una o più quote di competenza del singolo condomino, non è possibile, per la società fornitrice, ignorare i nominativi degli utenti insolventi, inviando invece, all’amministratore del condominio, una diffida ad adempiere – che vale anche come atto di messa in mora – con minaccia di distacco della fornitura dell’intero caseggiato.
Quanto sopra vale, a maggior ragione, se, dopo la scadenza dei termini indicati nella messa in mora, la stessa società fornitrice comunica a tutti i condòmini, tramite il deposito di un volantino nella buca della loro posta, sia l’importo della morosità a carico del condominio (la parte non pagata della fattura scaduta), sia la data a partire dalla quale potrà effettuare il distacco della fornitura a tutto lo stabile.
>> Danni raccordo tubazioni acqua: a carico di chi sono in condominio?
A tale proposito l’Autorità garante della concorrenza ha affermato che il cd. cassettinaggio e la successiva riduzione e sospensione della fornitura dell’intera utenza condominiale, costituisce un comportamento aggressivo, non in linea con le disposizioni del Codice del Consumo, in quanto rappresenta una minaccia anche nei confronti dei condomini solventi e non considera che il condominio è un ente di gestione dal quale la società erogatrice può agevolmente recuperare il debito dei morosi.
>> Condominio: la guida alla ripartizione delle spese per il calore
In particolare, è stato sottolineato che la minaccia di distacco della fornitura idrica all’intero condominio, la successiva riduzione del flusso e la sospensione della fornitura (c.d. slaccio), nei casi di morosità di uno o più dei condomini, rappresenta una pratica commerciale aggressiva, in violazione degli articoli 24 e 25 del Codice del Consumo, in quanto idonea a condizionare indebitamente i condomini, che hanno già adempiuto la propria obbligazione, al pagamento del debito residuo del condominio, al fine di scongiurare l’interruzione della fornitura idrica (provvedimento dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato n. 27812 deliberato nell’Adunanza del 12 giugno 2019).
Non perderti: Condominio: sostituire la portafinestra con una di dimensioni doppie lede il decoro?
La violazione della normativa condominiale
Secondo l’articolo 63 disp. att. c.c. i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini.
Ne consegue che il comportamento delle società fornitrici sopra descritto, non solo costituisce pratica commerciale scorretta ma viola apertamente la norma sopra detta, atteso che la fornitrice non esperisce preventivamente le iniziative, volte all’escussione del credito nei confronti dei condomini morosi, né, peraltro, effettua alcun tentativo volto a verificare la possibilità, laddove tecnicamente possibile, di procedere alla limitazione, sospensione o disalimentazione selettiva della fornitura del singolo condomino moroso.
Potrebbe interessarti: Condominio e manutenzione tetto, chi lo paga?
Un’importante decisione del Tar Lazio
La decisione dell’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato n. 27812 deliberato nell’Adunanza del 12 giugno 2019 è stata considerata pienamente condivisibile dai giudici amministrativi.
In particolare, il Tar Lazio ha confermato come la condotta sopra descritta della fornitrice rientri certamente nella nozione di pratica aggressiva, in quanto idonea a condizionare in modo indebito la libertà di scelta dei consumatori, i quali si vedono costretti a pagare il residuo importo fatturato, non pagato dai condomini morosi, al solo fine di evitare la riduzione e infine il distacco della fornitura.
Cerchi una guida sulla ripartizione delle spese condominiali?
Ti consigliamo questo volume edito da Maggioli Editore
Tale conclusione non può essere messa in dubbio sostenendo come il mancato ricorso a procedure individuali di recupero del credito, nei confronti dei singoli condomini, sia giustificato dalla mancanza di rapporto con i partecipanti al condominio; infatti – come giustamente ha osservato il Tar Lazio – tali società non dovrebbero allora esercitare una pressione specifica proprio sui singoli condomini (attraverso il cassettinaggio e il phone collection) allo specifico fine di conseguire il rapido vantaggio dell’indebito pagamento da parte dei condomini in regola, i quali sono a tanto indotti dalla minaccia della riduzione e del distacco della fornitura (Tar Lazio 30 giugno 2021, n. 7720).
Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.
Consigliamo:
Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
54.00 € 43.20 €
Dizionario del Condominio
Una guida pratica che permette agli operatori – siano essi addetti ai lavori (amministratori di condominio, avvocati, ecc.) o semplici utenti (condomini, inquilini, proprietari) – di avere risposte immediate ed esaurienti ai temi, spesso controversi, della vita condominiale.L’autore compie un’analisi accurata e sistematica della materia e, oltre alle nozioni di base e ai riferimenti normativi, riporta la giurisprudenza più rilevante e le voci collegate, per agevolarne l’utilizzo.Gli argomenti sono esposti in ordine alfabetico e un indice ampio ed esaustivo rende la consultazione semplice ed intuitiva.Online una raccolta di formule personalizzabili.Francesco LandolfiAvvocato civilista, esperto di Diritto condominiale e autore di numerose pubblicazioni.
Francesco Landolfi | 2019 Maggioli Editore
49.00 € 39.20 €
Foto: iStock.com/Evgen_Prozhyrko
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento