Il vicino troppo vicino non è un ostacolo al condono per un immobile realizzato decenni prima, se si verifica la regolarità edilizia dell’immobile. Chi intende far valere i suoi diritti in merito alle distanze legali deve avviare, nel caso, una causa civile contro il proprietario, ma non può impugnare la decisione del Comune come scorciatoia.
Sanatoria e condono, infatti, sono atti che hanno rilevanza esclusivamente sul piano dei rapporti pubblicistici – amministrativi, penali e/o fiscali – mentre non hanno alcuna incidenza nei rapporti fra privati: due piani diversi destinati a non incontrarsi. Questo il principio ribadito dal Consiglio di Stato nella sentenza 1115 del 12 febbraio scorso (scaricabile a fine articolo) che ha posto fine ad un contenzioso durato oltre due decenni, con un interessante focus anche sulla servitù in presenza di distanze inferiori a quelle legali: chi intende contestare nel merito non deve far passare tempo invano.
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I condoni contestati
La vicenda esaminata nasce dal ricorso al TAR Puglia di un proprietario di un immobile contro il Comune per il rilascio di tre condoni edilizi – ex legge 326/2003 – in favore delle vicine di casa. Nell’impugnazione dell’atto erano contestati la violazione delle distanze tra fabbricati, difetti di istruttoria e vizi del procedimento.
L’edificio al centro della disputa e i relativi abusi, peraltro, risalivano al 1966, mentre le domande di condono erano state presentate, appunto nel 2003. Il Comune aveva appunto specificato che a suo tempo il Commissario ad acta nominato dal giudice aveva rilasciato il titolo richiesto, anche in presunta violazione di distanze legali, essendo salvi i diritti dei terzi, ed anche in presenza di un vincolo paesaggistico, in quanto questo stato posto solo nel 1970 mentre gli abusi erano stati realizzati nel 1966, come da sentenza penale passata in giudicato, e come emergeva dagli elaborati catastali che già dal 1969 riportavano gli abusi al centro del contendere.
L’agibilità non prova l’epoca degli abusi
Su questo punto in particolare il ricorrente aveva prodotto un certificato di agibilità del 1970 per sostenere che le opere fossero successive al vincolo paesaggistico imposto nello stesso anno, e quindi non condonabili.
Il Consiglio di Stato ha respinto l’argomento richiamando l’orientamento prevalente: il certificato di agibilità attesta requisiti di igienicità, salubrità e sicurezza dell’edificio, e non la conformità urbanistico-edilizia del manufatto (per tutte, C.dS., sez. III, 28 giugno 2019, n. 4457). Quindi non vale come prova della regolarità edilizia né della datazione delle opere, e non può trovare spazio in un giudizio di questo tipo.
Cause amministrative e cause civili
La sentenza del Consiglio di Stato si muove su due fronti, affrontando la vicenda sia dal punto di vista del metodo che per quanto riguarda il merito dei fatti. Quanto al primo punto, i giudici ribadiscono la netta separazione tra piano pubblicistico e piano civilistico. Il condono è un atto che regola il rapporto tra pubblica amministrazione e privato costruttore: i suoi effetti operano esclusivamente sul versante amministrativo, penale e fiscale. Le distanze tra edifici, invece, sono relative ai rapporti tra privati e sono materia del giudice ordinario.
Un principio consolidato nella giurisprudenza, che da tempo ha puntualizzato che “il fatto che l’immobile sia posto a distanza dal confine inferiore a quella minima prevista dalla disciplina regolamentare edilizia non può, di per sé, impedire il condono, restando naturalmente salvo l’interesse di entrambi i proprietari frontisti di far valere il diritto al rispetto delle distanze davanti al giudice ordinario” (Cassazione civile 18728/2005, CdS n. 1766/2020).
In altri termini: il confinante che ritiene lesi i propri diritti non può impugnare il condono al TAR come scorciatoia, ma deve agire davanti al tribunale civile direttamente contro il vicino, chiedendo l’abbattimento o l’arretramento a distanza legale. E il condono già rilasciato non gli toglie questo diritto, sempre che non sia trascorso troppo tempo rispetto all’epoca dei fatti e la situazione non sia per questo radicalmente mutata anche relativamente al rispetto delle distanze legali.
Usucapione, dopo 20 anni vale anche per le distanze legali
Quanto alla specifica contestazione delle distanze, peraltro, i giudici rilevano che, nel caso specifico, questa non era stata neppure provata in concreto, e non erano state allegate prove specifiche, non essendo sufficiente per questo la documentazione catastale e planivolumetrica che non consente di ricostruire le esatte distanze dai confini considerati e l’andamento temporale delle singole costruzioni.
Ma non solo: chi aveva presentato il ricorso non aveva fatto i conti con un altro principio di diritto, quello relativo all’usucapione. I giudici ricordano per questo che anche relativamente al rispetto delle distanze legali tra costruzioni esiste una costante giurisprudenza che ammette il rilascio del condono pur in presenza di distanze infra-legali, considerando che “le minori distanze, anche nel caso delle pareti finestrate, costituiscono vere e proprie servitù, e come tali possibili oggetto di usucapione nei rapporti tra privati”.
A maggior ragione in questo caso, dal momento che le opere abusive sono state realizzate circa quaranta anni prima (nel 1966) rispetto alla richiesta di condono presentata nel 2003. Una contestazione relativa alle distanze legali, quindi, ormai fuori tempo massimo.
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