Casa vacanze in condominio: i vincoli del regolamento di condominio

Clausole del regolamento condominiale possono vietare la possibilità di utilizzare come casa vacanze uno o più appartamenti in un condominio. A cosa fare attenzione, e cosa deve provare il condominio contrario alla casa vacanze

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Le clausole del regolamento che impongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà incidono sui diritti dei condomini: di conseguenza devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro, non suscettibile di dar luogo a incertezze e non possono essere interpretate estensivamente; tuttavia qualora il senso letterale delle parole presenti un margine di equivocità, l’interpretazione deve essere fatta, con riferimento agli elementi essenziali del contratto, soltanto attingendo alle manifestazioni di volontà contenute nel testo scritto (Cass. civ., sez. II, 08/10/2019, n. 25139).

Applicando tale principio si deve arrivare alla conclusione che nella dizione “case d’alloggio” sia senza dubbio da ricomprendere l’attività di “casa vacanze”, dal momento che il termine alloggio è riferito a un’occupazione dell’alloggio comunque temporanea.

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Casa vacanze, locanda e tutela della tranquillità nel regolamento

Alla luce delle considerazioni precedenti non è possibile utilizzare come casa vacanze uno o più appartamenti in un caseggiato se una clausola esclude espressamente la possibilità di svolgere questa attività. Tuttavia, secondo un orientamento giurisprudenziale tale attività deve intendersi vietata pure nel caso in cui una clausola del regolamento vieti qualsiasi attività che comporti afflusso sistematico di estranei da cui possa derivare un turbamento per la tranquillità degli abitanti.

In particolare per questa tesi l’attività di casa vacanze negli appartamenti condominiali – così come l’attività di affittacamere o locanda – comporta afflusso eccessivo di estranei all’interno dell’edificio, arrivando inevitabilmente ad incidere sul bene oggetto di tutela regolamentare e, cioè, sulla tranquillità del condominio.

Per una diversa opinione, però, la destinazione a casa vacanze dell’unità immobiliare di un condomino in concreto può non comportare alcuno di detti pregiudizi, ad esempio, quando il numero dei conduttori sia, di fatto, ridotto e se le condotte degli affittuari siano conformi alle previsioni regolamentari, ovvero se l’attività di affitto sia saltuaria. In ogni caso, la casa-vacanza è assimilabile alle locazioni (brevi), mentre una locanda è un albergo economico di categoria assai modesta, usualmente utilizzato per indicare una trattoria con alloggio (Cass. civ., sez. II, 20/10/2016, n. 21307).

L’opponibilità ai terzi acquirenti del divieto di casa vacanze in condominio

Le clausole che impediscono di utilizzare l’unità immobiliare in condominio come casa vacanze rientrano nella categoria delle servitù (reciproche) atipiche; di conseguenza l’opponibilità di tali limiti ai terzi acquirenti (cioè quelli successivi al primo acquirente che ha acquistato direttamente dal costruttore-venditore) deve essere regolata secondo le norme proprie delle servitù, mediante l’indicazione, in apposita nota delle specifiche clausole che vietano determinate attività o pregiudizi, non essendo, invece, sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale contenuto nel rogito di acquisto.

In assenza di trascrizione, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono i limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono altrimenti soltanto nei confronti del terzo acquirente che ne prenda atto in maniera specifica nel medesimo contratto d’acquisto (Cass. civ., sez. II, 25/01/2024, n. 2403).

Il condominio contrario alla casa vacanze: cosa deve provare

Qualora i condomini prospettino che, nell’ambito di un edificio condominiale, in dipendenza delle previsioni contenute nel regolamento condominiale convenzionale, gli appartamenti di proprietà esclusiva non possano essere adibiti a casa vacanze ed invochino un accertamento in tal senso, nonché la cessazione della destinazione asseritamente indebita, si è al cospetto di un’actio confessoria servitutis.

In tal caso l’attore ha un duplice onere probatorio; in primo luogo, l’attore ha l’onere di dimostrare che le disposizioni del regolamento condominiale che vietano la casa vacanza, se precostituite dall’originario unico proprietario dell’edificio, sono state accettate dai condomini nei contratti di acquisto delle rispettive proprietà esclusive oppure in separati appositi atti o se deliberate dall’assemblea dei condomini, sono state approvate all’unanimità. In secondo luogo, rispetto ai terzi acquirenti, l’attore ha l’onere di dimostrare l’opponibilità del diritto di servitù, nel senso, cioè, dell’avvenuta trascrizione nei pubblici registri immobiliari, antecedentemente alla trascrizione dell’atto di acquisto del terzo (che non ne fa menzione), delle disposizioni regolamentari prefiguranti che impediscono l’attività in questione.

Conduttore e casa vacanze

L’accertata violazione del divieto di aprire una casa vacanze in condominio legittima il condominio a richiedere la cessazione della destinazione abusiva sia al conduttore, che al proprietario locatore, poiché il condomino che abbia locato la propria unità abitativa ad un terzo, risponde nei confronti degli altri condomini delle ripetute violazioni al regolamento condominiale consumate dal proprio conduttore qualora non dimostri di avere adottato, in relazione alle circostanze, le misure idonee, alla stregua del criterio generale di diligenza ex art. 1176 c.c., a far cessare gli abusi, ponendo in essere iniziative che possono arrivare fino alla richiesta di anticipata cessazione del rapporto di locazione (Trib. Roma 10/10/2016, n. 18629).

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