Canna fumaria in chiostrina condominiale: quando matura l’usucapione del diritto di passaggio

Non vi sono dubbi che il cavedio – comunemente denominato anche chiostrina, vanella o pozzo luce – quale piccolo cortile, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio comune, destinato prevalentemente a dare aria e luce ai locali secondari (quali appunto bagni, disimpegni, servizi), rientri nel novero dei beni comuni e, data la sua conformazione fisica e la sua specifica funzione, sia sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile di cui all’art. 1117 c.c. n. 1, salvo specifico titolo contrario (Cass. Civ. Sez. II, n. 4350/2000). Anche tale spazio interno quindi è fruibile dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture ai fini consentiti come, ad esempio, di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, o per collocare una canna fumaria con i soli limiti posti dall’articolo 1102 c.c.

Così, rispetta, senz’altro, tali limitazioni, l’installazione di una canna fumaria da parte di un condomino in aderenza al muro comune di una chiostrina e al servizio di un locale di sua esclusiva proprietà, qualora l’opera sia conforme alla normativa vigente in tema di sicurezza degli impianti, sia costruita in modo tale da preservare da ogni danno alla salubrità ambientale e sia posta nel rispetto delle distanze legali fissate dall’art. 889 c.c. al fine di non ridurre le funzioni di aerazione e luce agli appartamenti interessati dal suo passaggio. Non sono sicuramente legittime quelle opere realizzate da terzi vicini al condominio la cui proprietà si estende al di sotto della chiostrina condominiale. A tale proposito è veramente interessante prendere in esame una recente decisione del Tribunale di Velletri (sentenza 31 ottobre 2025 n. 2139).

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Indice

La vicenda
La comproprietà del solaio della chiostrina
L’usucapione del diritto di mantenere la canna fumaria

Suggeriamo:

VOLUME

Usucapione di beni mobili e immobili e altri modi di acquisto della proprietà e dei diritti reali

Giunto alla quarta edizione e aggiornato alla giurisprudenza del 2022, il volume affronta tutte le problematiche sostanziali e processuali in materia di acquisto della proprietà mediante l’istituto dell’usucapione di beni mobili e immobili, facendo ampio ricorso ai rilievi giurisprudenziali per evidenziare le modalità concrete con cui gli istituti trovano applicazione. La novità della presente edizione consiste nella trattazione più ampia ed articolata dei modi diversi di acquisto della proprietà e nella particolare attenzione che viene dedicata al tema della prova dell’usucapione, delineando le possibili strategie di difesa. Si ricorre inoltre a schemi esemplificativi per rendere immediatamente accessibili e facilmente assimilabili procedure e concetti descritti. Ogni capitolo presenta la seguente struttura: • iniziale sintesi dei principi giuridici a fondamento degli argomenti trattati; • casistica con indicazione di fattispecie concrete; • commento puntualmente arricchito di riferimenti giurisprudenziali e dottrinali, schemi e formule. Riccardo Mazzon Avvocato Cassazionista del Foro di Venezia. Ha svolto funzioni di Vice Procuratore onorario presso la Procura di Venezia negli anni dal 1994 al 1996. È stato docente in lezioni accademiche presso l’Università di Trieste, in corsi approfonditi di temi e scritture giuridiche indirizzati alla preparazione per i concorsi pubblici. Autore di numerose pubblicazioni giuridiche.

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La vicenda

Un condominio ha promosso un’azione giudiziaria nei confronti dei proprietari di un immobile vicino (destinato a ristorante), accusati di aver installato, senza autorizzazione, un impianto di aerazione e una canna fumaria fuoriuscente dalla chiostrina condominiale. Secondo la prospettazione del condominio, questi proprietari avevano ampliato abusivamente il loro immobile, scavando nel sottosuolo della chiostrina e installando manufatti che incidevano sulla proprietà condominiale.

Per questo motivo i condomini li hanno citati in giudizio, chiedendo al giudice di accertare che la chiostrina e il sottosuolo appartengono in via esclusiva al condominio; dichiarare che i convenuti non hanno alcun diritto su tali beni; ordinare la rimozione delle opere abusive e il ripristino dello stato originario; condannare i convenuti al risarcimento dei danni. I vicini hanno contestato la fondatezza della domanda del condominio, sostenendo innanzitutto di non aver mai ampliato il loro immobile e di essere, a loro volta, comproprietari della chiostrina. I convenuti hanno ricordato che, sin dal 1977, l’unità immobiliare era stata destinata a trattoria e locata a terzi, e che la canna fumaria esisteva già da allora, collocata lungo la parete del condominio attore. A loro dire, la cucina si estende sotto la chiostrina, il cui piano di calpestio funge da copertura del locale.

In via riconvenzionale, hanno formulato diverse domande: da un lato, l’accertamento dell’usucapione della proprietà del sottosuolo della chiostrina e del locale cucina; dall’altro, il riconoscimento del diritto di mantenere la canna fumaria, anche per usucapione della servitù di passaggio e ancoraggio. In subordine, hanno chiesto la costituzione di una servitù coattiva di passaggio e ancoraggio della canna fumaria. Infine, hanno domandato di essere manlevati dalla società conduttrice qualora fossero condannati alla rimozione dell’impianto.

La comproprietà del solaio della chiostrina

Il Tribunale ha notato che il piano di calpestio della chiostrina funge al contempo da solaio di copertura di una porzione dell’immobile dei convenuti, e in particolare del locale cucina, di parte della sala ristorante e di parte del piccolo locale lavaggio. Il solaio del cavedio quindi, in mancanza di prova contraria, è risultato di proprietà comune dei convenuti e del condominio. Come ha notato il Tribunale, la comproprietà del solaio non comporta che i proprietari del locale sottostante possano accampare diritti anche sul cavedio e sullo spazio aereo soprastante.

L’usucapione del diritto di mantenere la canna fumaria

Il Tribunale ha riconosciuto che i convenuti, grazie al decorso del tempo e all’uso continuato, hanno acquisito per usucapione il diritto di mantenere la canna fumaria nella chiostrina condominiale. Come ha notato il Tribunale, la canna fumaria è stata installata e mantenuta nello stesso punto almeno dal 1977, quindi da oltre vent’anni.

Nel tempo essa è stata oggetto soltanto di interventi di adeguamento: nel 1998 fu prolungata per rispettare le prescrizioni igieniche e nel 2017 la vecchia struttura in eternit fu sostituita con una nuova in rame, collocata nello stesso punto.

L’opera è visibile e permanente, cioè non nascosta né temporanea, e tutti i condomini hanno potuto accorgersi della sua presenza senza mai contestarla in modo efficace. Per questo motivo, anche se inizialmente la canna fumaria fosse stata collocata senza autorizzazione, il lungo uso indisturbato ha consentito ai convenuti di maturare un diritto acquisito a mantenerla in quella posizione.

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