APE non veritiera, Cassazione: è truffa del venditore

Con l’Attestato di Prestazione Energetica (APE) non si scherza. Potremmo riassumere così i contenuti della sentenza che la seconda sezione penale della Corte di Cassazione ha emesso il 10 marzo scorso (Cassazione pen, sez. II, sentenza n. 16644/2017): un monito a prestare la dovuta attenzione alla cura nella compilazione degli APE.

In buona sostanza, gli ermellini sanciscono che si configura come truffa contrattuale del venditore la pratica di presentare all’acquirente un APE che presenta dati energeticamente superiori al reale. Insomma, in questo modo un appartamento con una classe energetica reale di bassa qualità viene spacciata per un edificio virtuoso e, quindi, con un prezzo superiore a quello reale di mercato.

Si ha infatti notizia di molti procedimenti del genere intentati da acquirenti di case che contestano i dati riportati nell’attestato di prestazione energetica. Lamentano un vizio che ne diminuisce sensibilmente il valore. Pretendono quindi un risarcimento se non l’annullamento del contratto di vendita.

Nel caso specifico affrontato dai giudici di Cassazione, la Corte rileva il reato di truffa contrattuale da parte del venditore. Indipendentemente dalla responsabilità del tecnico certificatore. Il comportamento illegale del venditore è basato sul principio che “non poteva non sapere” ovvero, come scritto nella sentenza “non poteva sfuggire che…”.

È possibile immaginare che il principio con cui la Corte ha giudicato possa estendersi dal caso in questione a molte altre situazioni purtroppo frequenti.

In sostanza, la sentenza stabilisce aldilà di ogni dubbio che che quando i dati esposti nell’Attestato rappresentano caratteristiche edili ed impiantistiche energeticamente molto migliori di quelle reali, il venditore ha delle responsabilità. Tali responsabilità non possono essere “alleviate” dall’indicare che l’APE sia stato redatto da un professionista appositamente incaricato e che il venditore è tecnicamente incompetente nella materia del risparmio energetico.

Il venditore di un immobile, quindi, ha il dovere di assicurarsi che il professionista rediga l’APE disponendo di informazioni aggiornate e complete. Aggiungiamo che deve anche selezionare il professionista con avvedutezza. Se quello prescelto avesse agito con la dovuta competenza e correttezza, il caso non sarebbe esistito.

La qualità degli APE

Il problema oggetto della recente sentenza ha soprattutto origine nella scarsa qualità che caratterizza molti attestati.

Basta scrivere oggi su Google “certificazione APE” o qualcosa di simile che si trovano proposte a € 45, € 49, € 90. Non si può escludere a priori che si tratti di APE precise ed affidabili. Nel dubbio, al venditore è richiesta una verifica, un comportamento prudente, corresponsabile.

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Nel (Paolo Zanoli – Edizioni Maggioli) leggiamo quanto segue: “Si può affermare che la classe energetica ed i dati energetici contenuti nelle attestazioni energetiche (ACE e APE) sono spesso poco affidabili. Questa è la percezione comune di chi opera nel settore.

– Si nota che nessuno o ben pochi, istituzioni comprese, comunicano di essere particolarmente preoccupati di questo fatto.

– Le ragioni del fenomeno sono probabilmente motivate dal fatto che:

• chi deve dotare un immobile di APE spesso non è interessato ad ottenere un documento tecnicamente affidabile. Normalmente il suo obiettivo è di spendere il meno possibile;
• i tecnici certificatori accettano anche incarichi a tariffe minime. Spesso le tariffe non coprono nemmeno i costi per effettuare un sopralluogo. Può succedere che quanto descritto nel DM del 16/06/2016 circa la procedura per la redazione dell’APE, sia spesso eseguito parzialmente o del tutto ignorato;
• la competenza e l’esperienza dei tecnici certificatori sull’argomento specifico non è oggetto di verifiche da parte di nessun ente;
• i tecnici certificatori non sono sempre dotati di strumenti software appropriati per un calcolo affidabile.

– Inoltre:

• i controlli delle Regioni dovrebbero essere su almeno il 2% all’anno degli attestati. È una percentuale esigua, ma corrisponde ad un numero relativamente alto in termini assoluti. Non si hanno notizie pubbliche sull’effetto che questi controlli hanno sulla qualità degli APE, ammesso che questa qualità qualcuno la misuri;
• gli ordini ed i collegi professionali dovrebbero attendere al compito di assicurare la qualità delle attività svolte da loro iscritti. Non risultano azioni proattive e significative di questi enti volte a migliorare la qualità degli APE redatti dai loro iscritti”.

Cosa rischia locatore o venditore in caso di APE impreciso o falso

Nel Prontuario alla gestione degli APE (Paolo Zanoli – Edizioni Maggioli) è inoltre sviluppato questo argomento. In particolare tratta circa l’APE quale garanzia dell’immobile venduto e su come tutelarsi dai rischi derivanti da attestati tecnicamente inaccurati.

• l’APE è una documentazione quantitativa di una caratteristica dell’immobile;
• il maggiore consumo energetico rispetto a quello dichiarato nell’APE è un vizio dell’immobile venduto;
• l’APE può essere alla base di una richiesta di risarcimento della differenza di valore dell’immobile e di eventuali danni

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L’affidabilità del tecnico certificatore

Sempre nel prontuario sono forniti molti spunti per selezionare un tecnico certificatore affidabile. In particolare sono descritti modalità con le quali si può valutare la sua:

– conoscenza tecnica,

– esperienza lavorativa,

– correttezza professionale;

attraverso, per esempio, l’etica professionale, la competenza, la formazione.

Importante è pure saper valutare la correttezza dell’approccio tecnico verso l’incarico e l’adeguatezza della tariffa.

Infine occorre tutelarsi, per evitare futuri problemi, come quelli nel caso oggetto della sentenza, formalizzando l’incarico al tecnico (nel prontuario vi è un modello di esempio) dove siano specificate chiaramente le sue responsabilità.

prontuario per la gestione dell’APE

Questo manuale è indirizzato a tutti coloro che frequentemente hanno la necessità di gestire casi o proble- matiche relative agli Attestati di Prestazione Energetica (APE): come conoscere se occorre l’attestato nel caso di immobili soggetti a vendita, affitto od altri tipi di contratti; individuare esattamente gli obblighi da adempiere, le modalità e le tempistiche; gestire situazioni di dubbio, contestazione o controversie.L’opera è uno strumento pratico e immediato, ma al tempo stesso rigoroso, organico e completo. Grazie a comode tabelle facili da consultare, il prontuario analizza 44 tipologie di edifici differenti (dal residenziale, agli edifici commerciali e industriali, dalle case rurali ai ruderi, dalle strutture ricettive a quelle religiose, ecc.) e 32 tipi di atti di trasferimento immobiliare (a titolo oneroso e non oneroso), per un totale di oltre1.400 casi possibili esaminati.Questo quaderno tecnico consente al lettore:• di conoscere se occorre l’attestato nel caso di immobili soggetti a vendita, affitto od altri tipi di contratti;• individuare esattamente gli obblighi da adempiere, le modalità e le tempistiche;• gestire situazioni di dubbi, contestazione o controversie.Struttura del manuale- concetti e principi di base- casistica generale (tipologie di immobile, contratti e impianti)- caratteristiche dell’APE (validità e sanzioni)- approfondimenti (istruzioni pratiche, problematiche frequenti, comportamenti consigliati)- elenco ed evoluzione normativa di riferimento- definizioni legali più comuni sull’argomentoPaolo Zanoli, perito industriale. Ha sempre operato nell’ambito dei servizi tecnici. Nel 2006 ha fondato a Villar Dora, provincia di Torino, Studio Saparo, specializzato ed affermato nell’ambito dei calcoli energetici e delle consulenze rela- tive alle agevolazioni pubbliche per interventi edilizi ed impiantistici. Dalla sua fondazione, Studio Saparo ha svolto e svolge numerose e prestigiose consulenze per aziende, enti pubblici e privati.

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