Amministratore di condominio: non vale la nomina del costruttore

Per gli edifici di nuova costruzione, spesso, accade che il costruttore si riservi negli atti di vendita la scelta dell’amministratore di condominio, tuttavia tale pratica non è prevista dall’orientamento giurisprudenziale in quanto la nomina spetta all’assemblea condominiale.

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Inoltre come ricorda Mariano Acquaviva, nel volume L’impugnazione della deliberazione condominiale (Maggioli Editore 2023) , la deliberazione che nomina l’amministratore deve anche approvare il suo compenso, così come preventivato per iscritto. Una deliberazione priva di onorario è nulla, in quanto la fattispecie della nomina dell’amministratore di condominio si deve strutturare come scambio di proposta (dell’aspirante amministratore) ed accettazione dell’assemblea (Cass., 22 aprile 2022, n. 12927).

Ma vediamo meglio nel dettaglio cosa ha disposto nella sentenza il Tribunale di Roma.

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Scelta dell’amministratore da parte del costruttore: nullità della clausola

Per il Tribunale di Roma è nulla la clausola che il costruttore pone negli atti di vendita dell’immobile, inoltre per i giudici si pone anche il problema del compenso da corrispondere all’amministratore che nel caso in questione non viene specificato all’atto dell’accettazione dell’incarico (previsto dall’articolo 1129 del Codice civile).

L’assemblea è l’organo decisionale del condominio e l‘assenza di un verbale di nomina dell’amministratore non rende valida la stessa. Ricordiamo che il verbale dell’assemblea di condominio deve avere un contenuto necessario, senza il quale le deliberazioni potrebbero essere invalide, tra i quali: luogo, data, ora dell’assemblea e nominativi dei condòmini presenti, eventualmente su delega, nonché i relativi
millesimi che rappresentano.

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Come si scrive la deliberazione condominiale

Il verbale d’assemblea deve riportare tutte le decisioni deliberate con indicazione dei nominativi dei favorevoli, dei contrari e degli astenuti. Occorre inoltre riportare anche i millesimi di proprietà posseduti da ciascun condomino, ai fini della verifica dei quorum prescritti dalla legge.

Inoltre, per evitare contestazioni di ogni tipo è opportuno che il verbale d’assemblea venga redatto in maniera chiara, puntuale e precisa.

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L’impugnazione della deliberazione condominiale

L’intento dell’opera è di fornire un valido ausilio a quanti si occupano delle problematiche condominiali riguardanti l’impugnazione delle delibere assembleari. Condòmini, amministratori e operatori del diritto potranno rinvenire, nelle pagine del volume, gli aspetti più significativi del fenomeno, analizzati alla luce della più recente giurisprudenza e, da ultimo, della riforma Cartabia, che ha innovato anche nel settore condominiale soprattutto con riferimento alla procedura di mediazione. Il volume, grazie al supporto delle numerose pronunce richiamate e dell’analisi della normativa vigente, costituisce un valido supporto a quanti vogliano sapere cosa fare in caso di invalidità della deliberazione. Per rendere ancora più semplice e intuitiva la lettura, nel lavoro sono presenti pratici facsimile che consentono anche a chi non ha mai preso parte a un’assemblea condominiale di rendersi facilmente conto della materia di cui si +sta trattando. L’opera è così composta:1. la prima parte, dedicata sia alla fisiologia che alla patologia dell’assemblea, ripercorre i momenti fondamentali che vanno dalla sua convocazione fino alla “nascita” della deliberazione, eventualmente inficiata dai vizi che la rendono nulla o annullabile;2. la seconda parte, dedicata all’impugnazione della decisione assembleare invalida, accompagna il lettore lungo l’iter che conduce la deliberazione prima al cospetto del mediatore e poi del giudice competente;3. la terza parte sintetizza le tematiche fondamentali, rispondendo alle domande più frequenti. Mariano Acquavivaavvocato del foro di Salerno, si occupa da diversi anni della materia condominiale. È autore di numerosi articoli per le testate telematiche La Legge per Tutti e Condominioweb.com, per il quale ha pubblicato i seguenti e-book: “Codice del Condominio e delle Locazioni” (sezione dedicata alle disp. att. cod. civ. e alla nozione di contratto e di locazione – 2021), “La responsabilità penale dell’amministratore di condominio” (2021) e “Verande e Gazebi” (2022).

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