Condominio, per la proprietà esclusiva del lastrico non bastano gli estratti catastali

Gli estratti catastali possono essere considerati un titolo valido per dimostrare la proprietà esclusiva di un lastrico solare? La vicenda per la quale si è sollevata la questione, e per cui si espresso il Tribunale di Ancona (sentenza del 04- 08- 2020, n. 1034), è la seguente.

Nell’appartamento di un condomino si verificavano delle infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza a livello in uso esclusivo al condomino soprastante; l’assemblea deliberava di eseguire i lavori necessari ad eliminare l’inconveniente (causato dal degrado del parapetto e del cornicione), approvandone la complessiva spesa. Un condomino – che si era astenuto dalla votazione –  impugnava davanti al Tribunale la delibera che riteneva nulla in quanto il lastrico solare era di proprietà esclusiva del condomino all’ultimo piano e fungeva da copertura solo di alcuni appartamenti.

Condominio, per la proprietà esclusiva del lastrico non bastano gli estratti catastali

In particolare l’attore notava che le spese previste andavano ad esclusivo vantaggio del condomino proprietario della terrazza, e, dunque, non potevano essere addebitate ai condomini che non traevano alcun vantaggio dalla copertura; in ogni caso osservava che i lavori non potevano essere deliberati dal condominio, ma solo dai singoli proprietari delle unità immobiliari interessate dai suddetti lavori, tra le quali non rientrava il suo appartamento (non coperto).

Il condominio convenuto ammetteva la proprietà esclusiva della terrazza in capo al condomino dell’ultimo piano e produceva estratti catastali e tabelle millesimali. Il Tribunale dichiarava il proprio difetto di competenza per valore, declinandola in favore del Giudice di Pace che, comunque, rigettava la domanda del condomino. Quest’ultimo allora si appellava al Tribunale.

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Qual è la soluzione?

Il Tribunale ha dato torto al condomino.

Infatti, secondo il giudice di secondo grado il tetto e il lastrico solare sono entrambi qualificati espressamente nella legge come parti comuni, per l’evidente ragione che essi costituiscono una parte essenziale dell’edificio condominiale, poiché ne assicurano la copertura superiore.

Del resto, lo stesso giudice ha osservato che l’articolo 1117 c.c. ammette deroga alla qualificazione del lastrico come parte comune solo laddove risulti diversamente dal titolo, ove per “titolo” si intende quello sul quale si basa la proprietà individuale dell’unità immobiliare.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha rilevato come gli estratti catastali costituiscano mero indizio e non piena prova della proprietà esclusiva, mentre dalle tabelle millesimali non si può trarre la prova della proprietà esclusiva in quanto in esse non vi è la specificazione delle singole parti dell’unità immobiliare.

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Conclusioni

La terrazza a livello, con funzione di copertura e protezione dagli agenti atmosferici dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale, ex art. 1117 c.c., in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato; tale conclusione non può essere messa in dubbio dalla circostanza che ad essa si acceda da un appartamento contiguo al cui servizio pertinenziale la terrazza è destinata, non pregiudicando tale destinazione i diritti dei condomini sulla cosa comune.

Il lastrico solare, anche se accessibile unicamente da un appartamento in proprietà esclusiva, rientra tra le parti comuni dell’edificio, essendo irrilevanti le contrarie indicazioni catastali che sono preordinate a fini solo fiscali e hanno, pertanto, soltanto il valore di semplici indizi.

Va quindi sottolineato che l’art. 1117 c.c., non si limita a formulare, quanto alle terrazze di copertura, una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma formula l’espressa individuazione delle parti comuni, che può essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo.

Il titolo però, per essere valido, deve rivestire la forma scritta.

In ogni caso non sono titoli validi:
– un atto di frazionamento-accatastamento fatto dal costruttore;
– un regolamento del costruttore fatto due anni dopo la vendita degli appartamenti;
– gli atti di acquisto delle unità immobiliari successive al primo;
– un disegno planimetrico allegato ad un atto notarile di compravendita se nello stesso atto non vi è una riserva di proprietà a favore dell’acquirente di una parte comune;
– i dati catastali (utili solo come concorrenti elementi indiziari di valutazione a fornire la prova richiesta).

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Al contrario titoli idonei sono, ad esempio, l’atto costitutivo del condominio, cioè il primo atto di trasferimento di una porzione immobiliare dall’originario proprietario di tutto l’edificio al primo acquirente; il regolamento predisposto dal costruttore ed accettato da tutti o approvato all’unanimità in assemblea; un atto mortis causa: così, ad esempio il titolo idoneo a far insorgere la situazione di condominio ed a contenere le eventuali deroghe alla presunzione ex art. 1117 c.c. può essere evidentemente costituito anche da un testamento, quando il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento, dall’originario unico proprietario ad altri  soggetti, di alcune unità immobiliari, si determina mediante istituzioni ereditarie o attribuzioni in legato aventi ad oggetto le suddette parti del fabbricato.

Al fine di escludere la presunzione di proprietà comune di cui all’art. 1117 c.c., qualora, in particolare, il titolo sia costituito da un testamento, è comunque sufficiente che da questo emergano elementi tali da farlo considerare in contrasto con l’esistenza di un diritto di comunione, preferendosi, alla luce del favor testamenti, qualora di una clausola di esso siano ammissibili più interpretazioni, comunque quella che consenta alla volontà del testatore di avere pratica e concreta attuazione.

Così se l’unico proprietario di una palazzina con diversi appartamenti muore e nel suo testamento si legge che intende lasciare in eredità ai soli figli maschi il diritto di accedere al terrazzo della casa che fu di sua proprietà per prendere il sole e sciorinare i panni, manca un’attribuzione chiara e univoca del lastrico solare anche alle figlie del testatore.

Tale previsione sarebbe stata del tutto superflua se il loro genitore avesse considerato il lastrico come bene comune a tutti i coeredi. Nel caso sopra detto, quindi, si deve affermare che il lastrico è di proprietà dei soli figli maschi.

Articolo di Giuseppe Bordolli, consulente legale condominialista.

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