Cortile condominiale e locali sotterranei: come si ripartiscono le spese in caso di infiltrazioni

In materia condominiale, l’art. 1126 c.c. regolamenta le spese per la manutenzione dei lastrici solari ad uso esclusivo di taluni condomini; la norma fa riferimento all’ipotesi in cui solo alcuni condomini, per la particolare posizione delle loro proprietà esclusive in relazione al lastrico solare, possano utilizzare tale parte comune, per cui pone a loro carico le spese per la riparazione della stessa in misura maggiore rispetto a quanto sarebbero tenuti in relazione alle tabelle millesimali di proprietà (>> ne parliamo in questo articolo). Nell’ipotesi disciplinata dall’art. 1126 c.c., l’accollo al condomino proprietario esclusivo del lastrico solare o che ne ha l’uso esclusivo trova una spiegazione nell’uso particolare rispetto alla normale funzione di copertura che tale lastrico svolge, con conseguente più rapido degrado dello stesso.

Mentre nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l’accesso all’edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini: in tal caso ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò sia imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per due terzi le spese relative ai condomini dei locali sottostanti.

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La società attrice si rivolgeva ancora al Tribunale perché l’importo complessivo dei lavori di rifacimento della pavimentazione del cortile era stato attribuito dall’assemblea per 1/3 al condominio e per 2/3 a carico degli immobili sottostanti, compreso quello della attrice. Quest’ultima era convinta che il corretto criterio di ripartizione da adottare nel caso di specie fosse quello previsto dall’art. 1125 e non quello stabilito dall’art. 1126 c.c. La società attrice chiedeva pertanto al Tribunale di dichiarare la nullità e/o l’annullabilità della delibera condominiale che aveva ripartito le spese e di ordinare al convenuto la predisposizione di un nuovo piano di riparto secondo i criteri di cui all’art. 1125 c.c.

La domanda veniva accolta. Il condominio si rivolgeva alla Corte di Appello facendo presente che al di sotto del cortile del condominio erano presenti ben due livelli. La Corte ha confermato la decisione di primo grado notando che il cortile in questione, fungendo da rampa di accesso alle scale, offre un’utilità sicuramente maggiore ai condomini rispetto ai proprietari dei locali sottostanti, ragion per cui le spese di manutenzione devono essere ripartite secondo il criterio previsto dall’articolo 1125 c.c. In ogni caso, ad avviso della Corte, la presenza di più livelli di piani al di sotto il cortile non mette in dubbio l’applicazione del criterio previsto dal detto articolo 1125 c.c., trattandosi di circostanza inidonea ad intaccare la maggiore utilitas che il medesimo cortile offre ai condomini per il transito e per l’accesso quotidiano agli immobili realizzati al di sopra del detto solaio rispetto a quelli posti ai livelli inferiori rispetto al piano di calpestio.