Riforma del condominio, il nuovo elenco delle parti comuni

Manca meno di un mese all’entrata in vigore della Riforma del Condominio, contenuta nella legge 11 dicembre 2012, n. 220 pubblicata in Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17 dicembre 2012. In questi pochi giorni che ci separano dalla nuova disciplina, torniamo ad analizzare alcune delle principali novità della Riforma del Condominio, prendendo spunto dal volume La nuova disciplina del condominio negli edifici opera di Giuseppe Bordolli e Gianfranco Di Rago, blogger della nostra testata.

Come noto, la Riforma del Condominio procede a una riscrittura degli articoli 1117 e seguenti del codice civile e 61 e seguenti delle relative disposizioni di attuazione. E proprio sul nuovo articolo 1117 del c.c. si concentra la nostra attenzione in questo post (per tutte le informazioni e gli approfondimenti, consulta il nostro Dossier Riforma del Condominio).

L’articolo 1117 del codice, post Riforma del Condominio, introduce una nuova elencazione delle parti comuni e fornisce la “chiave” per individuare quali siano le cose comuni in un caseggiato condominio.

Qui di seguito riportiamo integralmente l’articolo 1117 riformato dalla legge 220/2012:

Art. 1117. – (Parti comuni dell’edificio).

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;

2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;

3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche

Anzitutto risulta che per stabilire quali siano le parti comuni di un condominio occorrerà prima di tutto esaminare quanto risulta dal titolo (“Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio …  se non risulta il contrario dal titolo”)

Quindi, qualora per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell’edificio comune, si presume la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso, a prescindere dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini p soltanto da alcuni di essi.

A questo punto è necessario definire quali siano i titoli idonei a escludere una parte del condominio all’uso di tutti i condomini.

Prima di tutto il titolo deve essere valido e deve rivestire la forma scritta. Sono titoli idonei a definire che una parte del condominio non sia ad appannaggio di tutti i seguenti:

– l’atto costitutivo del condominio

– il regolamento predisposto dal costruttore e accettato da tutti o approvato all’unanimità in assemblea

– l’atto mortis causa, poiché è possibile che il proprietario di un edifico con testamento attribuisce piani o appartamenti a persone distinte e regoli tra i diversi beneficiari la distribuzione delle cose necessarie all’uso comune in modo difforme da quanto stabilito dall’art. 1117.

– l’usucapione di una parte comune.

Andiamo a esaminare i tre punti dell’elencazione delle parti comuni così come sono stati modificati dalla Riforma del Condominio.

Nel punto 1) all’elencazione delle parti comuni in esso menzionate viene anticipata l’espressione “tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune …”: la modifica tende a evidenziare il carattere esemplificativo e non esaustivo dell’elencazione stessa. La novità è rappresentata dalla inclusione tra le parti comuni dei “pilastri”, delle “travi portanti” e delle “facciate”.

Nel punto 2) vengono previste le “aree destinate a parcheggio” e la successiva elencazione è preceduta dall’espressione “nonché i locali per i servizi comuni”. Anche qui, le modifiche apportate dalla Riforma del Condominio confermano la volontà del Legislatore di evidenziare il carattere esemplificativo e non esaustivo dell’elencazione stessa.

Infine, per quanto concerne il punto 3) dell’art. 1117, da un lato viene modificata la dicitura di alcuni beni comuni e dall’altro vengono aggiunti gli impianti per “il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo”.