Le spese sostenute per lavori straordinari per infiltrazioni acqua all’interno della sua abitazione in condominio non sono a carico del solo condòmino il cui appartamento è stato danneggiato. Bisogna applicare il criterio di ripartizione proporzionale in base al valore dell’immobile, secondo il codice civile per le parti comuni. Qualsiasi deroga alle regola generale va approvata all’unanimità.
Lo ha stabilito il Giudice di pace di Milano, con la sentenza del 19 maggio 2016 n. 5046.
Il caso sulle infiltrazioni acqua
Nel 2014 l’assemblea aveva imputato alla condòmina 4.400 euro per lavori di manutenzione eseguiti all’interno della sua unità abitativa. L’interessata ha fatto quindi ricorso.
La sentenza cita la sentenza della Cassazione n. 10196/2013 e ricorda che “esula dalle attribuzioni dell’assemblea il potere di imputare, con efficacia vincolante propria della delibera assembleare, al singolo condomino una determinata spesa pretesamente individuale non potendosi ravvisare una sorta di autotutela dell’ente collettivo privilegiata rispetto alla posizione del normale creditore”.
Le spese per le infiltrazioni acqua vanno divise tra i condomini
L’assemblea ha derogato al disposto dell’articolo 1123 del codice civile secondo il quale “le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Cioè, solo “con l’accordo di tutti i condomini è possibile derogare a quanto stabilito dalla norma in materia di ripartizione delle spese condominiali”.
La condòmina non ha mai acconsentito che le fossero addebitati i costi della manutenzione.
Inoltre, la totale assenza di motivazione della delibera sul questo punto si è tradotta in arbitrio dell’assemblea condominiale, il cui amministratore non ha fornito le ragioni per cui quell’intervento manutentivo fosse da imputare solo al condòmino.
Il seminario sull’umidità in condominio
Negli edifici condominiali risultano spesso evidenti il fenomeno delle infiltrazioni acqua e il problema dell’umidità.
Oltre al problema delle infiltrazioni acqua, quindi, il condominio ha anche un’altra bestia nera: l’umidità. Si tratta di due fenomeni con cause diverse, ma entrambi causa di grave degrado. In particolare le strutture disperdenti dell’involucro edilizio, confinanti verso l’esterno, oppure ambienti non riscaldati, sono interessate da fenomeni termoigrometrici che possono portare alla formazione di muffe e di condensa.
Le strutture controterra, inoltre, possono essere interessate dal fenomeno dell’umidità di risalita capillare.
Queste manifestazioni nascono da parti comuni ma poi si sviluppano all’interno delle abitazioni dei condomini, in ambienti dove normalmente i fenomeni sopra detti non dovrebbero esistere (camere da letto, saloni, ecc.).
Umidità, muffe e condense in casa
Questa guida in formato ebook spiega con la massima chiarezza possibile i principali fenomeni legati alla formazione dell’umidità, della condensa e delle muffe nelle abitazioni, per limitare il danno che questi possono causare alle abitazioni. L’umidità, infatti, è in assoluto la prima causa di degrado degli edifici e, secondo studi recenti, risulta responsabile dell’80% dei danni che questi subiscono nel tempo. L’ebook tratta in un formato agile, completo e rigoroso il tema dei danni provocati dalle più frequenti cause di umidità (di risalita, da condensazione, da assorbimento igroscopico, da contatto con il terreno, ecc.) e fornisce indicazioni su prevenzione ed eliminazione del problema. Un intero capitolo è dedicato ai fenomeni di condensa e le relative strategie per la prevenzione e per porre in atto correttivi efficaci. Completa l’opera la trattazione dell’impermeabilizzazione (materiali, tecniche e metodi per riparazioni e ripristino) e delle muffe in casa con un’analisi dettagliata delle cause della loro formazione, gli effetti della loro presenza e le modalità di correzione. Da ultimo, ma non meno importante, l’autore dedica una parte dell’ebook ai “miti da sfatare”, spiegando perché le convinzioni più diffuse su umidità, condense e muffe sono prive di fondamento. Marco Argiolas,Tecnico esperto in danni e difetti delle costruzioni, specializzato nell’umidità in qualsiasi manifestazione. Ha ottenuto un brevetto su un sistema di tenuta all’acqua e due in corso di istruttoria su sistemi per la correzione dell’umidità in edilizia. Svolge attività di ricerca tecnica e scientifica per lo sviluppo di nuovi prodotti innovativi nel settore dell’umidità nelle costruzioni ed è curatore del sito web www.ilmedicodellacasa.com
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I problemi non sono imputabili al condòmino danneggiato, come anche nel caso delle infiltrazioni acqua, quest’ultimo potrà richiedere al condominio di rimediare con gli opportuni interventi, anche se la responsabilità molto spesso è del costruttore che non ha realizzato a regola d’arte l’edificio.
Il progetto dell’involucro edilizio richiede un’attenta valutazione di tali fenomeni e non può prescindere dall’analisi dei ponti termici, che influenzano non solo le prestazioni energetiche dell’edificio e le condizioni di benessere e comfort all’interno degli ambienti.
Su questi temi, vi proponiamo un seminario, utile per analizzare “a tutto tondo” il problema della valutazione dei ponti termici in condominio, sia dal punto di vista delle responsabilità e degli aspetti risarcitori, sia da quello del bilancio energetico dell’edificio e delle verifiche di legge, al fine di sviluppare le tematiche che interessanto il professionista in fase progettuale o di contenzioso, in seguito all’insorgenza dei fenomeni di muffa o di condensa.
Per questo motivo, i due relatori sono professionisti ed esperti del settore:
Giuseppe Bordolli
Consulente legale in Genova, esperto di diritto immobiliare.
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Architetto libero professionista, si occupa di progettazione, valutazione e certificazione di edifici eco-compatibili e ad elevata efficienza energetica; svolge attività di certificatore energetico in Lombardia, Piemonte, Liguria, Emilia Romagna e Valle d’Aosta.
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