Case fantasma nel mirino. La legge di Bilancio potrebbe essere l’occasione per avviare una nuova procedura di regolarizzazione degli immobili non dichiarati al Fisco, per dare attuazione a una delle misure previste dal PNNR. A proporre l’intervento nel dettaglio un altro emendamento a firma del senatore di FdI Matteo Gelmetti, che introduce misure per individuare gli immobili non dichiarati al Catasto, in attuazione della riforma fiscale, favorendo comunque la regolarizzazione spontanea.
D’altra parte il recupero di gettito anche attraverso la caccia agli immobili fantasma è già nel PIAO, il piano pluriennale di intervento dell’Agenzia delle entrate, come pure è stata messa nero su bianco nel Piano Strutturale di Bilancio (PSB), il documento di programmazione economica di medio termine presentato alla UE. In sostanza il governo ha già inserito l’aggiornamento catastale e l’emersione degli immobili fantasma tra le riforme strutturali promesse all’Europa. L’emendamento dovrebbe servire a mettere in pratica ciò che è già stato assicurato e pianificato a livello economico e strategico.
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Le case mai censite
Operativamente l’emendamento mira ad attuare la Riforma 1.12 del PNRR per l’emersione delle basi imponibili, facendo ricorso all’adempimento spontaneo basato sull’invio di lettere di compliance. Si tratta della strategia adottata anche per l’adeguamento delle rendite per gli immobili oggetto di riqualificazione da Superbonus.
Il recupero di gettito per l’emersione delle case mai dichiarate non è stato espressamente verificato, ma dal PIAO 2025-2027 emerge che le attività di ricognizione hanno consentito di individuare 1.035.034 unità immobiliari residenziali “fantasma”, alle quali corrisponde una rendita catastale presunta di circa 305 milioni di euro. Ovviamente questi immobili sono anche del tutto sconosciuti ai Comuni, il che comporta un mancato gettito IMU, anche in questo caso di diverse centinaia di milioni di euro.
Il PIAO prevede l’uso intensivo della tecnologia per raggiungere questi risultati, mantenendo l’obiettivo di coprire con indagini cartografiche avanzate (foto aeree e satellitari) una percentuale sempre maggiore del territorio nazionale (target confermato verso il 70%). Il Governo ha indicato la fine del 2027 come termine ultimo per completare la regolarizzazione delle proprietà non incluse nel registro catastale. L’emendamento punta quindi a fornire lo strumento necessario per gestire la regolarizzazione della massa di oltre un milione di immobili che il PIAO 2025-2027 ha già messo nel mirino per i prossimi due anni.
Le lettere di compliance
Il testo proposto, dunque, conferma le modalità di verifica e rilevazione sul territorio e poi regolamenta l’invio delle leggere di compliance. Si prevede infatti che per favorire l’adempimento degli obblighi dichiarativi ai fini dell’aggiornamento della banca dati catastale e l’emersione delle basi imponibili, l’Agenzia delle entrate, mediante apposita comunicazione, metta a disposizione degli intestatari catastali degli immobili su cui ricadono i fabbricati mai dichiarati gli elementi e le informazioni in suo possesso. I proprietari individuati possono poi segnalare all’Agenzia eventuali elementi, fatti e circostanze dalla stessa non conosciuti, o possono regolarizzare spontaneamente.
Nel caso in cui l’adempimento dell’obbligo dichiarativo omesso venga eseguito prima della notifica della rendita presunta da parte dell’Agenzia, le rendite catastali dichiarate producono effetti fiscali dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione del fabbricato ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.
Se il catasto non permette di identificare i proprietari per la notifica, l’Agenzia pubblica in Gazzetta Ufficiale l’elenco dei Comuni interessati e pubblicizza le particelle di terreno coinvolte.
Rendita presunta e penalizzazioni
Se il proprietario non presenta gli atti di aggiornamento entro 90 giorni dall’arrivo della lettera di compliance o dalla pubblicazione degli elenchi in Gazzetta, l’Agenzia procede d’ufficio all’attribuzione di una rendita presunta e alla creazione di una mappa schematica dell’immobile.
L’emendamento propone in questo caso di applicare un calcolo penalizzante: per le abitazioni si applica la tariffa d’estimo più alta del gruppo A (abitazioni) nella zona censuaria, e per gli immobili non residenziali si applica la tariffa più alta del gruppo C (commerciale/artigianale). Le rendite presunte producono effetti fiscali retroattivi dal 1° gennaio dell’anno di pubblicazione del comunicato in Gazzetta.
Di fatto in questo caso, finché la rendita presunta non viene rettificata, oltre agli effetti sul reddito, si va a pagare più IMU, dato che l’imposta calcola, appunto, sulla rendita catastale. Un motivo in più per provvedere immediatamente a mettersi in regola.
L’accatastamento non sana gli immobili abusivi
La regolarizzazione degli immobili fantasma comunque non mette al riparo dai controlli dei Comuni in caso di abusi edilizi. Come espressamente indicato nel testo, infatti, “Restano fermi i poteri di controllo dei comuni in materia urbanistico-edilizia e l’applicabilità delle relative sanzioni”.
In sostanza, far emergere i redditi non ha alcuna rilevanza sulla possibilità di subire l’ordine di demolizione o sanzioni penali per opere abusive.
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