Gli argomenti della selezione di sentenze per l’edilizia e l’urbanistica pubblicate la scorsa settimana sono… 1) Lastrico solare – terrazzo – differenze; 2) Realizzazione di un percorso off-road – titolo edilizio necessario; 3) Accertamento di conformità – natura e caratteristiche; 4) Diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamento di tremezzature – titolo edilizio necessario; 5) Osservazioni al PRG – natura.
Differenze tra lastrico solare e terrazzo
Estremi della sentenza: TAR Abruzzo, L’Aquila, sent. 24 luglio 2018, n. 305
Massima: Il lastrico solare è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.
Lastrico solare e terrazzo sono differenti sotto l’aspetto edilizio-urbanistico. Il primo è una parte di un edificio che, pur praticabile e piana, resta un tetto, o quanto meno una copertura di ambienti sottostanti, mentre il terrazzo è inteso come ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato all’intorno da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti (cfr., in tal senso, TAR Campania, Salerno, sez. II sent. 3 gennaio 2018, n. 24).
È stato, altresì, precisato che “mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell’edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l’esterno” (TAR Lazio, Roma, sez. II, set. 4 aprile 2016, n. 4043).
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LASTRICI SOLARI E TERRAZZE A LIVELLO
• Lastrico solare di proprietà o uso esclusivo per testamento• Trasformazione di lastrici in terrazze a livello: aspetti urbanistici• Lastrico solare o terrazza del singolo condomino con sotto un vano o parti comuni:le spese• Unità immobiliari coperte solo parzialmente dal lastrico o terrazza: un esempiopratico di ripartizione spese• Risarcimento danni da infiltrazioni della terrazza e responsabilità del proprietarioe del condominio• La trasformazione di parte del tetto in terrazza di proprietà esclusiva
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Realizzazione di un percorso off-road – titolo edilizio necessario
Estremi della sentenza: TAR Umbria, sent. 25 luglio 2018 n. 469
Massima: Serve il permesso di costruire per la realizzazione di un tracciato su terra tale da simulare un percorso “off-road” su terreni adiacenti ad un’area di vendita di autoveicoli, da mettere a disposizione dei clienti.
L’esecuzione di movimenti terra, finalizzati ad usi diversi da quelli agricoli, richieda il titolo abilitativo, anche in mancanza di finalità edilizie degli scavi o dei movimenti di terra allorquando la notevole entità dell’intervento sul territorio sia tale da connotarlo come di rilevanza urbanistica. In particolare, è stato di recente ribadito che “ai fini della necessità o meno del permesso di costruire relativamente a lavori di sbancamento del terreno, occorre distinguere tra gli scavi finalizzati ad utilizzo edilizio e le consimili attività non connesse all’edificazione (TAR Campania, Napoli, sez. IV, 1 giugno 2010, n. 11362; TAR Campania, Napoli, sez. IV, 13 maggio 2008, n. 4263).
Soltanto nella prima ipotesi essi sono da ritenersi compresi nell’intervento complessivo e non richiedono uno specifico titolo autorizzativo, mentre i lavori di sbancamento in assenza di opere in muratura necessitano del permesso di costruire (TAR Piemonte, Torino, sez. I, 14 dicembre 2005, n. 4057) ove modifichino in modo durevole l’ambiente circostante (TAR Campania, Napoli, sez. IV, 13 maggio 2008, n. 4261; TAR Campania, Napoli, 20 ottobre 2003, n. 12922; TAR Piemonte, Torino, sez. I, 14 dicembre 2005, n. 4057).
In particolare, quindi, l’esecuzione di questo tipo di lavori richiede il titolo abilitativo, anche in mancanza di finalità edilizie degli scavi o dei movimenti di terra, allorquando la notevole entità dell’intervento sul territorio sia tale da connotarlo come di rilevanza urbanistica (TAR Sicilia, Palermo, sez. III, 25 maggio 2005, n. 883, Consiglio Stato, sez. V, 21 dicembre 1989, n. 877). Anche secondo la giurisprudenza penale questa tipologia di lavori necessita del permesso di costruire quando la notevole entità dell’intervento sul territorio sia tale da connotarli come di rilevanza urbanistica (Cass. pen., sez. III, 5 giugno 2001, n. 30833), ovverosia allorché la morfologia del territorio venga alterata in conseguenza di rilevanti opere di scavo, sbancamenti, livellamenti finalizzati ad usi diversi da quelli agricoli, compresi quelli turistici o sportivi (Cass. pen., sez. III, 30 settembre 2002, n. 38055)” (TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 18 aprile 2018 n. 2520).
Di conseguenza, la realizzazione di un tracciato su terra tale da simulare un percorso “off-road” su terreni adiacenti ad un’area di vendita di autoveicoli, da mettere a disposizione dei propri clienti, deve qualificarsi come nuova costruzione necessitante del permesso di costruire, in quanto comportante modificazione rilevante e duratura dello stato dei luoghi e, pertanto, la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio.
Accertamento di conformità – natura e caratteristiche
Estremi della sentenza: TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 26 luglio 2018 n. 4993
Massima: L’accertamento di conformità è diretto a sanare le opere solo formalmente abusive, in quanto eseguite senza il previo rilascio del titolo ma conformi nella sostanza alla disciplina urbanistica applicabile per l’area su cui sorgono, vigente al momento sia della loro realizzazione sia della presentazione dell’istanza di conformità (c.d. “doppia conformità”); esso assume, perciò, una connotazione eminentemente oggettiva e vincolata, priva di apprezzamenti discrezionali.
L’accertamento di conformità, come evidenziato da costante giurisprudenza (ex multis, Consiglio di Stato sez. IV, 5 maggio 2017 n. 2063; TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 5 settembre 2017, n. 4249), è diretto a sanare le opere solo formalmente abusive, in quanto realizzate senza il previo rilascio del titolo ma conformi nella sostanza alla disciplina urbanistica applicabile per l’area su cui sorgono, vigente al momento sia della loro realizzazione sia della presentazione dell’istanza di conformità (c.d. “doppia conformità”).
Il provvedimento di sanatoria assume, dunque, una connotazione eminentemente oggettiva e vincolata, priva di apprezzamenti discrezionali, dovendo l’autorità procedente valutare la conformità dell’opera alla normativa urbanistica ed edilizia vigente in relazione ad entrambi i segmenti temporali considerati dalla norma (ex multis, cfr. T.A.R. Campania, Napoli, sez. III, 24 ottobre 2017, n. 4940).
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Illeciti penali in edilizia
» Quali opere configurano interventi di restauro o risanamento conservativo? » Possibile il sequestro preventivo di opere abusive ormai ultimate? » Quando un manufatto ha carattere di pertinenza e non richiede permesso di costruire? » Quali devono essere considerati volumi tecnici? » Il mutamento di destinazione d’uso senza opere è assoggettato a SCIA? » L’avvenuta riparazione del danno è circostanza attenuante? Questo pratico fascicolo risponde a queste e alle altre questioni maggiormente dibattute relative ai reati edilizi, tenuto conto dei più recenti orientamenti giurisprudenziali.Di taglio estremamente pratico, grazie al supporto di consigli operativi, la trattazione fornisce soluzioni ad alcuni casi riguardanti le responsabilità, gli interventi e le opere soggetti al permesso di costruire e i procedimenti per reati urbanistici e paesaggistici. Luigi Levita Magistrato. Professore universitario a contratto di Ordinamento Giudiziario. Giudice tributario. Membro elettivo del Consiglio Giudiziario presso il Distretto di Corte d’Appello di Salerno.Gianluca D’Aiuto Avvocato Penalista. Professore a contratto di Diritto Penale presso la Facoltà di Giurisprudenza dell’Università Telematica Pegaso. Dottore di Ricerca in Procedura Penale. Autore Soluzioni di Diritto è una collana che offre soluzioni operative per la pratica professionale o letture chiare di problematiche di attualità. Uno strumento di lavoro e di approfondimento spendibile quotidianamente. L’esposizione è lontana dalla banale ricostruzione manualistica degli istituti ovvero dalla sterile enunciazione di massime giurisprudenziali. Si giunge a dare esaustive soluzioni ai quesiti che gli operatori del diritto incontrano nella pratica attraverso l’analisi delle norme, itinerari dottrinali e giurisprudenziali e consigli operativi sul piano processuale.
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Diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamento di tremezzature
Estremi della sentenza: TAR Campania, Napoli, sez. III, sent. 23 luglio 2018, n. 4895
Massima: La diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell’edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori asseverata; qualora, invece, questo stesso intervento interessi parti strutturali del fabbricato, la disciplina applicabile è quella della segnalazione certificata di inizio attività.
Come chiarito di recente dalla giurisprudenza amministrativa (TAR Campania, Napoli, sez. II, sent. 2 agosto 2017, n. 4098), la diversa distribuzione degli ambienti interni mediante eliminazione e spostamenti di tramezzature, purché non interessi le parti strutturali dell’edificio, costituisce attività di manutenzione straordinaria soggetta al semplice regime della comunicazione di inizio lavori, originariamente in forza dell’art. 6, comma 2, ed ora dell’art. 6 bis del d.p.r. n. 380/2001, che disciplina gli interventi subordinati a c.i.l.a. In quest’ipotesi, pertanto, l’omessa comunicazione non può giustificare l’irrogazione della sanzione demolitoria che presuppone il dato formale della realizzazione dell’opera senza il prescritto titolo abilitativo.
Qualora, invece questo stesso intervento interessi parti strutturali del fabbricato, la disciplina applicabile, ai sensi dell’art. 22, comma 1, lett. a), del d.p.r. n. 380/2001, è quella della segnalazione certificata di inizio attività, la cui mancanza comporta, parimenti, l’irrogazione della sola sanzione pecuniaria, ai sensi dell’art. 37 d.p.r. 380/2001.
Osservazioni al PRG – natura
Estremi della sentenza: TAR Lombardia, Brescia, sez. II, sent. 25 luglio 2018 n. 757
Massima: Le osservazioni presentate dai privati al P.R.G. adottato dal Comune non costituiscono veri e propri rimedi giuridici, ma semplici apporti collaborativi dati dai cittadini alla formazione dello strumento urbanistico.
In via generale, le osservazioni avanzate dai privati al P.R.G. adottato dal Comune non rappresentano veri e propri rimedi giuridici, ma semplici apporti collaborativi dati dai cittadini alla formazione dello strumento urbanistico; pertanto, il rigetto di tali osservazioni non richiede una specifica motivazione, essendo sufficiente che le medesime siano state esaminate e ritenute in contrasto con gli interessi e le considerazioni generali poste a base della formazione del piano (ex plurimis, Consiglio di Stato, Sez. IV, 17 agosto 2016, n. 3643; id., 28 settembre 2016, n. 4022; id., 2 febbraio 2016, n. 378; id., 10 giugno 2014, n. 2973; id., 18 novembre 2013 n. 5453; id., 4 novembre 2013 n. 5292).
In collaborazione con www.studiolegalepetrulli.it
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